เทคโอเวอร์โรงแรมทั่วโลก จะตีค่าอย่างไร

ที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสไปประเมินค่าโรงแรมในหลายประเทศ ไม่ว่าจะเป็นในประเทศอาเซียนหลายแห่ง หรือสกีรีสอร์ตที่ฮอกไกโด รวมทั้งโรงแรมหลายแห่งในอาฟริกา เช่น เลโซโท นามิเบีย บอตสวานา นามิเบีย บราซิล เป็นต้น

  ถ้าเราจะไปเทคโอเวอร์ ร่วมทุน ซื้อหุ้นหรือควบรวมกิจการกันในทางใดก็ตาม เราต้องมีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง วันนี้เราจึงมาพูดถึงวิธีการในการประเมินค่าโรงแรมเพื่อการลงทุนที่จะสามารถใช้ได้ทั่วโลก

ในการประเมินค่าโรงแรมนั้น ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมของเราเป็นโรงแรมประเภทไหน เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว แล้วจึงรวบรวมข้อมูลต่อไปนี้

1. อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ

2. ข้อมูลการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา 10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage) รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น

3. แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร

4. ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง

5. ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน

6. ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง

7. ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง

ในทางปฏิบัติ แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจน อีกประการหนึ่งก็คือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ

กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือ ผู้บริหารโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert) ซึ่งหยั่งรู้ถึงภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต (ผู้ประเมินอาจไม่ได้อยู่ในวงการโรงแรมโดยตรงจึงต้องอาศัยผู้รู้จริง)

ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง “ทำความสะอาด” ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป

ในความเป็นจริง ขั้นตอนการดำเนินการสามารถสรุปได้โดยสังเขปดังนี้

1. การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรม ที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนของวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต

2. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง) เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต

3. วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้

4. ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต

5. ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ

6. ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) เช่นกัน

ยังมีข้อสังเกตบางประการคือ

1. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนโรงแรม สามารถหาได้จาก “สรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 ซึ่งจัดทำทุกปีโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เพียงแต่ในช่วงโควิด-19 (พ.ศ.2563-2565) ไม่ได้กำหนดอัตราผลตอบแทนไว้

ทั้งนี้ โดยที่ปี 2566 สถานการณ์ฟื้นคืนและจะได้กำหนดอีกครั้งในสิ้นปี 2566 นี้ ดังนั้นจึงอาจอนุโลมใช้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ไปพลางก่อน หรืออาจวิเคราะห์จากการสำรวจตลาด การการวิจัยเชิงคุณภาพจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารโรงแรมแต่ละแห่ง เป็นต้น

2. การวิเคราะห์ด้วย DCF นั้น มักใช้สำหรับโรงแรมใหม่ๆ ที่รายได้ยังไม่เสถียรเป็นสำคัญ แต่ถ้าเป็นในกรณีโรงแรมที่ดำเนินการตามปกติอยู่แล้ว ก็อาจใช้วิธี Direct Capitalization ได้เลย โดยใช้รายได้หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุน และระยะเวลาที่จะเก็บกินได้

เช่น โรงแรมนี้ยังสามารถเก็บกินได้อีก 40 ปี ปีหนึ่งก็มีอัตราค่าเสื่อมที่ 2.5% บวกกับอัตราผลตอบแทนที่ 7% (แล้วแต่กรณี) และอาจบวกด้วยความเสี่ยง ซึ่งแล้วแต่ในแต่ละทำเล ประเภทโรงแรม เป็นต้น

3. ข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ราคา รายได้ อัตราผลตอบแทน ยังสามารถหาเปรียบเทียบได้ตามแหล่งข้อมูลออนไลน์ต่างๆ เพื่อนำมาประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน

ยิ่งในกรณีโรงแรมของเราอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เราอาจต้องซื้อชุดข้อมูลจากแหล่งที่น่าเชื่อถือในต่างประเทศ ซึ่งมีอยู่หลายแหล่ง โดยมีค่าใช้จ่ายในการซื้อข้อมูลอยู่ไม่น้อยเช่นกัน

สำหรับโรงแรมที่เราเทคโอเวอร์มาแต่โชคร้ายถูกเวนคืน ก็ต้องได้ค่าทดแทน มาดูกันว่ารัฐควรจ่ายค่าทดแทนการเวนคืนอะไรบ้าง

1. ราคาโรงแรมในส่วนที่เสียไปตามราคาตลาด สิ่งแรกที่เราพึงได้ก็คือค่าทดแทนตามราคาตลาด (Market Price) ทั้งนี้เพื่อความพึงพอใจของผู้ถูกเวนคืน

2. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Severance Damage) ในการเวนคืนถ้าเวนคืนทั้งผืน ทั้งแปลง ก็จบไป แต่ถ้าทำให้ทรัพย์สินส่วนที่เหลืออยู่เสียหาย เช่น

2.1 เวนคืนแล้วที่ดินเหลือเป็นสามเหลี่ยมชายธง ทำธุรกิจโรงแรมไม่ได้ ส่วนที่เหลือรัฐก็พึงซื้อหรือเวนคืนไปด้วย

2.2 พอเวนคืนแล้วที่ดินส่วนลึกของที่ดินตื้นเกินไป เมื่อจะก่อสร้างก็มีข้อบังคับเรื่องระยะร่น ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอาคารต่างๆ ได้เท่าที่ควร เป็นต้น

กรณีตัวอย่างก็เช่น ที่ดินโรงแรมแต่เดิมเป็นแปลงใหญ่ 1,000 ตารางวา มีราคา 1,000 ล้านบาท แต่พอเวนคืนไปครึ่งหนึ่งเหลือ 500 ตารางวา ราคาที่ดินคงไม่ใช่เหลือแค่ 500 ล้าน อาจทำให้ราคาต่ำกว่าที่จะเป็นเหลือเพียง 400 ล้าน ค่าทดแทนจึงไม่ใช่เพียงแค่ 500 ล้าน แต่คงเป็น 600 ล้านบาท เป็นต้น

3. ค่าทดแทนความเสื่อมค่าหรือเสื่อมราคาลง ทั้งนี้เป็นผลจากการรบกวนสิทธิ (Depreciation and Actionable Nuisance) ถือเป็นค่าทดแทนความเสียหายที่บุคคลได้รับโดยตรงทั้งนี้เป็นผลเนื่องจากการเวนคืนที่ดินที่หรืออาจเรียกว่า Injurious Affection เช่น โรงแรมถูกเวนคืนทำทางด่วน มีเสียงรบกวนตลอดเวลา ผู้ที่ถูกเวนคืนก็ควรได้รับค่าทดแทนเช่นกัน

4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน (Disturbance) เช่น การเสียค่าขนย้าย การสูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น ดูอย่างการก่อสร้างสะพานพระปกเกล้า ทำให้ตึกแถววัดประยูรวงศาวาสเสียทำเลการค้าไปอย่างเด่นชัด ก็พึงมีการจ่ายค่าทดแทนเช่นกัน

ในการประเมินค่าโรงแรมเพื่อการเทคโอเวอร์ จึงต้องคิดหลายทางเพื่อประกอบความมั่นใจในการลงทุน

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

www.area.co.th