ทุบสถิติ!ที่ดินบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธงราคาพุ่ง54.9%

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์เปิดเผยว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลง -2.4 % ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

แต่มีการชะลอตัวจากไตรมาสแรก โดยอัตราการเพิ่มของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ ยังเป็นการเพิ่มที่ไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558 – 2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น14.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 (YoY) อีกทั้งยังมีอัตราเฉลี่ยของอัตราการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่เพิ่มขึ้นถึง 4.1% แสดงให้เห็นอัตราเร่งของดัชนีราคาที่ดินในช่วงดังกล่าวที่สูงกว่าปัจจุบัน  
 

“ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากการที่เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ รวมทั้งการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงถึง 90% ของ GDP  อีกทั้งเป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว”

 ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล  ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา ในปี 2566

จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต  ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

ในไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง54.9% 

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา26.1% 

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา17.6% 

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 17.5% 

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 11.4 % 

จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองมีราคาไม่แพงและยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ โซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้น ๆ อีกด้วย