ใครคือมืออาชีพในการบริหารชุมชน

นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้กล่าวถึงกรณีปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในอาคารชุดพักอาศัย นำเอาปัญหาจริงที่เกิดขึ้นกับเข้าของร่วมมาฝากให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาหารชุดได้ศึกษา เพราะมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากฝนตกท่อน้ำส่วนกลางอุดตันน้ำระบายลงบ่อพักน้ำใต้ดินไม่ทันเกิดน้ำท่วมห้องเจ้าของร่วมผู้พักอาศัยในคอนโดหรูเกิดความเสียหายหลายแสนบาท คำถามที่เกิดขึ้นคือ ใครคือผู้ที่ต้องรับผิดชอบ  คณะกรรมการ ผู้จัดการนิติบุคคลหรือผู้มีอาชีพบริหารทรัพย์สิน

เรื่องนี้เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้นเมื่อยี่สิบกว่าปีก่อนโน้นแต่จนถึงทุกวันนี้มันก็ยังเกิดขึ้นอยู่ในคอนโดหรือบ้านจัดสรรอยู่ตลอดเวลาเพราะในความเป็นจริงปัญหาการก่อสร้าง  ปัญหาบริหารจัดการคงไม่หมดจากโลกนี้ไปแน่นอนตราบใดที่ยังมีมนุษย์อยู่บนโลกนี้  มีคอนโดแห่งหนึ่งอยู่ในกรุงเทพมหานครฟ้องนิติบุคคลอาคารชุดและผู้ที่นิติบุคคลจ้างมาบริหารอาคารชุดให้ชดใช้ค่าเสียหาย

เพราะเมื่อฝนตกลงมาโดยปกติทุกคอนโดจะมีท่อเครนบริเวณระเบียงห้องชุดเพื่อระบายน้ำฝนหรือน้ำจากการซักล้างลงสู่ท่อพักชั้นใต้ดิน  ปรากฏว่าห้องชุดดังกล่าวได้ตกแต่งไว้อย่างดีดูหรูหราแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย  เมื่อเกิดเหตุจึงเข้ามาดูจึงรู้ว่าเกิดจากท่อเครนบริเวณระเบียงระบายน้ำไม่ทันทำให้น้ำไหลเอ่อล้นเข้าห้องทำให้เฟอร์นิเจอร์และทรัพย์สินที่อยู่ในห้องได้รับความเสียหาย

จากข้อเท็จจริงผู้บริหารทรัพย์สินได้ตรวจสอบโดยการเจาะผนังพบว่ามีเศษปูนอันเกิดจากการก่อสร้างหรือการตกแต่งต่อเติมของลูกค้าเอง  เจ้าของร่วมตัดสินใจฟ้องนิติบุคคลอาคารชุดและและผู้บริหารให้รับผิดชอบ  งานนี้สู้กันจึงขึ้นศาลฎีกาโดยข้อหาว่า จำเลยคือนิติบุคคลอาคารชุดกับผู้บริหารทรัพย์สินละเมิดประมาทเลินเล่อทำให้ตนเสียหาย

• ค่าความเสียหายในห้องชุด 500,000 บาท
• ค่าความเสียหายเข้าห้องพักไม่ได้ เดือนละ 50,000 บาท
• ดอกเบี้ยอีก 5-7 ต่อปี

รวมเบ็ดเสร็จ  1,100,000 บาท

งานนี้ศาลชั้นต้นตัดสินให้จำเลยชำระค่าเสียหายตามที่โจทย์ขอแต่ค่าเข้าพักภายในห้องไม่ได้ ให้เดือนละ 5,000 บาทและให้ยกฟ้องประธานคณะกรรมการ(จำเลยที่2)  จำเลยที่ 1 อุทธรณ์  ศาลอุทธรณ์แก้เป็นว่าให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย  นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ฟังแค่นี้ดูเหมือนจำเลย (ผู้บริหาร)จะรอดนะครับ  อย่าเพิ่งดีใจ...ปรากฎว่าโจทย์คือเจ้าของร่วมฎีกาครับ  ศาลฎีการพิพากษาโดยสรุปว่ากฎหมายอาคารชุดและข้อบังคับของอาคารชุดกำหนดวัตถุประสงค์ไว้ชัดเจนว่านิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาซ่อมแซมทรัพย์สินดังกล่าวและนิติบุคคลก็ได้ว่าจ้างให้ผู้มีอาชีพบริหารทรัพย์สินเข้ามาดูแลบำรุงรักษา  แต่ผู้บริหารทรัพย์สินละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อเครนอุดตันจนน้ำท่วมห้อง  จึงพิพากษาตามศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 1 (ผู้บริหารทรัพย์สิน)ชดใช้ค่าเสียหาย  ส่วนประธานคณะกรรมการรอดตัวไปครับ

(นิทาน)เหตุการณ์เรื่องนี้สอนให้รู้ว่า  ถ้าเราเรียกตัวเองว่าเป็นมืออาชีพเราต้องรอบครอบอย่างไรและถ้าเราเป็นผู้บริโภค(ลูกบ้าน/เจ้าของร่วม)ควรมีข้อมูลในการอยู่อาศัยอย่างไร  ถ้าจำเลยที่ 1 ทดสอบการใช้งานทุกระบบทั้งหมดในอาคารก่อนรับมาจากผู้รับเหมาว่าสามารถใช้งานได้ตามปกติ  และถ้าจำเลยที่ 1 ทดสอบระบบท่อเครนของห้องดังกล่าวหลังจากตกแต่งเสร็จก่อนคืนเงินค้ำประกัน  จึงไม่มีการทิ้งเศษปูน เศษขยะลงไปอุดตันท่อเครนก็จะไม่ต้องเสียเงินเสียทองกันถึงขนาดนี้

 

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่      

บริษัท พีอาร์บูม จำกัด คุณอภิญญา โทร. 081-438-7353 Email: [email protected]