ปักหมุดคอนโด‘สายสีเขียว’ราคาที่ดินพุ่ง100%

นักพัฒนาที่ดินล้วนพุ่งความสนใจไปยังโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะเป็นการเปิดหน้าดินใหม่ หากวิเคราะห์ “4 เส้นทางใหม่สร้างอนาคต”  ได้แก่ สายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-ลูกกา) สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ต้องยอมรับว่า สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากที่สุด เพราะเริ่มโครงการแล้วและมีศักยภาพสูง จากการวิ่งตรงเข้ากลางเมือง โดยไม่ต้องเปลี่ยนระบบ ดึงดูดผู้ประกอบการปักธงเปิดคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณสถานีบางบัว, ราบ 11, อนุสาวรีย์หลักสี่, สะพานใหม่ และสายหยุด ส่วนสถานีอื่นๆ ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐ “พัฒนาไม่ได้”  และอีกหนึ่งข้อจำกัดของบริเวณเกาะแนวรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ในช่วงกลางถึงปลาย เป็นพื้นที่ควบคุมความสูง เพราะอยู่ใกล้สนามบินดอนเมือง ยังไม่มีความเคลื่อนไหวมาก

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หลังจากรัฐบาลมีความชัดเจนโครงการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต -คูคต เริ่มมีคอนโดเปิดขายมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่ไกลออกไป เช่น บริเวณสะพานใหม่ ที่มีคอนโดเปิดขายใหม่มากสุดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ณ เดือน ส.ค.ที่ผ่านมา เส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว มีคอนโดสร้างเสร็จ 6,158 ยูนิต กำลังก่อสร้างอีก 4,000 ยูนิต และยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากว่าราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป สามารถพัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่าง ได้

แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว พื้นที่ที่มีศักยภาพมากสุด คือ รอบสถานีหมอชิต รัชโยธิน มหาวิยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม วัดพระศรีมหาธาตุ และสะพานใหม่ คาดจะมีคอนโดเกิดขึ้นอีกมาก โดยสถานีที่อยู่บริเวณจุดตัดของถนนสายสำคัญจะมีศักยภาพมากกว่าสถานีอื่น บริเวณที่เป็นจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น เช่น สถานีสี่แยกหลักสี่ที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แต่บางสถานีอาจจะมีข้อจำกัด เช่น สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่พื้นที่โดยรอบส่วนหนึ่งเป็นของมหาวิทยาลัย สถานีกรมทหารราบที่ 11 พื้นที่โดยรอบเป็นของทหาร

นอกจากนี้พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินเกือบทั้งหมดเป็นอาคารพาณิชย์ตลอดสองฝั่งถนน จำเป็นต้องซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาอาจสูงกว่าที่ดินเปล่าค่อนข้างมาก ราคาคอนโดตามแนวเส้นทางนี้คาดว่าจะปรับขึ้นมากกว่า 10-20% ในอนาคตตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง และราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตลอดเช่นกัน

ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว อยู่ที่ 7.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่ราคาแตกต่างกันค่อนข้างมาก บริเวณรอบสี่แยกรัชโยธิน ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตร.ม. ไกลออกไปอย่างแถวสะพานใหม่ อยู่ที่ 6-7 หมื่นบาทต่อตร.ม. แม้โครงการเปิดขายใหม่ย่านสะพานใหม่จะมีราคาขายมากกว่า 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. แล้วก็ตาม อัตราการขายเฉลี่ยค่อนข้างสูงมากกว่า 75% เนื่องจากมีโครงการที่ขายหมดแล้วหลายโครงการ แม้เปิดขายมาไม่นานก็ตาม

ปัจจุบันราคาที่ดินทำเลสถานีหมอชิต ราคาสูงสุด 4-5 แสนบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้นกว่า 60% จาก 3 ปีก่อน โครงการคอนโดราคาสูงกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. เปิดขายหลายโครงการ ขณะที่ทำเลไกลออกไปจากเมืองราคาที่ดินถูกลง สี่แยกรัชโยธินอยู่ที่ 2 แสนบาทต่อตร.ว. สะพานใหม่ ไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตร.ว. โดยราคาที่ดินในทำเลอื่นนอกเหนือจากหมอชิตปรับขึ้น 10-20% ในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา ถือว่าไม่สูงมากนัก

  กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด กล่าวว่า การก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวฝั่ง หมอชิต-สะพานใหม่- คูคต มีศักยภาพมากเพราะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสุขุมวิท มุ่งตรงสู่หมอชิต สยาม และอโศก สามารถเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพู ทำให้ราคาที่ดินเสนอขายในแนวรถไฟฟ้าสายดังกล่าวปรับสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะ 5 สถานี ได้แก่ บางบัว ราบ 11 อนุสาวรีย์หลักสี่ สะพานใหม่ และสายหยุด ราคาเสนอขายสูง 2.5 แสนบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้นจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายอยู่ที่ 1.5 แสนบาทต่อตร.ว. ซึ่งราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นไปอีก

ซัพพลายในบริเวณ 5 สถานี มีจำนวนไม่มาก มีเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กเป็นหลัก โดยมีซัพพลายรวม 1,500 ยูนิต ในจำนวนนี้ขายได้แล้ว 90% อีก 6 เดือนข้างหน้า คาดมีซัพพลายใหม่ 2,000 ยูนิต ซึ่งบริษัทเปิดตัว 2 โครงการ โมดิซ สเตชั่น ใกล้สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ 246 ยูนิต และ โมดิซ อินเตอร์เชนจ์ ใกล้สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ 217 ยูนิต

สำหรับผู้ประกอบการที่เข้าลงทุนมากสุดเวลานี้ พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต มีศักยภาพไม่แพ้ย่านแบริ่ง-สมุทรปราการ เพราะเป็นแหล่งชุมชน มีตลาดสะพานใหม่ บริษัทมีโครงการคอนโดที่อยู่ระหว่างการขายแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว 5 โครงการ มูลค่ารวม 4,650 ล้านบาท ได้แก่ นอตติ้ง ฮิลล์ พหล-เกษตร ยอดขาย 90%, ไนท์ บริดจ์ สกายซิตี้ สะพานไหม มูลค่า 1,340 ล้านบาท ปิดการขายแล้ว, เคนซิงตัน พหล-เกษตร มูลค่า 540 ล้านบาท ปิดการขายแล้ว, นอตติ้ง ฮิลล์ สะพานไหม่ มูลค่า 1,200 ล้านบาท ยอดขาย 70% และ เคนซิงตันเกษตร-แคมปัส มูลค่า 1,000 ล้านบาท ปิดการขายแล้ว

  “ราคาที่ดินค่อนข้างแพง ติดถนนเสนอขายตร.ว.ละ 2-3 แสนบาท แต่ส่วนใหญ่ติดข้อจำกัดใกล้เขตการบิน สร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 40.4 เมตร”

สมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮาส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การก่อสร้างรถ ไฟฟ้าสายสีเขียวไปถึงคูคต จ.ปทุมธานี กระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวตาม และดึงดูดลูกค้าหันมาสนใจโครงการย่านลำลูกกามากขึ้น เพราะระบบคมนาคมขนส่งสะดวก ตลาดอสังหาฯ ย่านนี้เป็นตลาดใหญ่ มีการแข่งขันกันสูง แต่ราคายังไม่มีการปรับขึ้นมากนัก

สุเชฏฐ์ ฤทธีภมร ผู้ก่อตั้งเว็บไซต์ Think of Living สื่อออนไลน์ด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการเกิดขึ้นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สายสีม่วง และสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ทำให้ผู้บริโภคสนใจทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ใน 3 ทำเล ประกอบด้วย บางใหญ่ ตั้งแต่ ถ.รัตนาธิเบศร์ขึ้นไป รามอินทรา-สะพานใหม่ และฝั่งธนบุรี ย่านศิริราช