จับตาเซ็นทรัลปิดดีลซื้อที่ดินติดเซ็นทรัลชิดลมกว่า4ลบ.ต่อตร.ว.ทุบสถิติ!

Key Points: 

• จากประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 ที่จะถูกเก็บในอัตรา 100% ไม่มีลดหย่อนเหมือนปี 2566 ที่ลดให้ 15% และกรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ 3 ปี ติดต่อกัน ในปีที่ 4 จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% หรือเพิ่มเท่าตัว แต่ได้ขยายเวลาชำระอีก 2 เดือน จากเดิมที่ผู้เสียภาษีจะต้องเสียภาษีภายในเดือน เม.ย. เป็นภายในเดือนมิ.ย.2567

ลุ้นปิดดีลประวัติศาสตร์ ทุบสถิติ!

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากแรงกดดันการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 ที่จะถูกเก็บในอัตรา 100% ทำให้บรรดาเจ้าของที่ดิน หรือ แลนด์ลอร์ด ตัดสินใจนำที่ดินออกมาขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งต้องการที่ดินมาพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ 

 

ล่าสุดที่ดินทำเลทองแปลงที่อยู่ระหว่างเจรจา คือ ที่ดินทำเลชิดลม เพลิตจิต บริเวณลานจอดรถมรกต ติดกับ “เซ็นทรัล ชิดลม” ซึ่งเป็นที่ดินของตระกูลกมลสุโกศลขนาด 3 ไร่ มีผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่สนใจซื้อในราคาตารางวาละ 4 ล้านบาท และมีความเป็นไปได้ว่าราคาจะขยับไปมากกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาท!

"หากดีลสำเร็จหมายความว่าจะเป็นการทุบสถิติการซื้อที่ดินขนาด 3 ไร่บนถนนชิดลมในราคา 4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,600 ล้านบาท จากก่อนหน้านี้แสนสิริซื้อที่ดินขนาด 1 ไร่ บนถนนสารสิน ในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,560 ล้านบาท เมื่อกลางปี 2563 โดยมีแผนจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท"

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ย่านชิดลมเป็นที่ดินทำเลศักยภาพสูง (Prime Area) ที่มีดีมานด์ความเป็นลักชัวรี ทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัยเกรดเอ อาคารสำนักงานพรีเมียมอย่าง “โอซีซี” เป็นแรงผลักดันให้ราคาย่านนี้ทะยานสูงขึ้นกว่าที่ดินสารสิน จากความได้เปรียบของที่ดินติดรถไฟฟ้าบีทีเอส วิวดี ติดเซ็นทรัลชิดลม มีดีมานด์กลุ่มลูกค้าลักชัวรีอย่างแท้จริง 

ดังนั้นหากปิดดีลได้จะกลายเป็นดีลประวัติศาสตร์ที่ทุบสถิติราคาซื้อขายที่ดินอีกครั้ง ซึ่งจะเป็นโครงการที่สร้างสถิติใหม่ ที่มีราคาที่สูงที่สุดในประเทศทั้งราคาที่ดินและราคาขาย แน่นอนว่า "กลุ่มเซ็นทรัล“ เป็นหนึ่งในผู้สนใจในดีลนี้

"ต้นทุนที่ดินสูง"หนุนมิกซ์ยูสคำตอบสุดท้าย

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินว่า หากมีการซื้อขายที่ดินในการพัฒนาโครงการสูงถึง 4 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,600 ล้านบาท รูปแบบโครงการจะต้องทำให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด ซึ่งหนีไม่พ้น “โครงการมิกซ์ยูส” ที่มีทั้งที่พักอาศัย สำนักงาน หรือโรงแรม เพราะที่ดินมีขนาดใหญ่ สามารถทำอาคารสูงได้ หมายความว่าราคาขายย่อมสูงตามไปด้วย!

“จะทำคอนโดลักชัวรีก็ได้ หรืออาคารสำนัก ส่วนรีเทลเป็นแค่ส่วนเสริม หรือจะทำโรงแรมหรูก็ได้หมด ขึ้นอยู่ว่าราคาระดับไหน ขั้นต่ำ 7 แสนบาทต่อตารางเมตรไปจนถึงล้านกว่าบาทเพราะเป็นพื้นที่ไพร์มแอเรีย”

จากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทยช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 2566 มีมูลค่า 779,500.01 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 26% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ 618,518.33 ล้านบาท โดยพบว่ารอบ 5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศยังคงมีมูลค่าการซื้อขายที่สูงกว่า 1 ล้านล้านบาทต่อปี ยกเว้นปี 2565 มีมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศอยู่ที่ 790,215.04 ล้านบาท ถือเป็นมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี จากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว เนื่องจากวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเนื้อหอม

ภัทรชัย กล่าวต่อว่า แนวโน้มการซื้อขายที่ดินปีนี้ยังคงคึกคัก ส่วนใหญ่เป็นภาพการซื้อขายที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมือง หรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ยังคงมุ่งเน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ หรือโครงการคอนโดระดับราคาไม่สูงมากเป็นส่วนใหญ่ 

แต่สำหรับที่ดินในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ก็ยังคงเป็นที่จับตามองของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน เพียงแค่ดีลที่ดินใจกลางเมืองเหล่านี้ค่อนข้างใช้เวลาในการพิจารณา ส่งผลให้การปิดดีลในแต่ละครั้งใช้เวลาที่ค่อนข้างนานเพราะราคาที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่านเศรษฐกิจสำคัญมีราคาเสนอขายที่สูง

ที่ดินย่านซีบีดีราคาแรงพุ่งไม่หยุด

ในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญ ประกอบด้วยทำเลหลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือเช่า ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง 

“โซนสาทรหลังมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ยตารางวาละ 1.45 ล้านบาทก่อนหน้านี้ และช่วงปลายปี 2565 มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงในราคาตารางวาละกว่า 2 ล้านบาท ส่วนโซนสุขุมวิทมีการซื้อขายตารางวาละ 2 ล้านบาท แทบทุกพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคามากถึง 10% ต่อปี”

โดยเฉพาะย่านทองหล่อมีการปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ตารางวาละกว่า 2.86 ล้านบาท ปัจจุบันริมถนนสุขุมวิททุกแปลงราคาขายสูงกว่า 2.5 ล้านบาท ส่วนย่านสีลม-สาทร ที่ดินที่มีศักยภาพสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้มีเสนอขายต่อตารางวามากกว่า 1.6-2.5 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สูงมาก 

"ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องกลายเป็นปัญหาในการพัฒนาโครงการ เพราะที่ดินเป็นต้นทุนสำคัญ มีผลต่อราคาสินค้าที่จะพัฒนาออกมามีราคาสูงจนเกินกว่าผู้บริโภคจะสเข้าถึงได้ ส่งผลให้โอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือค่อนข้างใช้ระยะเวลาในการศึกษาและตัดสินใจค่อนข้างนาน"

เปลี่ยนจากขายเป็นเช่าหรือร่วมทุน

ขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขาย เปลี่ยนมาให้เช่าแทน เนื่องจากมองเห็นถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของที่ดินเฉลี่ยราคาขึ้นมากกว่าปีละ 10% เฉพาะทำเลศักยภาพ ในรูปแบบของการการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) หรือร่วมลงทุนแทนขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold)มากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ โดยคาดการณ์ว่า ในปี 2567 ราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เปิด 10 ทำเลราคาที่ดินสูงสุดปี 67

จากการรวบรวมของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินสูงที่สุดในปี 2567 ได้แก่ 1.วิทยุ ตารางวาละ 3,500,000 บาท 2.สยาม ตารางวาละ 2,900,000 บาท 3.ชิดลม ตารางวาละ 2,800,000 บาท 4.สุขุมวิท-ทองหล่อ ตารางวาละ 2,600,000 บาท 5.สุขุมวิท- อโศก ตารางวาละ 2,550,000 บาท 6.เพลินจิต ตารางวาละ 2,500,000 บาท 7.สาทรตารางวาละ 2,500,000 บาท 8.สีลม ตารางวาละ 2,000,000 บาท 9.สุขุมวิท-เอกมัย ตารางวาละ 1,800,000 บาท และ 10.เยาวราช ตารางวาละ 1,700,000 บาท

"ปัจจุบันมีที่ดินหลายแปลงมีการซื้อขายในระดับราคาที่สูงกว่าราคาเสนอขายในตลาด เนื่องจากผู้พัฒนาบางส่วนมองเห็นโอกาสหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินดังกล่าวว่าสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ ทำให้เราเห็นภาพการซื้อขายที่ดินไพร์มแอเรียในราคาสูงออกมาเป็นระยะๆ"