PSH - ซื้อเก็งกำไร

ประเด็นการลงทุน

เรามองว่าข้อดีของ PSH คือเป็นหุ้นที่ปรับตัวได้ช้าที่สุดในกลุ่มอสังหาฯเพื่อขายที่เราให้คำแนะนำ โดยถึงแม้ว่าเราปรับลดประมาณการกำไรลงแต่มูลค่าหุ้นยังคงถูกที่สุดในบรรดาหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ของเรา โดยซื้อขายด้วยค่า PER ในระดับถูกที่สุดของกลุ่มสำหรับปี 2561 ที่เพียง 8.2 เท่า และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2549-2559 อยู่ที่ 9% ซึ่งนับเป็นส่วนลดที่มากที่สุดในกลุ่ม โดยเรามองว่าฐานกำไรในปี 2017 ที่ต่ำโดยจะอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 3 ปี จะทำให้กำไรในปี 2561 ปรับตัวดีขึ้น และกำไรจะเติบโตสดใสในปี 2562 เนื่องจากธุรกิจประเภทอสังหาฯ ระดับบนเริ่มออกดอกออกผล โดยเรายังคงคำแนะนำ
ซื้อเก็งกำไร ด้วยราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2562 ที่ 26 บาท (ลดลงจาก27 บาท เพื่อสะท้อนการปรับลดประมาณการกำไร) อ้างอิงจากเป้าหมายค่า PER ที่ 9 เท่า ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยระยะยาวในอดีตของบริษัท

ปรับลดประมาณการกำไร...

เราปรับประมาณการกำไรหลักลง 9% สำหรับปี 2560 และ 10% สำหรับปี 2561 (รายละเอียดในรูปประกอบที่ 1) เพื่อสะท้อนแผนธุรกิจใหม่ของปี 2560 PSH ปรับลดเป้าหมายยอดจองซื้อปี 2560 จาก 5.29 หมื่นล้านบาท มาอยู่ที่ 5.05 หมื่นล้านบาท (ปรับลดลงทุกประเภทยกเว้นกลุ่มสินค้าระดับบน) และปรับลดรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยจาก 5.02 หมื่นล้านบาท มาอยู่ที่ 4.57 หมื่นล้านบาท (ลดลง 24% จากโครงการบ้านเดี่ยว, 9% จากโครงการคอนโดแต่รายได้จากโครงการทาวน์เฮาส์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากเป้าหมายเดิม) โดยยอดขายรอรับรู้รายได้ในปลายเดือนก.ย.รับประกันอยู่ที่ 87% ของประมาณการรายได้ปี 2560 และอยู่ที่ 23% สำหรับปี 2561 โดยประมาณการใหม่ของเราชี้ให้เห็นว่ากำไรในปี 2560 น่าจะประมาณทรงตัวและกำไรในปี 2561 เติบโตในระดับปานกลางที่ 8%

...แต่แนวโน้มกำไรไตรมาส4/60 ยังเติบโตพร้อมปันผลปลายปีดึงดูด

แม้ว่าเราจะปรับลดประมาณการกำไรลง แต่เราคาดกำไรหลักในไตรมาส 4/60 ยังคงเติบได้ดี 10% YoY และ 66% QoQ จากการเติบโตของรายได้ที่อยู่อาศัยที่ 7% YoY และ 48% QoQ มาอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาท (ถูกรับประกันจากยอดขายรอรับรู้รายได้ในปลายเดือนก.ย.ที่ 76%) โครงการคอนโด 2 แห่งจะเริ่มโอนในไตรมาส4/60 ได้แก่ Urbano ราชเทวี (มูลค่าโครงการ 1.4 พันล้านบาท มียอดจองแล้ว 60%) และ Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง (มูลค่าโครงการ 5.7 พันล้านบาท มียอดจองแล้ว 40%) ทั้งี้เราคาดจ่ายเงินปันผลต่อหุ้นที่ 0.80 บาท สำหรับผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 อ้างอิงจากอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 51% คิดเป็นอัตราผบตอบแทนเงินปันผลเบื้องต้นที่ 3.4% คาดประกาศขึ้นเครื่องหมาย XD ในเดือนมี.ค. และจ่ายเงินปันผลในเดือนพ.ค. 2561 โดยเราคาดยอดจองซื้อในไตรมาส4/60 มีแนวโน้มดีอยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 28% YoY และ 4% QoQ

กำไรปีปี 2561 น่าจะเติบโตได้จากฐานต่ำ

จากรายได้ที่ต่ำสุดในรอบ 3 ปีในปี 2560 เราคาดว่า PSH จะรายงานการเติบโตของรายได้ในปี 2561 ได้(เราคาดอยู่ที่ 6%) โดยเราประมาณการมูลค่าโครงการใหม่อยู่ที่ 6.3 หมื่นล้านในปี 2561 ใกล้เคียบกับปี 2560 (จำนวน 65 โครงการใหม่ในปี 2560 มูลค่า 6.3 หมื่นล้านบาท) โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2561 น่าจะสามารถหนุนยอดจองซื้อและรายได้ให้เติบโตมาเป็นตัวเลขหลักเดียวเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2560 ทั้งนี้เราคาดอัตรากำไรขั้นต้นปี 2561 จะทรงตัวได้ เนื่องจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2559 ที่เพียง 33.5% เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นได้รับแรงกดดันจากกลยุทธ์ขายสินค้าคงคลังอย่างมีนัยสำคัญในระหว่างปี 2558-2559)

สินค้าระดับบนจะหนุนกำไรที่น่าตื่นเต้นในปี 2562

การก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ระดับบนเมื่อต้นปีนี้นั้นปัจจุบันได้รับการพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จเกิดคาดหมาย ด้วยยอดจองซื้อจากการเปิดตัวโครงการคอนโดระดับบน 6 แห่ง และโครงการบ้านแนวราบอีก 6 แห่งในปี 2560 อยู่ที่ยอดจองซื้อใหม่ถึง 8-9 พันล้านบาท ทะลุเป้าหมายบริษัทที่ 4 พันล้านบาท คิดเป็น
16-18% ของยอดจองซื้อรวมของ PSH และสามารถสร้างยอดขายรอรับรู้รายได้อย่างมีนัยสำคัญที่ 6 พันล้านบาทในปลายปี 2560 โดยรายได้จากสินค้าระดับบนวางแผนจะปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเพียง 1.8 พันล้านบาทในปี 2560 และ 2.5 พันล้านบาทในปี 2561 ก้าวกระโดดเป็นที่ 6.4 พันล้านบาทในปี 2562 ที่สำคัญที่สุดเราคาดอัตรากำไรขั้นต้นของโตรงการระดับบนนั้นสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกว่าโครงการทั่วไปเนื่องจากค่าที่ดินที่ราคาถูกซึ่งซื้อมาหลายปีล่วงหน้า โดยในระยะยาว PSH มีแผนมีสัดส่วนสินค้าระดับบนไปอยู่ที่ 30% ของ portfolio รวมของ PSH ทั้งหมด