ราคาสินค้าเกษตรพุ่งดันดีมานด์อสังหาฯใต้

ในงานสัมมนา “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้” ที่จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีตัวแทนจากหน่วยงานภาครัฐ และผู้ประกอบการจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดต่างๆในภาคใต้ มาร่วมประเมินทิศทางและศักยภาพตลาดอสังหาฯในภาคใต้

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ ว่า ตลาดยังคงมีศักยภาพในการขยายตัว แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกจะค่อนข้างชะลอตัว เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปก่อนหน้านี้ จากมาตรการกระตุ้นอสังหาของภาครัฐ  แต่เมื่อหมดมาตรการทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยกลับมาสะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น 

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยในภาคใต้ ยังต้องพิจารณาปัจจัยในแต่ละจังหวัดที่แตกต่างกัน เช่น การซื้อเพื่อการลงทุนในเมืองท่องเที่ยว หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยในเมืองการค้า โดยเฉพาะจังหวัดที่โดดเด่น ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช

ทั้งนี้พบว่า ตลาดอสังหาฯภาคใต้ยังมีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังเป็นความต้องการที่แท้จริง แต่การที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ กลายเป็นข้อจำกัดของผู้ซื้อที่ต้องติดตามสถานการณ์ต่อไป แต่ประเมินว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯภาคใต้ไม่น่ากังวลนัก

เกษตรราคาดีดันดีมานด์บ้าน 

สำหรับการลงทุนอสังหาฯโครงการใหม่ หากเศรษฐกิจโดยรวมฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดอสังหาฯก็จะปรับตัวดีขึ้นตาม โดยแนะนำว่าการจะเข้าไปพัฒนาอสังหาฯในภาคใต้จะต้องดูความต้องการที่แท้จริงของตลาดมากกว่าลงทุนตามกระแส ด้านมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ ภาคใต้ พบว่า มีมูลค่าประมาณ 47,500 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 8.2% ของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2559 ที่มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 577,846 ล้านบาท

“ภาพรวมราคาสินค้าเกษตรตอนนี้ไม่ค่อยตกต่ำแล้ว เท่าที่คุยกับผู้ประกอบการอสังหาฯในภาคใต้ หลายรายบอกว่าพอราคายางพาราปรับตัวดีขึ้นก็มีคนสนใจเข้ามาดูโครงการอสังหาฯมากขึ้น”

โอนกรรมสิทธิ์ลดลงไม่มาก

สำหรับภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจังหวัดสำคัญๆในภาคใต้ในปี 2559 ปรับตัวลดลง โดยในจังหวัดภูเก็ต มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงจากปี 2558 ราว 17.8% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง 12% ในจังหวัดสงขลา หน่วยการโอนฯลดลง8.9% มูลค่าการโอนฯลดลง 4.2% และจ.สุราษฎร์ธานี หน่วยการโอนฯลดลง 19.5% และมูลค่าการโอนฯลดลง 16.4% ขณะที่ ภาพรวมหน่วยการโอนฯและมูลค่าการโอนฯ ของ จ.นครศรีธรรมราช ปรับตัวเพิ่มขึ้น

“ภูเก็ต”คอนโด1.5-3ล้านขายดี

เมื่อจำแนกภาพรวมตลาดอสังหาฯในจังหวัดที่โดดเด่นของภาคใต้ แบ่งเป็น ตลาดภูเก็ตเป็นจังหวัดท่องเที่ยว ที่มีเอกลักษณ์ โดยเป็นตลาดที่ซื้อเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ซึ่งสินค้าที่ขายจะเป็นไปตามคาแรคเตอร์เมืองต่างๆเป็นไปในรูปแบบการซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง สำหรับสินค้ากลุ่มคอนโดได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดนี้มาก 

ทั้งนี้ จ.ภูเก็ตมีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังของโครงการของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 30,365 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร ประมาณ 13,246 หน่วย อาคารชุด 16,311 หน่วย และบ้านพักตากอากาศ 808 หน่วย

พร้อมกันนี้ พบว่าอาคารชุดในจังหวัดภูเก็ต ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาทต่อยูนิต มีหน่วยเหลือขายน้อย อยู่ที่ 8% และระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต อยู่ที่ 16% เมื่อเทียบกับระดับราคา 3 -5 ล้านบาทต่อยูนิต และระดับ 5 -7.5 ล้านบาทต่อยูนิต ที่เหลือขายในระดับ 22% เท่ากัน จึงกล่าวได้ว่าราคาอาคารชุดที่ดูดซับตลาดได้ดี อยู่ที่ 1.5-3 ล้านบาทต่อยูนิต

ส่วนภาพรวมตลาดจังหวัดสงขลา กระจุกตัวใน อำเภอเมือง และอำเภอหาดใหญ่ มีหน่วยที่อยู่อาศัยฯที่อยู่ระหว่างขายทั้งสิ้น161โครงการ รวมประมาณ14,227หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร9,367หน่วย และหน่วยห้องชุด4,860หน่วย โดยอสังหาฯในจังหวัดสงขลาส่วนใหญ่พัฒนาสินค้าบ้านจัดสรรในกลุ่มบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิตกันมากเจาะกลุ่มผู้อยู่อาศัยในจังหวัดดังกล่าว ส่วนกลุ่มอาคารชุด พบว่าอำเภอเมืองสงขลา มีหน่วยเหลือขาย อยู่ที่ 26% สูงกว่า อ.หาดใหญ่ ที่เหลือขาย 17%

“บ้านเดี่ยว”ตอบโจทย์สุราษฎร์ฯ

ขณะที่ จ.สุราษฎร์ธานี มีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังโครงการของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น ประมาณ 7,567 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 5,845 หน่วย และห้องชุด 1,722 หน่วย โดยพบว่าตลาดนี้พัฒนาบ้านเดี่ยวมากสุด รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด สะท้อนให้เห็นว่าบ้านเดี่ยวยังตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในสุราษฎร์ธานีมากสุด ส่วนราคาบ้านจัดสรร พบว่าในกลุ่มระดับ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 30% จากจำนวน 1,826 หน่วย แต่ 5-7 ล้านบาทต่อยูนิต มีหน่วยเหลือขายมาก อยู่ที่ 24% จากจำนวนทั้งหมดเพียง 235 หน่วย สำหรับอาคารชุดส่วนใหญ่ 79% เป็นประเภท1ห้องนอน ระดับราคา 1.5 -2 ล้านบาทต่อยูนิต ในกลุ่มห้องสตูดิโอ ที่ขายระดับ 3-5 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายในทำเลเกาะสมุย

ส่วนภาพรวมตลาดจังหวัดนครศรีธรรมราช มีหน่วยที่อยู่อาศัยฯที่อยู่ระหว่างการขาย ประมาณ 4,934 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 4,549 หน่วย อาคารชุดประมาณ 385 หน่วยส่วนใหญ่ตลาดมุ่งเน้นพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยว 2-5 ล้านบาท ส่วนกลุ่มบ้าน 5 ล้านบาทต่อยูนิต จะค่อนข้างขายยากในตลาดนี้

ดัชนีเชื่อมั่นไตรมาสแรกยังดี

นางสาวสุรีรัตน์ ลัคนานิตย์ ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำนักงานภาคใต้ กล่าวว่าในช่วงไตรมาสแรก ผู้ประกอบการค่อนข้างระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อยังใม่ฟื้นตัวดีนัก โดยการให้สินเชื่อแก่โครงการอสังหาฯภาคใต้ ไตรมาสแรกยังคงชะลอตัว แม้ว่าจะปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน 

แต่ด้านดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาคใต้ พบว่าภาพรวมอสังหาฯจังหวัดหลักๆช่วงไตรมาสแรกมีสัญญาณที่ดีขึ้น จากปัจจัยจำนวนคนเข้าชมโครงการและยอดขายปรับตัวดีขึ้น รวมถึงจำนวนหน่วยคงเหลือลดลงจากไตรมาสก่อนทำให้ผู้ประกอบการเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ก็ยังกังวลอยู่บ้างกับภาพรวมเศรษฐกิจในอีก 6 เดือนข้างหน้า

ขณะที่ ราคาที่อยู่อาศัยของภาคใต้ลดลงจากปีก่อนแต่ก็ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า หรือไตรมาส 4 ปี 2559 ประมาณ 0.8% โดยปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดจากนี้เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะส่งผลให้ต้นทุนของโครงการเพิ่มขึ้นจากหน่วยเหลือขายสะสม หากเหลือขายมากก็จะส่งผลต่อการเสียภาษีเพิ่มขึ้น

สำหรับภาพรวมราคายางพาราในไตรมาสแรกที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 80 บาทต่อกิโลกรัม (ก.ก.) ปรับตัวเพิ่มขึ้น ถึง 100% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 40 บาทต่อก.ก. ซึ่งถือเป็นทิศทางที่ดีขึ้น ทำให้เกษตรกรมีรายได้มากขึ้น มีกำลังซื้อที่ดีขึ้นและอาจส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯในภาคใต้ด้วยเช่นกัน