10 ความแปรปรวน กระทบอสังหาฯปี 60

จากหลากปัจจัยที่มากระทบ ทั้งภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบและสร้างการเปลี่ยนแปลงต่อตลาดอสังหาฯในปีนี้ “คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย” บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ประเมินไว้ 10 ปัจจัย ดังนี้

1.ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ปรับตัวดีขึ้น จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บนทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ภาระในการครอบครองที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมีเพิ่มขึ้น แม้ว่าตลาดระดับกลาง-บน จะยังคงมีกำลังซื้อต่อเนื่อง แต่เมื่อขาดความเชื่อมั่นในการตัดสินใจ จึงส่งผลต่อปริมาณการขายตามมา  

2.การออกแบบอสังหาฯต้องน่าสนใจมากขึ้น เพื่อสร้างความแตกต่าง ซึ่งเริ่มเห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ทั้งโครงการที่อยู่อาศัย พาณิชยการ และโครงการประเภทอื่นๆ ที่มีการออกแบบที่ทันสมัย รูปแบบแปลกตา ใช้บริการนักออกแบบระดับโลกมากขึ้น เพื่อขยับราคาขาย นอกเหนือจากการเรื่องอาคารประหยัดพลังงาน รวมถึงการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้อลังการ รวมถึงแนวคิดการสร้าง “โค เวริ์คกิ้ง สเปซ” สำหรับการพักผ่อน และทำงาน เป็นต้น

3.การสร้างประสบการณ์เพื่อเป็นจุดขายใหม่ เนื่องด้วยรูปแบบอาคารและบริการอาจไม่ได้แตกต่างกันมากนัก หลายๆโครงการที่อยู่อาศัยทั้งค้าปลีก โรงแรม หรือให้บริการรูปแบบต่างๆ ต้องพยายามสร้างความน่าสนใจด้วยการสร้างความแตกต่าง และประทับใจให้กับลูกค้า เพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีจนเกิดความประทับใจ

4.ยังเป็นช่วงเวลาของผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ ปัจจุบันรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 60% ของมูลค่าตลาดรวม และนับวันจะเพิ่มมากขึ้น โดยครอบครองในทุกประเภทอสังหาฯ นอกจากนี้รายใหญ่ยังมีช่องทางในการระดมทุนมากกว่า ทั้งจากตลาดเงินและตลาดทุน รวมไปถึงมีเครดิตสูงกว่าในการขอสินเชื่อ เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลางและเล็ก

5.เทคโนโลยีเข้ามาเต็มเต็มความต้องการอยู่อาศัยของผู้บริโภคในด้านต่างๆ ทั้งการพัฒนาสินค้า และการบริการ เช่น แอพพลิเคชั่น เพื่อเพิ่มช่องทางการเข้าถึงลูกค้าทั้งคนไทยและต่างชาติมากขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าตั้งแต่ก่อนที่จะซื้อไปจนถึงบริการหลังการขาย

6.ตลาดที่อยู่อาศัยลักชัวรี่ คาดว่าจะเปิดตัวโครงการต่อเนื่อง สร้างความฮือฮา โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลกรุงเทพชั้นใน แต่การเปิดตัวจะไม่มากเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯในภาพรวม

7.อาคารสำนักงานเกรดเอ มีพื้นที่ว่างเหลือน้อยลงทุกปี โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง (ซีบีดี) และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและเสร็จในอนาคตตเกือบทั้งหมดเป็นอาคารเกรดเอ และราคามีแนวโน้มปรับขึ้นต่อเนื่อง ราคาเฉลี่ยกว่า 900 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

8.ศูนย์การค้าขนาดใหญ่จะอยู่ได้เท่านั้น แม้ว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คอมมูนิตี้มอลล์จะเปิดใหม่จำนวนมาก แต่ศูนย์การค้าใหม่ๆก็เปิดให้บริการเพิ่มขึ้นเช่นกัน แม้จะเปิดเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่แต่ละโครงการมีพื้นที่มากกว่า 3 หมื่นตร.ม. ทั้งนั้นบางโครงการมีพื้นที่เป็นแสนตร.ม.ทำให้พื้นที่รวมของศูนย์การค้ายังเป็นเป็นดับหนึ่ง

9.สถาบันการเงินยังคงเป็นตัวแปรสำคัญในการสร้างการเติบโตของอสังหาฯ จากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทั้งเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ และสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯอย่างมาก ทำให้หลายบริษัทอสังหาฯไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ อาทิ การกำหนดเงื่อนไขการเพิ่มสัดส่วนการขายให้อย่างน้อย 60-70% จึงจะปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ พร้อมกำหนดเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ทำให้ลูกค้าที่มีเงินดาวน์น้อยไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศํย และถูกปฏิเสธสินเชื่อในที่สุด

10.การลงทุนภาครัฐ ปีนี้จะเห็นการลงทุนหลายๆโครงการของภาครัฐในระดับมากกว่าแสนล้านบาท แต่ต้องดูว่ารัฐบาลเดินหน้าตามแผนที่วางไว้หรือไม่ หากเป็นไปตามแผนย่อมทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ส่งต่อมาถึงการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ผลักดันความเชื่อมั่นผู้บริโภคโดยรวมให้ดีขึ้น ทำให้กำลังซื้อกลับมา        

---------------------------

เซ็นทรัล จ่อคว้าที่ดิน"สถานทูตอังกฤษ" 

สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปีนี้จะเห็นแนวโน้มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และรายกลาง จะร่วมทุนกับบริษัทอสัหาฯต่างชาติมากขึ้น เพิ่มเสริมความแข็งแกร่ง สามารถสร้างจุดแข็งซึ่งกันและกัน โดยเฉพาะทุนจาก“ประเทศญี่ปุ่น” ซึ่งมีนวัตกรรมการอยู่อาศัยใหม่ๆ หลังจากก่อนหน้านี้มีหลายบริษัทร่วมทุนกับต่างชาติ แต่จะเป็นการร่วมพัฒนาโครงการมากกว่า
โดยคาดว่าจะเห็นดีลการร่วมทุนของบริษัทอสังหาฯไทยและญี่ปุ่นอีกประมาณ 2 ราย โดยจะเป็นรายใหญ่ 1 รายและรายกลางอีก 1 ราย

นอกจากนี้ยังจะเห็นความร่วมมือที่ไม่ใช่การร่วมลงทุน แต่จะเป็นพันธมิตรใน“ด้านดิจิทัล” การให้บริการและการส่งเสริมการขายซึ่งกันและกันเป็นต้น

“เงินลงทุนไม่ใช่ปัจจัยของการร่วมทุนกับต่างชาติ แต่ผู้ประกอบการไทย ต้องการหาพันธมิตรมาเสริมกลยุทธ์ ทำให้มีจุดขายของโครงการมากขึ้น ทั้งในแง่การพัฒนาโปรดักท์ โดยเฉพาะญี่ปุ่น ที่มีบางบริษัทมีศูนย์วิจัยกลุ่มอายุลูกค้า เทรนด์ โปรดักท์แบบไหน นำมาพัฒนาโปรดักส์ในไทย รวมถึงบริการการขายที่มีบริการที่มากกว่า” รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์สฯระบุ

นอกจากนี้ จะเห็นการร่วมทุนกับต่างชาติในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ อย่างเช่น บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ลงนามสัญญาร่วมทุน กับ ฮ่องกง แลนด์ เปิดบริษัท S36 Property เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมีเนียมหรู ย่านทองหล่อ ภายใต้เงื่อนไขข้อตกลง สิงห์ เอสเตท ถือหุ้น 51% และ ฮ่องกง แลนด์ 49% โดยโครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่ บริเวณหัวมุมถนน ซอยสุขุมวิท 36 ติดสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อ เป็นโครงการคอนโดมีเนียม ขนาด 40 ชั้น แบ่งเป็นห้องพักประมาณ 400 ห้อง มูลค่าโครงการประมาณ 6,000 ล้านบาท

ส่วนการประมูลที่ดินสถานทูตอังกฤษพื้นที่ 23 ไร่ ที่ขณะนี้อยู่ในระหว่างการประมูลนั้น เท่าที่ทราบขณะนี้เหลือเพียงกลุ่มเซ็นทรัล ของตระกูลจิราธิวัฒน์ และกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เพียง 2 ค่ายเท่านั้น และมีแนวโน้มว่ากลุ่มเซ็นทรัลน่าจะชนะการประมูลที่ดินแปลงดังกล่าว ซึ่งเท่ากับเป็นการเสริมศักยภาพให้กลุ่มเซ็นทรัล สามารถสร้างเป็นอาณาจักรขนาดใหญ่ เพราะก่อนหน้านี้ได้ชนะประมูลที่ดินบริเวณด้านหน้าสถานทูตอังกฤษมาแล้ว 10 ไร่ ในราคา 950,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันได้ก่อสร้างเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ ซึ่งคาดว่าหากกลุ่มเซ็นทรัลสามารถชนะการประมูลในครั้งนี้ ราคาที่ดินน่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.2 ล้านบาท/ตารางวา จากมูลค่าที่ดินทั้งหมดประมาณ 20,000 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะร่วมทุนกับกลุ่มฮ่องกง แลนด์ ในการพัฒนาโครงการร่วมกัน ซึ่งมองแนวโน้มว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส หากพัฒนาคอนโดฯราคาจะไม่ต่ำกว่า 500,000 บาทต่อตร.ม

ขณะที่ก่อนหน้านี้ ผู้สื่อข่าวรายงานว่า มีกลุ่มทุนรายใหญ่ญี่ปุ่น ได้เข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯในไทยหลายราย เช่น กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัน ร่วมทุนกับบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ล่าสุดได้เปิดสำนักงานสาขาแห่งแรกในไทย ในนามมิตซุย ฟูโดซัง เอเชีย แบงค็อก ออฟฟิศ รองรับแผนขยายการลงทุนเพิ่มเติมนอกเหนือจากธุรกิจที่อยู่อาศัย ด้านกลุ่ม มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ที่ได้ร่วมทุนพัฒนาคอนโดกับบริษัท เอพี(ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มาแล้ว 8 โครงการ มูลค่ารวม 2.4 หมื่นล้านบาท

บริษัท วรลักษณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ชินวะ เรียล เอสเตท จำกัด หรือชินวะ กรุ๊ป ผู้ดำเนินงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากประเทศญี่ปุ่น ร่วมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯในเมืองไทย โดยแผนพัฒนา 3 ปีแรกของ ดับเบิ้ลยู-ชินวะ มุ่งพัฒนาโครงการอสังหาฯเพื่อขาย และธุรกิจด้านบริหารการปล่อยเช่าและด้านการก่อสร้าง แต่ในช่วงแรกจะเน้นที่การพัฒนาโครงการอสังหาฯเพื่อขายเป็นลำดับแรก และบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ได้ร่วมทุนกับบริษัท ฮันคิว เรียลตี้ จำกัด เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย ได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุน “เสนา ฮันคิว 1” โดยเสนา ถือหุ้นในสัดส่วน 51% คิดเป็นเงินลงทุนจำนวน 38.25 ล้านบาท และฮันคิว เรียลตี้ ถือหุ้น 49% โดยมีทุนจดทะเบียนแรกตั้ง 1 ล้านบาท และจะเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 74 ล้านบาท เป็น 75 ล้านบาท ภายในสิ้นเดือนธันวาคม 2559