'อสังหาฯ'รายย่อย เผชิญจุดเสี่ยง

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจนทำให้การปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจค)สูงขึ้น ในขณะนี้อาจเรียกได้ว่าเป็นสถานการณ์ไม่ปกติ แม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยประเมินยอดปฎิเสธสินเชื่อปีนี้จะเพิ่มขึ้นเท่าตัวมาอยู่ในระดับ 40% จากเฉลี่ย 22-23% ในปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ช่วงปลายปี 2559 สมาคมฯ ได้ยื่นหนังสือถึงกระทรวงการคลังต่อปัญหาดังกล่าว พร้อมสะท้อนปัญหาไปยังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วยเช่นกัน

“การเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัญหามาระยะหนึ่งแล้ว ผู้ที่ถูกปฎิเสธสินเชื่อมากสุด คือ ผู้มีอาชีพอิสระ ที่ไม่มีเงินเดินบัญชีชัดเจน บางโครงการลูกค้าถูกรีเจคจากแบงก์กว่า 50% จึงต้องนำโครงการกลับมาขายใหม่ ผู้ประกอบการบางรายจึงใช้วิธีให้เช่าก่อน 1-2 ปี เมื่อมีความพร้อมค่อยซื้อ โดยนำเงินค่าเช่ามาเป็นเงินดาวน์ การทำแบบนี้มีให้เห็นมากขึ้น เป็นการแก้ปัญหาเฉพาะรายเพื่อความอยู่รอด”

ชงแพคเกจ “ริสท์ พรีเมียมเรท”

อย่างไรก็ดี ภาครัฐได้รับเรื่องและพยายามหาแนวทางแก้ไข โดยอาจให้ธนาคารของรัฐ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน มาช่วยเรื่องการปล่อยสินเชื่อให้รายย่อยมากขึ้น แต่ยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องแพจเกจช่วยเหลือ ซึ่งการให้ดอกเบี้ยต่ำจูงใจไม่ใช่การแก้ปัญหาถาวร แต่สิ่งสำคัญต้องการให้ผู้บริโภคกู้ซื้อบ้านได้มากกว่า"

ทั้งนี้สมาคมฯ ได้เสนอแนวทางการแก้ปัญหา โดยเสนอให้สถาบันการเงินการคิดอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น “ รีสท์ พรีเมียมเรต” เป็นการเผื่อความเสี่ยงของสถาบันการเงิน หลังจากนั้นค่อยมาประเมินศักยภาพการจ่ายเงินของลูกค้ารายนั้น เป็นระเวลา 2 ปี หากจ่ายเงินค่างวดปกติครบ 2 ปี สถาบันการเงินควรต้องปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยปกติให้กับลูกค้ารายนั้น ส่วนเรื่องการแก้เครดิตบูโรที่เสนอไปด้วย ไม่สามารถทำได้ เพราะมีกฎระเบียบอยู่

“ตอนนี้วงจรธุรกิจเริ่มติดๆ ขัดๆ เหมือนเดินหน้า 1 ก้าว ถอยหลัง 1 ก้าว หากปล่อยปัญหานี้ไปเรื่อยอาจจะถึงขึ้นวิกฤติ เมื่อการเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น การลงทุนใหม่ยากขึ้น สินค้าเก่าก็โอนไม่ได้ ต้องนำเอาออกมาขายใหม่หลายรอบ เมื่อลงทุนใหม่ไม่ได้ สินค้าเหลืออยู่ ทำให้เศรษฐกิจไม่เดินหน้า”

โครงการรายย่อยถูกยึด

นายธงชัย ปิยสันติวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทีเนอร์จี จำกัด นักกลยุทธ์และที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ น่าเป็นห่วง จากการแข่งขันรุนแรงในรอบ 20 ปี เนื่องจากมีสินค้าเหลือขายในตลาดหลายหมื่นยูนิต ทำให้เห็นการทุ่มลดราคาจากผู้ประกอบการ ประกอบกับปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อโครงการ จากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง โดยเฉพาะอสังหาฯ ราคา 1-3 ล้านบาท ถูกยกเลิกจำนวนมาก ทำให้เกิดสต็อกค้างเป็นจำนวนมาก ต้องใช้เวลาดูดซับหลายปี คาดว่าปีนี้กำลังซื้อจะหายไปจากตลาดมากกว่า 50%

ปัญหาดังกล่าวผู้ที่ได้ผลกระทบหนัก คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายย่อย ที่สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ ขณะที่กำซื้ออ่อนแอ เมื่อขายไม่ได้ ก็ไม่สามารถขยายโครงการใหม่ต่อได้ บางรายมีการลงทุนที่ดินแล้ว จึงมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาสภาพคล่องการเงินในอนาคต

“รายย่อยมีภูมิคุ้มกันบกพร่องไปเรื่อยๆ และมีโอกาสสูงที่จะหายไปจากตลาดมากขึ้น คาดปีนี้รายย่อยอาจจะหายไปอีกนับ 100 บริษัท หลังจากสูญหายไปจากตลาดมากแล้ว สัญญาณบ่งบอก จากข้อมูลที่ได้พูดคุยกับเจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินระบุว่ามีโครงการที่ถูกยึดทุกเดือน ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบอสังหาฯ รายย่อย”

ทั้งนี้ ในภาวะปกติจะมีลูกค้า 3 กลุ่ม ประกอบด้วย กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร ประมาณ 20% กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน 20% และกลุ่มที่ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง 60% แต่ในภาวะที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรหยุดซื้อ กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนเหลือจำนวนน้อยมาก เพราะบรรยากาศไม่เอื้ออำนวย และกลุ่มผู้ซื้อจริง กำลังซื้อยังอ่อนแอ

ดึงแอพทุกแบงก์ตรวจเครดิตก่อนกู้

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด หรือ อาร์เค พร็อพเพอร์ตี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายย่อย ระบุว่า สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อส่งผลให้ยอดรีเจคสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อบ้านที่มียอดรีเจคเพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง จนกลายเป็นปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาฯ

ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบในการต่อรองกับสถาบันการเงินทั้งสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการและสินเชื่อรายย่อยสำหรับลูกค้ากู้ซื้อบ้าน ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กไม่มีอำนาจต่อรอง หากโครงการใดมีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล แบงก์จะเริ่มเข้มงวดลูกค้าที่มาขอสินเชื่อรายหลังๆ หรือประเมินราคาบ้านต่ำลง ทำให้ยอดรีเจคเพิ่มสูงขึ้น

“บริษัทได้ปรับตัวตั้งแต่ปีที่ผ่านมาหลังจากเห็นสัญญารีเจครุนแรงขึ้นเรื่อยๆ เพราะในฐานะผู้พัฒนารายกลาง-เล็ก ไม่สามารถเพิ่มเงินดาวน์ 10-15% กับลูกค้าเหมือนรายใหญ่ที่เก็บเงินดาวน์ 15-20% เพราะลูกค้าเป็นกลุ่มบีลบ และซี เก็บเงินดาวน์ได้ไม่เกิน 5% เพราะกลุ่มนี้มีรายได้ใช้พอดีแต่ละเดือน”

สำหรับ แนวทางการแก้ปัญหา บริษัทได้ฝึกอบรมพนักงานขายไม่เพียงเป็นผู้เชี่ยวชาญการขายบ้าน แต่ต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญเรื่องสินเชื่อด้วย คือ สามารถพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ในเบื้องต้นได้ รวมถึงการนำแอพพลิิเคชั่นในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ มาใช้ประกอบ เพื่อคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้าว่าจะผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือไม่ หากผ่านการตรวจสอบในเบื้องต้นก็จะรับเงินจองและให้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อ ทำให้ปัจจุบันอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทลดลง

ตั๋วบีอีคงค้างเฉียดหมื่นล้าน

อย่างไรก็ดี กรณีที่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้นไทยผิดนัดชำระหนี้ตราสารหนี้ระยะสั้น หรือตั๋วบีอี ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้เริ่มมีความกังวลต่อการระดมทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยรวม จะสามารถทำได้หรือไม่ และในมุมกลับกันการขอระดมทุนของบริษัทเหล่านี้จะน่าเชื่อถือหรือไม่ รวมถึงอนาคตของความสามารถในการหาแหล่งเงินทุนในอนาคต

จากการสำรวจข้อมูลการออกขายตั๋วบี/อีเมื่อปี 2559 ของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก พบว่าบริษัทจดทะเบียน 14 แห่ง มีมูลค่าการออกตั๋วบี/อีที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระคืนรวม 9,600 ล้านบาท

บริษัททั้งหมดนี้ยังมีกระแสเงินสดเป็นบวก โดยพิจารณาจากกำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อม และค่าตัดจำหน่าย ที่ยังเป็นบวก อย่างไรก็ตาม พบว่ามี 1 บริษัทที่ยังมีผลขาดทุนสุทธิ ได้แก่ ณุศาศิริ (NUSA) งวด 9 เดือน ปี 2559 ขาดทุน 104.69 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทมีตั๋วบี/อีที่ต้องชำระ จำนวน 710 ล้านบาท