'บิ๊กอสังหา'ไล่ซื้อที่ดิน ดักรถไฟฟ้า3สายใหม่

ภาพการลงทุนที่มีความชัดเจน หลังการเปิดซื้อซองประมูลโครงการรถไฟฟ้า 3 สายใหม่ สายสีชมพู ช่วงแคราย - มีนบุรี และโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว - สำโรง และสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี คาดว่าหลังจากนี้จะมีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของทำเล ผลักดันให้เกิดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คึกคัก

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การขยายแนวรถไฟฟ้าที่มีความชัดเจนหลายๆสายในปีนี้ จะทำให้เกิดการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยคึกคัก โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เริ่มก่อสร้างภายในปี 2560 ซึ่งเป็นเส้นทางเชื่อมกรุงเทพฯตอนบนกับตอนล่าง

ตั้งแต่ ถนนลาดพร้าว ศรีนครินทร์ และเทพารักษ์ โดยเฉพาะตามแนวถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์

แม้ว่าความชัดเจนของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะยังไม่มากนัก แต่พบว่าปัจจัยอื่นๆมาสนับสนุน เช่น ชุมชนขยายตัวและศูนย์การค้าแถวลาดพร้าวตอนปลาย หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เป็นตัวเพิ่มศักยภาพที่น่าสนใจของถนนศรีนครินทร์ ทำให้จนถึงปัจจุบันมีคอนโด ทั้งที่ปิดการขาย หรือยังเหลือขายอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองทั้งหมด 23,120 ยูนิต มีอัตราการขาย 90% ทำให้มองเห็นศักยภาพของการขึ้นโครงการใหม่

ขณะที่ราคาขายของคอนโดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง ปรับราคาขายขึ้นต่อเนื่อง โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโด แนวเส้นทางบนถนนลาดพร้าวจะอยู่ที่ประมาณ 7 หมื่นบาทต่อตร.ม. ส่วนโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 6.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ปรับขึ้นมาจากช่วง 2 - 3 ปีก่อนประมาณ 10 - 25%

คาดว่าหลังจากที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จะทำให้พื้นที่ทั้งสองฝั่งของถนนลาดพร้าว ศรีนครินทร์ และเทพารักษ์มีโครงการคอนโดเปิดขายมากขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปี โดยในบริเวณถนนลาดพร้าวช่วงที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าวจะอยู่ที่ประมาณ 3.5 - 4 หมื่นบาทต่อตร.ว. ด้านราคาขายที่ดินบนนถนนศรีนครินทร์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอยู่ที่ประมาณ 1 - 3 แสนบาทต่อตร.ว. ส่วนในพื้นที่ตามแนวถนนเทพารักษ์อาจจะมีราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากนักคือต่ำกว่า 1.5 แสนต่อตร.ว.

“สีชมพู”ผุดซัพพลายคอนโด

ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีชมพู เป็นอีกเส้นเริ่มการก่อสร้างได้ในปี 2560 เริ่มจากแยกติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ รามอินทรา สิ้นสุดที่มีนบุรี เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าอีกเส้นทางที่เชื่อมกรุงเทพฯตอนเหนือฝั่งทิศตะวันออกกับตะวันตก อีกทั้งยังผ่านศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ และเชื่อมการเดินทางระหว่างจังหวัดนนทบุรีกับกรุงเทพฯอีกทางหนึ่ง เพราะสายสีชมพูในอนาคตยังมีสถานีที่สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ อีก

ตลาดคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มมีโครงการเปิดขายมากขึ้น เมื่อตลาดคอนโดในกรุงเทพฯชั้นในเริ่มมีมากขึ้น และราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นส่งผลต่อเนื่อง โดยคอนโดอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ประมาณ 22,064 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ย 92%

ราคาขายของคอนโดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 6 หมื่นบาทต่อตร.ม. มีคอนโดเปิดขายตั้งแต่ระดับราคาประมาณ 3 หมื่นต่อตร.ม.ไปจนถึงมากกว่า 8.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบโครงการ ราคาขายปรับขึ้นมาจากเมื่อปี 2554 ประมาณ 10 - 30% แต่ถ้าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมมากขึ้น ในอนาคตโครงการใหม่ที่เปิดขายหลังจากนี้คงมีราคาเริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 7 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพราะราคาที่ดินเริ่มปรับขึ้นไปแล้ว 10 - 20%

ดันราคาที่ดินสายสีส้มุ“ตร.ว.2แสน”

ส่วนรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ที่เริ่มจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ไปทางตะวันออกและสิ้นสุดแยกมีนบุรี ผ่านเส้นทางสำคัญ และชุมชนดั้งเดิมที่น่าสนใจหลายแห่ง โดยราคาที่ดินตามแนวถนนรามคำแหง เป็นทำเลที่คาดว่าจะมีโครงการคอนโดเปิดขายมากขึ้น ปัจจุบันราคาที่ดินตลอดแนวถนนรามคำแหงนั้นอยู่ที่ประมาณ 1.5 - 2 แสนบาทต่อตร.ว.ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากช่วง 2 ปีก่อน

คอนโดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายสีส้ม ปัจจุบันมีอยู่ทั้งหมดประมาณ 8,497 ยูนิต โดยที่โครงการส่วนใหญ่ขายเกือบหมดแล้ว ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 97% อาจจะเป็นเพราะว่าโครงการส่วนใหญ่เปิดขายมานานหลายปีแล้ว พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมากที่สุดในปัจจุบันคือ พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงที่มีคอนโดอยู่ทั้งหมดประมาณ 88% ของจำนวนคอนโดทั้งหมด

อีกทั้งพื้นที่รอบๆ ศูนย์วัฒนธรรมฯ ก็เริ่มมีความเคลื่อนไหวของเอกชนบางรายเริ่มพัฒนาโครงการบางอย่างแล้ว ราคาคอนโดในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 6.8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ยังต่ำมาก อาจจะมีราคาสูงที่รอบๆ สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯที่เกิน 1 แสนตร.ม. แต่โครงการที่อยู่บนถนนรามคำแหงยังขายที่ราคาประมาณ 6 - 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่ราคาคอนโดทั้ง 2 พื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 10 - 2 0% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาอาจจะไม่มาก เพราะเป็นคอนโดระดับกลาง - ล่างเป็นส่วนใหญ่

“คอนโด”บูมรับ3สายใหม่

นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สายสีชมพู มีผลต่อความน่าสนใจโดยเฉพาะทำเลรามอินทรา และมองว่าในระยะเวลาอันใกล้ทำเลดังกล่าวเป็นกลายทำเลทองของโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก (ช่วงแจ้งวัฒนะ หลักสี่ รามอินทรา วัชรพล จนถึงมีนบุรี) เพราะสะดวกด้านคมนาคม รวมถึงใกล้ห้างสรรพสินค้า และสถานศึกษา ซึ่งบริษัทได้เข้าไปเปิดโครงการที่อยู่ในแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีชมพู รวม 5 โครงการ ราคาตั้งแต่ 1.8-12 ล้านบาท

เช่นเดียวกันกับความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นที่ต้องการของลูกค้า

ด้านนายทรงพล ศรีวงศ์ทอง ผู้จัดการฝ่ายขายและการตลาด บริษัท เบล็ส แอสเสท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในโซนทำเลแนวรถไฟฟ้า 3 สาย จะเห็นได้จากการเกิดใหม่ของคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายอนาคตที่มีมากขึ้น รวมถึงจะเห็นการพัฒนาโครงการแนวราบประเภททาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว มากขึ้น

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโด 1 บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ณ วันนี้อาจต้องรอดูความชัดเจนของแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าใหม่ทั้ง 3 สายนี้ แต่สิ่งหนึ่งที่น่าจะเป็นไปคือ เมื่อรถไฟฟ้าเกิดขึ้นที่ใด ย่อมเกิดการขยายตัวของชุมชนในละแวกใกล้เคียง ความเจริญ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆไม่ต่างจากสายสีม่วง
ขณะที่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ซื้อที่ดินในเส้นแนวรถไฟฟ้าทั้ง 3 ใหม่ เพื่อรอการพัฒนา