ค้าปลีก-อสังหาฯลุยลงทุนเมกะโปรเจค‘มิกซ์ยูส’

 แนวโน้มพัฒนาโครงการค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และเน้นรูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ให้มีความหลากหลายขององค์ประกอบ อาทิ ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ (ค้าปลีก) โรงแรม การเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ศูนย์สุขภาพ  โรงพยาบาล สปอร์ตคอมเพล็กซ์ ศูนย์บันเทิงเอ็นเตอร์เทนเมนท์ ฯลฯ สร้างพลังดึงดูดกลุ่มเป้าหมายทั้งผู้บริโภคชาวไทยและต่างชาติ รวมทั้ง “นักท่องเที่ยว” ตลาดใหญ่ทั้งในเชิง “ดีมานด์” และ อำนาจการใช้จ่าย ประการสำคัญความเป็นเมกะโปรเจค และ มิกซ์ยูส ยังสร้างความได้เปรียบในเชิงการแข่งขันทั้งในไทยและภูมิภาค

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจค้าปลีกยังมีการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นรูปแบบที่มีการเปิดให้บริการใหม่มากที่สุด ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่เป็นบวกมากขึ้น และมีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่องในอนาคต

พร้อมกันนี้ การพัฒนาโครงการในคอนเซปต์มิกซ์ยูสขยายตัวมากขึ้น นับจากปี 2561 เป็นต้นไปถึงปี 2568 จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดกลางและขนาดใหญ่ทยอยเปิดบริการอย่างต่อเนื่องจำนวนมาก คิดเป็นมูลค่ารวมถึงกว่า 6 แสนล้านบาท

"พื้นที่ค้าปลีกจะเป็นตลาดที่กลับมามีชีวิตชีวาและมีสีสันมากขึ้นเพราะคนไทยจะกลับมาใช้จ่ายกันมากขึ้น ร้านค้าต่างๆ จะคึกคักกันมากขึ้น รวมทั้งการลงทุน แม้กระแสชอปปิงออนไลน์จะมีการยอมรับมากขึ้น แต่พื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทยจะยังคงไม่ได้รับผลกระทบรุนแรงมากแบบที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ คนไทยยังคงไปเดินเลือกซื้อสินค้าด้วยตนเอง”

ยุค“มิกซ์ยูส”ครองเมือง

  โดยโปรเจคที่จะเปิดบริการในปี 2561 ได้แก่ "โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนส์“  มูลค่า 32,000 ล้านบาท เป็นมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม และโรงแรม ”คณาพญา เรสซิเดนซ์"  มูลค่า  7,000  เป็นโครงการคอนโดมิเนียม ค้าปลีก และ โรงแรม อภิมหาโปรเจคเมืองแห่งอนาคต "ไอคอนสยาม"  รวมทั้ง แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟร้อนท์ เรสซิเดนส์  และ เดอะเรสซิเดนส์ แอท แมนดาริน โอเรียนทัล กรุงเทพฯ มูลค่ากว่า 50,000 ล้านบาท โครงการ "วิสดอม 101 ภายใต้การดำเนินงานของ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด มูลค่า 30,000 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม สปอร์ตคลับ อาคารสำนักงาน และค้าปลีก  โปรเจคมิกซ์ยูส “ไมอามี่ บางปู” ภายใต้ บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  มูลค่า 5,700  ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม และค้าปลีก

ปี 2562 มิกซ์ยูสที่จะเปิดบริการ ประกอบด้วย “หลังสวน วิลเลจ”  มูลค่า 40,000 ล้านบาท มีทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรม ค้าปลีก และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์  กลุ่มบริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด พัฒนาพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม “แอมไชน่าทาวน์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท  

สำหรับปี 2563 มีโครงการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก “เดอะเซนต์ เรสิเดนเซส” มูลค่า 4,000 ล้านบาท  โปรเจคใหญ่ “สามย่านมิตรทาวน์” ของกลุ่มโกลเด้นแลนด์ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ และค้าปลีก  ที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย ของ ศุภาลัย  พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน มูลค่า 17,000 ล้านบาท ยังมี “ที่ดินบางกอกโดม” ภายใต้กลุ่มบีทีเอสและจีแลนด์ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก มูลค่า 7,350 ล้านบาท “แปลงที่ดิน 3 ไร่บนถนนรัชดาภิเษก” ของกลุ่มอนันดาฯ และมิตซุย พัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ และพื้นที่ค้าปลีก มูลค่า 2,605 ปิดท้ายด้วย โครงการ “ทรัสซิตี้” ของ ไฮดู กรุ๊ป กับกลุ่มบริษัท เบสท์ กรุ๊ป จำกัด  มูลค่าถึง  100,000 ล้านบาท แจ้งเกิดเมืองส่งเสริมการค้าและศูนย์แสดงสินค้าระดับโลกใหญ่และครบวงจรที่สุด

แจ้งเกิดเมกะโปรเจคแสนล้าน

ในปี 2564  “สิงห์ คอมเพล็กซ์” ของกลุ่มสิงห์ เอสเตท มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท เตรียมเปิดบริการโปรเจคมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน   โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้าและประชุม  รวมทั้งพื้นที่ค้าปลีก โครงการ “ออริจิ้น 24”  มูลค่า 4,000 ล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก  

ปี 2565 โครงการพัฒนาของกลุ่มซิตี้เรียลตี้ มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท  ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์  โปรเจคใหญ่มูลค่า 90,000 ล้านบาท “เดอะ ฟอเรสเทียส์” ภายใต้ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด พร้อมด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ศูนย์สุขภาพ โรงแรมระดับ 4 ดาว และ 5 ดาว พื้นที่กิจกรรมสำหรับชุมชน พื้นที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียม บ้านสกายวิลล่า กลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ “ออริจิ้น ทองหล่อ“  มูลค่า 11,000 ล้านบาท  โครงการ ”ยูซิตี้ พญาไท” มูลค่า 10,000 ล้านบาท มีองค์ประกอบของโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก

นอกจากนี้ ยังมีมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ แปลงที่ดินดุสิตธานี และกลุ่มเซ็นทรัล  มูลค่า 36,700 ล้านบาท กำหนดเปิดบริการปี 2567  และไม่ห่างกันกลุ่มเจ้าสัวเจริญ กับอภิมหาโปรเจค “วัน แบงค็อก” มูลค่า 120,000 ล้านบาท คาดทยอยเปิดบริการในปี 2568  ภายในโครงการประกอบด้วย คอนโดมิเนียม  อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม

ที่ดินหายาก-โครงการใหญ่ลดลง

อย่างไรก็ดี นอกเหนือจากโครงการเหล่านี้ มีอีกหลายโครงการที่ยังไม่เปิดตัว เนื่องจากรอผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ รวมทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือความพร้อมในด้านต่างๆ

“แม้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะยังคงมีโครงการใหม่ต่อเนื่องในอนาคตแต่มีจำนวนไม่มากเพราะที่ดินขนาดใหญ่หายากขึ้น ที่ดินเช่าในเมืองก็มีการพัฒนาไปเป็นโครงการขนาดใหญ่เกือบหมดแล้ว ถ้าจะมีโครงการใหม่ก็เป็นการพัฒนาบนที่ดินเช่าหรือที่ดินที่อยู่นอกเมือง”

ดังนั้น ด้วยอุปสรรคดังกล่าวจึงเป็นที่คาดได้ว่าโครงการรูปแบบนี้จะมีจำนวน “ลดลง” หรืออาจจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีขนาดไม่ใหญ่มากนักเช่น โครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ค้าปลีกในตัว หรืออาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ค้าปลีก อาจมีโครงการขนาดใหญ่บ้างที่รอความชัดเจนของผังเมืองและด้านอื่นๆ ก่อนเปิดตัว เช่น โครงการของกลุ่มทีซีซีที่ถนนเกษตร-นวมินทร์ โครงการซีคอนซิตี้ของกลุ่มซีคอนบนถนนศรีนครินทร์ โครงการฟิวเจอร์พาร์คซิตี้ที่รังสิตที่มูลค่าการลงทุนประมาณ 100,000 ล้านบาท รวมทั้งโครงการเมกาบางนาส่วนขยาย เป็นต้น

นักท่องเที่ยวหนุนตลาดขยายตัว

 นายฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์ ผู้อำนวยการสมาคมผู้ค้าปลีกไทย กล่าวว่า ประเทศไทยเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูงของธุรกิจค้าปลีกและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจาก “ดีมานด์” ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเติบโตเท่าตัวใน 5 ปีข้างหน้า จาก 35 ล้านคน คาดการณ์เพิ่มเป็น 65 ล้านคน สนับสนุนการบริโภคสินค้าและบริการภายในประเทศขยายตัวตาม จากกำลังซื้อชาวไทยราว  67 ล้านคน 

“ปัจจุบันขนาดตลาดประเทศไทยใหญ่กว่า 100 ล้านคน จะขยายตัวสูงตามการเพิ่มขึ้นของปริมาณนักท่องเที่ยว ทำให้เค้กในตลาดขยายตัว สินค้าและบริการมีโอกาสเติบโตสูงเช่นกัน”

จะเห็นว่าอุตสาหกรรมค้าปลีกไทยยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่องพร้อมกับการเติบโตของโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งมีความได้เปรียบในความหลากหลายและครบวงจรในสถานที่เดียวรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าชาวไทย ต่างชาติ นักท่องเที่ยว รวมถึงนักลงทุนแขนงต่างๆ ที่มุ่งหน้าสู่ประเทศไทยศูนย์กลางอาเซียน สอดรับแนวทางของภาคเอกชนในการมุ่งผลักดันไทยก้าวสู่ศูนย์กลางการค้า การลงทุน การท่องเที่ยว และการชอปปิงแห่งภูมิภาค