อสังหาฯลุยลงทุน‘อีอีซี’ชิงดีมานด์คนทำงาน-ต่างชาติ

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซี ถือเป็นทำเลศักยภาพ ที่มีทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและโครงการรูปแบบอื่นๆ ที่เกิดขึ้นมาเพื่อรองรับการขยายตัวของคนที่เข้ามาทำงานที่อาจจะเป็นการเข้ามาทำงานแบบชั่วคราว รวมไปถึงมีชาวต่างชาติที่อาจจะไม่เลือกพักอาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่นๆ ที่คนไทยเลือกซื้อ เช่น โครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม 

ดังนั้นในทำเลอีอีซี จึงมีโครงการโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ และอพาร์ตเม้นต์ เกิดขึ้นต่อเนื่องแต่จำนวนไม่มากนัก เนื่องจากนักลงทุนและผู้ประกอบการอาจยังไม่มั่นใจในจำนวนของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาทำงานในพื้นที่อีอีซี 

ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการที่เกิดขึ้นมากที่สุด คือ บ้านจัดสรรที่เข้ามารองรับคนทำงานในโรงงงานอุตสาหกรรมในพื้นที่ ที่อาจจะมีอยู่ก่อนแล้วและมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีก อีกทั้งสามารถพัฒนาเป็นเฟสหรือทยอยสร้างได้ ส่วนคอนโด อาจจะมีโครงการเกิดขึ้นค่อนข้างมากในบางทำเลของอีอีซีเท่านั้น เช่น บางแสน ศรีราชา พัทยา เป็นต้น

การลงทุนโครงการอสังหาฯในอีอีซี อาจจะมีมูลค่าปีละไม่ต่ำกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่ยังคงเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ส่วนโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์จะอยู่ในพื้นที่ ศรีราชา บางแสนหรือบางทำเลของพัทยาเท่านั้น แต่เมื่อโครงการอีอีซีเดินหน้า เชื่อว่ามูลค่าการลงทุนอสังหาฯ จะเพิ่มมากนี้ตามการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม

หากไม่นับพื้นที่ปริมณฑลถือได้ว่าพื้นที่อีอีซี  “ชลบุรีและระยอง”เป็นจังหวัดที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มากเป็นลำดับต้นๆ ของประเทศไทย เพราะปัจจัยเรื่องของนิคมอุตสาหกรรมที่มีการขยายตัวต่อเนื่องแม้ว่าจะมีอัตราการขยายตัวที่ลดลงในช่วงที่ผ่านมา แต่ยังมีโรงงานใหม่ๆ เปิดกิจการต่อเนื่อง แรงงานทุกระดับชั้นก็มีแต่เพิ่มขึ้นทุกปีๆ

ดังนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจึงมีการขยายตัวมาโดยตลอดเช่นกันและในอนาคตโครงการภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้นเพื่อส่งเสริมการขยายตัวของพื้นที่อีอีซีมีความชัดเจนมากขึ้นด้านการลงทุน จำนวนโครงการอสังหาฯก็จะมากขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ นิคมอุตสาหกรรมและเขตเมืองใหม่ที่อยู่ในแผนการพัฒนาของทางรัฐบบาล

สำหรับที่อยู่อาศัยในชลบุรี แบ่งออกเป็นตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนในพื้นที่และคนที่เข้ามาทำงาน  โดยตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนในพื้นที่ ทำเลของโครงการในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ในอำเภอเมืองหรือพื้นที่อยู่รอบๆ นิคมอุตสาหกรรมที่มีคนต่างถิ่นเข้ามาทำงานจำนวนมาก รูปแบบโครงการจะมีทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด โดยโครงการบ้านจัดสรรอาจจะมีหลากหลายรูปแบบทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ เพราะว่ากลุ่มผู้ซื้อมีความหลากหลาย 

ขณะที่คอนโด จะมีจำนวนน้อยกว่าชัดเจนและกระจายอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงหรือมีการเดินทางที่ค่อนข้างสะดวก เช่น ศรีราชา พัทยา บางแสน เป็นต้น

อีกกลุ่มคือ ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน เป็นโครงการที่อยู่ติดทะเล หรือไม่ไกลจากทะเล ส่วนใหญ่เป็นคอนโด ที่ราคาขายแตกต่างกันโดยเริ่มจาก 1 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตไม่ได้แตกต่างจากตลาดกรุงเทพฯ โครงการที่อยู่ติดทะเลหรือไม่ไกลจากทะเล จะมีราคาขายมากกว่าโครงการที่ไกลออกไปอยู่แล้วเป็นเรื่องธรรมดา ดังนั้น ราคาขายของโครงการจึงมีให้เลือกหลากหลาย

ตลาดคอนโดอีกรูปแบบหนึ่งคือ กลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อคอนโด เพื่อการปล่อยเช่า ก่อนหน้านี้อาจจะได้รับความนิยมค่อนข้างสูง แต่ปัจจุบันเริ่มมีคนลงทุนรูปแบบนี้ลดลง เพราะว่าจำนวนคอนโดในตลาดมีมากเกินไป เกิดการแข่งขันค่อนข้างมาก ทั้งเรื่องการตั้งราคาขายหรือเช่าที่อาจจะต่ำกว่าในอดีต ทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับลดลงตามไปด้วย ดังนั้นการลงทุนรูปแบบนี้จึงไม่มากเหมือนในอดีต หลายโครงการที่เน้นผู้ซื้อกลุ่มนี้จึงไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควรเมื่อเทียบกับในอดีต

ทางด้าน“ระยอง” รูปแบบโครงการที่เปิดขายมีรูปแบบเดียวกับชลบุรี เพียงแต่กลุ่มของที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อนนั้นจะมีขนาดตลาดและจำนวนโครงการน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด โดยโครงการในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวชายหาดและมีไม่กี่โครงการเท่านั้น แต่มีผู้ประกอบการต่างชาติบางรายที่เลือกทำเลตามแนวชายหาดเปิดขายโครงการต่อเนื่องมาหลายปี เพราะมีชาวต่างชาติบางกลุ่มเลือกมาพักที่ระยองแทนพัทยาที่ค่อนข้างวุ่นวายช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ขณะที่ “ฉะเชิงเทรา” โครงการบ้านจัดสรรเป็นรูปแบบที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากที่สุดและแทบไม่มีโครงการคอนโด เพราะที่ดินราคาไม่สูง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเน้นพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลัก อาจจะเป็นจังหวัดที่มีการขยายตัวต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับอีก 2 จังหวัดในอีอีซี แต่ในอนาคตถ้าโครงการการพัฒนาเมืองใหม่ควบคู่ไปกับโครงการอีอีซีเกิดขึ้นเป็นรูปธรรมเชื่อว่าฉะเชิงเทรา จะมีการพัฒนามากกว่าทีเป็นอยู่ ด้วยความที่ใกล้กรุงเทพฯ

ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการในพื้นที่อีอีซีส่วนใหญ่เป็นกลุ่มท้องถิ่นที่เปิดขายโครงการกันมานานแล้ว แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีรายใหญ่เข้าไปในพื้นที่และเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น และเกือบทุกรายเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ปัจจุบันครองสัดส่วนเกือบ 70%