ประเทศไหนน่าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ | โสภณ พรโชคชัย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รับเชิญไปงานบรรยายและประชุมสัมมนาต่างๆ และแทบทุกครั้งก็ได้สำรวจความคิดเห็นของผู้รู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศนั้นๆ มานำเสนอ

เพื่อประกอบการพิจารณาวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ เฉพาะ 7 ประเทศที่มีโอกาสไปเข้าร่วมได้แก่ ซาอุดีอาระเบีย ไต้หวัน ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย เวียดนาม อินเดีย อินโดนีเซีย

ประเทศที่มีเศรษฐกิจดี ปี 2566 ได้แก่ ซาอุดีอาระเบีย อินเดีย และอินโดนีเซีย สำหรับในไทย หลายๆ คนคงรู้สึกว่าเศรษฐกิจอาจไม่ดีเท่าที่ควร 

ส่วนปี 2567 ประเทศที่คาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตขึ้นมาก ได้แก่ ซาอุดีอาระเบีย อินเดีย และอินโดนีเซีย และตามมาด้วยเวียดนามที่คาดว่าเศรษฐกิจจะดีเพราะการส่งออก และในปัจจุบันก็มีต่างชาติเข้าไปลงทุนในเวียดนามเป็นอย่างมาก

ส่วนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่าปี 2566 อินเดีย ซาอุดีอาระเบีย ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย มีแนวโน้มที่ดีกว่าประเทศอื่น ส่วนที่น่าจะมีปัญหาก็คงเป็นเวียดนาม ทั้งนี้ เพราะในเวียดนามมีการปราบการทุจริตและประพฤติมิชอบกันขนานใหญ่ การผ่องถ่ายเงินฟอกเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงน้อยลง 

ข้าราชการจำนวนมากไม่กล้าซื้อเพราะเกรงถูกเพ่งเล็งว่าเอาเงินทุนมาจากไหน สำหรับไทย จากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวมากกว่าปี 2565 ไม่ได้ดูแย่อย่างที่บางคนโพนทะนา

สำหรับโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบดังนี้

ถ้าเราจะลงทุนด้านที่อยู่อาศัย ประเทศที่กำลังเติบโตทางด้านนี้ ได้แก่ ซาอุดีอาระเบีย ซึ่งมีสัดส่วนการพัฒนาในภาคส่วนนี้ถึง 30% (ที่เหลือเป็นภาคส่วนอื่น) นอกจากนี้ ยังมีฟิลิปปินส์และอินโดนีเซีย รวมทั้งไต้หวันที่เน้นที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในมาเลเซียและอินเดีย เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 

เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ซึ่งหากนักลงทุนไทยไปซื้ออาคารมาสร้างรายได้อาจจะเหมาะสม แต่ไม่ควรสร้างเอง เพราะอาจต้องใช้เวลาในการสร้างนาน และถึงเวลาที่แล้วเสร็จ ตลาดอาจจะวายไปแล้วก็ได้ สำหรับในเวียดนาม เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่จะมาแรงในอนาคต เช่น นิคมอุตสาหกรรม โกดัง เป็นต้น

นครที่มีศักยภาพเติบโตมากที่สุด 

(1) ซาอุดีอาระเบีย ได้แก่ กรุงริยาด มีสัดส่วนการลงทุนเกินหนึ่งในสาม (35%) เพราะเป็นเมืองหลวงที่เจริญที่สุด

(2) ไต้หวัน ได้แก่กรุงไทเป ซึ่งมีสัดส่วนการลงทุนสูงสุดคือ 32% ทั้งนี้ เพราะเป็นเมืองหลวงที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจสำคัญของประเทศ

(3) ฟิลิปปินส์ ได้แก่ กรุงมะนิลา แต่สัดส่วนการลงทุนอาจจะน้อย คือราว 27% เพราะประเทศนี้เป็นเกาะ มีนครใหญ่ๆ กระจายอยู่หลายแห่ง

(4) มาเลเซีย ได้แก่ กรุงกัวลาลัมเปอร์ 29% เพราะเป็นเมืองหลวงของประเทศ

(5) เวียดนาม ได้แก่ นครโฮจิมินห์ซิตี้ 21% ทั้งนี้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหลักจะอยู่ที่นครแห่งนี้มากกว่าเมืองหลวงคือ กรุงฮานอย (คล้ายปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ของจีนนั่นเอง) 

(6) อินเดีย ได้แก่ นครบังกาลอร์ ซึ่งอยู่ทางตอนใต้ของอินเดีย เป็นเมืองที่มีการเติบโตมากที่สุด 17% แต่อินเดียเป็นประเทศใหญ่ ยังมีเมืองอื่นๆ ที่มีศักยภาพอีกมากเช่นกัน

(7) อินโดนีเซีย ได้แก่ กรุงจาการ์ตา 36% เพราะกรุงจาการ์ตาเป็นศูนย์กลางของประเทศ ส่วนที่จะย้ายเมืองหลวงไปเกาะบอร์เนียวนั้น ขณะนี้ยังขาดแคลนเงินในการพัฒนาอีกมาก

สำหรับในกรณีไทยก็คงหนีไม่พ้นกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นทั้งเมืองหลวงทางราชการ ทางเศรษฐกิจ และในทางภูมิศาสตร์ก็ตั้งอยู่เป็นศูนย์กลางของประเทศ

นักลงทุนในต่างประเทศสนใจจะซื้อบ้านในประเทศใดบ้าง

(1) ซาอุดีอาระเบียสนใจซื้อบ้านที่สิงคโปร์เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาได้แก่ ดูไบ อินเดีย แคนาดา นิวซีแลนด์ แต่ในอนาคตอาจสนใจไทยมากขึ้น

(2) ไต้หวัน โดยที่ใกล้ชิดกับญี่ปุ่น จึงสนใจซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาได้แก่ สหรัฐ ซึ่งก็ใกล้ชิดกับไต้หวันเช่นกัน และตามด้วยไทย สิงคโปร์ ฮ่องกง   

(3) ฟิลิปปินส์ ซึ่งใกล้ชิดเสมือนรัฐหนึ่งของสหรัฐ ก็ย่อมสนใจซื้อบ้านในสหรัฐเป็นอันดับแรก รองลงมาได้แก่ สิงคโปร์ แคนาดา ญี่ปุ่น และไทย

(4) มาเลเซีย สนใจซื้อบ้านในออสเตรเลียซึ่งเป็นประเทศในเครือจักรภพเช่นกัน รองลงมาคือ อินโดนีเซีย สิงคโปร์ อังกฤษ และไทย

(5) เวียดนาม ซึ่งมีพวกเวียดนามโพ้นทะเล (เวียดเกี่ยว) ในสหรัฐกันมาก จึงสนใจซื้อบ้านในสหรัฐเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือออสเตรเลีย สิงคโปร์ แคนาดา และฝรั่งเศส

(6) อินเดีย ซึ่งมีชาวอินเดียไปประกอบอาชีพในยูเออี (สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์) มากเป็นพิเศษจึงสนใจซื้อบ้านที่ยูเออี ตามด้วยสหรัฐ สิงคโปร์ อังกฤษ และไทย

(7) อินโดนีเซีย ซึ่งใกล้ชิดกับสิงคโปร์เป็นพิเศษ ก็สนใจซื้อบ้านในสิงคโปร์เป็นอันดับแรก ตามาด้วยออสเตรเลีย มาเลเซีย ไทย และยูเออี

ไทยได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษจากไต้หวัน ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย อินเดีย และอินโดนีเซีย ซึ่งยังคงรวมทั้งกัมพูชาและเมียนมา ประเทศเพื่อนบ้านเหล่านี้น่าจะเป็นกลุ่มที่ไทยควรไปทำ Roadshow มากเป็นพิเศษ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องมีข้อมูลประกอบการวางแผน และควรทำความรู้จักกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเป้าหมาย ไปร่วมประชุมรายเดือน รายไตรมาส หรือรายปีกับสมาคมเหล่านี้ ซึ่งสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI) ในแต่ละประเทศ เป็นกุญแจหรือหน้าต่างสำคัญในการติดต่อกับประเทศเป้าหมายของเราโดยตรง

เชื่อมต่อกลุ่มเป้าหมายพันธมิตรในการลงทุนในแต่ละประเทศให้ดี เพื่อความสำเร็จในการพัฒนาที่ดินนอกประเทศ