ANAN - ซื้อ

ประเด็นการลงทุน

หลังจากที่ราคาหุ้นปรับตัวลดดลงอย่างแรงในระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยลดลง 9% จากระดับสูงสุดใหม่ที่ 5.55 บาท/หุ้น ในวันที่ 16-17 ม.ค. 2560 นั้น เรามองว่าเป็นโอกาสที่ยอดเยี่ยมในการเข้าสะสมหุ้น ANAN โดยเรายังคงชื่นชอบ ANAN เนื่องจากบริษัทเป็นเพียงบริษัทเดียวในกลุ่มที่เราให้คำแนะนำที่สามารถบรรลุแผนธุรกิจในปี 2559 ได้ทั้งยอดจองซื้อและรายได้ รวมทั้งยังเป็นผู้นำการเติบโตของกำไรเทียบกับกลุ่มอสังหาฯ ในปี 2560 แบมมีความชัดเจนของกำไรสูงสุดในกลุ่มอีกด้วย (เราคาดกำไรหลักปี 2560 เติบโต 15% สำหรับ ANAN เทียบกับ 6% ของกลุ่มอสังหาฯ) ทั้งนี้มูลค่าอยู่ในระดับที่เหมาะสมในการเข้าซื้อด้วย PER ปี 2560 ที่ 9.4 เท่า ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยระยะยาว ดังนั้นเรายังคงคำแนะนำที่ “ซื้อ” ด้วยราคาเป้าหมายใหม่ที่ 6.20 บาท ( เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 6.00 บาท เพื่อสะท้อนการเพิ่มขึ้นของคาดกาณณ์กำไร) ที่ PER เป้าหมายที่ 12 เท่า (มากกว่าค่าเฉลี่ยตั้งแต่ IPO ปี 2555 ที่ประมาณ 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน)

ปรับเพิ่มคาดการณ์กำไร

เราได้ปรับเพิ่มคาดการณ์กำไรหลักที่ 2% ในปี 2559 และ 4% ในปี 2560 เพื่อสะท้อนแนวโน้มเชิงบวกมากขึ้นสำรหับค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ (ดังตารางที่ 1) จากโครงการคอนโดร่วมทุน เนื่องจากแผนกำหนดการการเปิดตัวโครงการคอนโดร่วมที่แข็.แกร่งต่อเนื่องในไตรมาส 4/59 และปี 2560 โดยในไตรมาส 4/59 ANAN เปิดตัวโครงการคอนโดร่วมทุนถึง 3 แห่ง มูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 11 พันล้านบาท ด้วยอัตราการจองซื้อเฉลี่ยที่ดีที่ 51% โดยต่อเนื่องในปี 2560 ANAN วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดนร่วมทุนแห่งใหม่อีก 7 โครงการ มีมูลค่าถึง 26 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 47% YoY

หนึ่งเดียว..ที่คว้าเป้าหมายผลการดำเนินงานปี 2559

จากหุ้นกลุ่มอสังหาฯที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา ANAN เป็นเพียงหนึ่งเดียวที่สามารถบรรลุทั้งยอดจองซื้อและเป้าหมายรายได้ในปี 2559 เมือเทียบกับค่ารวมตัวเลขของกลุ่มในหุ้นอสังหาฯ ที่เราให้คำแนะนำรวมที่พลาดเป้าหมายยอดจองซื้อที่ 5% และรายได้อสังหาฯ 1% ตามลำดับ (ค่ารวมของกลุ่มพลาดเป้าหมายแม้ว่าว่าจะเป็นเป้าหมายใหม่ที่ถูกปรับดลดลงหลังเหตุกการณ์วันที 13 ต.ค. 2559 และสะท้อนช่วงการไว้อาลัยในไตรมาส 4/59 แล้วก็ตาม) ทั้งนี้ทำเลที่ยอดเยี่ยมเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการตอบรับที่ดีในการเปิดตัวโครงการใหม่ของ ANAN ซึ่งอยู่ที่เปิดตัวรวม 21 พันล้านบาทในปี 2559 ลดลง 40% จากปี 2558 โดยยอดจองซื้อในปี 2559 นั้นเราคาดว่าจะอยู่ที่ 24 พันล้าน มากกว่าเป้าหมายที่ 22-23 พันล้านบาท เราคาดการณ์รายได้โครงการที่อยู่อาศัยที่ 11 พันล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายบริษัทเล็กน้อยที่ 10 พันล้านบาท รวมทั้งเราคาดจากการโอนถึง 70% ของโครงการคนโดร่วมทุนแห่งแรก คือโครงการ Ideo Q Chula-Samyan ในปี 2559 เริ่มในไตรมาส 4/59 ทำใหเเราคาดว่า ANAN จะประกาศการเติบโตของทั้งยอดจองซื้อและกำไรหลักที่แข็งแกร่ง YoY และ QoQ ในไตรมาส 4/59 ซึ่งเป็นผลการดำเนินการรวมที่โดดเด่นกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย


แผนธุรกิจ ปี 2560 ที่น่าตื่นตาตื่นใจ

แผนธุรกิจปี 2560 ที่น่าตื่นตาตื่นใจของ ANAN นั้นทำให้บริษัทดูโดดเด่นในกลุ่ม โดยบริษัทวางแผนมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เติบโตอย่างก้าวกระโดดที่ 74%มายอยู่ที่ 36 พันล้านบาท (เป็นโครงการคอนโด 80% และเป็นโครงการแนวราบ 20% ตามมูลค่าโครงการ), รวมถึงโครงการคอนโดร่วมทุน 7 โครงการ, โครงการคอนโดที่บริษัทพัฒนาเอง 3 โครงการ และโครงการแนวราบอีก 7 โครงการ โดยเป้าหมายการเติบโตของยอดจองซื้อปี 2560 คาดว่าจะอยู่ที่ 20-30% ที่ 29-31 พันล้านบาท บนสมมตฐานอัตราการจองซื้อโครงการคอนโดเปิดตัวใหม่ที่ประมาณ 20-40% ทั้งนี้แนวโน้มการเติบโตของกำไรมีความชัดเจน โครงการคอนโดที่เสร็จพร้อมเริ่มโอนในปีนี้ (รวมทั้งโครงการคอนโดที่บริษัทพัฒนาเองและโครงการร่วมทุน) จะเติบก้าวกระโดด 77% มาอยู่ที่ 27 พันล้านบาท ในปี 2560 โดยเป้าหมายรายได้โครงการที่อยู่อาศัย (โครงการคอนโดที่บริษัทพัฒนาเอง) จะอยู่ที่ 11.7 พันล้านบาท สูงขึ้นาปานกลาง YoY โดยมีความชัดเจนของรายได้สูงมาก (เนื่องจาก 54% ถูกรับประกันโดยยอดขายที่รับรู้ได้ ณ สิ้นปี 2559) สำหรับส่วนแบ่งกำไรจากโครงการคอนโดร่วมทุนนั้น บริษัทคาดว่าคอนโดร่วมทุสในปี 2560 จะมีการโอนเติบโตถึงเกือบ 3 เท่าตัว จากเดิมที่เพียง 2.5 พันล้านบาท ในปี 2559 มาอยู่ที่ 6.8 พันล้านบาทในปี 2560 (เทียบกับเราตั้งสมมติฐานการโอนคอนโดร่วมทุนไว้เพียงที่ 5.2 พันล้านบาทในปี 2560) ทั้งนี้เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 33.2% ในปี 2560 เป็นไปตามเป้าหมายของ ANAN ที่ 33-34% สำหรับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิคาดว่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 0.9 เท่า ณสิ้นปี 2559 มาอยู่ที่ 0.6 เท่า ณ สิ้นปี 2560

เริ่มหารายได้ที่มั่นคงจากธุรกิจให้เช่า

ANAN วางแผนที่จะพัฒนาโครงการอสังหาฯ ให้เช่า โดจยเป็นโครงการแบบผสมผสานเพื่อสร้างรายได้ประจำจากการให้เช่าพื้นที่ โดยโครงการแรก เป็นพื้นที่เช่าช่วง 30 ปีอยู่บนถนนรัชดาภิเษก คาดเปิดตัวในไตรมาส 1/63 ด้วยเงินลงทุนที่ 2.6 พันล้านบาท และมีพื้นที่ทั้งหมด 50,000 ตารางเมตร เรามองว่าสาเหตุที่บริษัทหันมาลงทุนธุรกิจให้เช่าเนื่องจากต้องการการสร้างรายได้ประจำที่มั่นคงเสริมรายได้การขายโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต, เสริมสร้างความสามารถในการเติบโของกำไร และรักษาการเติบโตของกำไรระยะยาว โดยเรามองว่ามีความเป็นไปได้ที่โครงการให้เช่าจะเป็นโครงร่วมทุนกับพันธมิตร