แลนด์ลอร์ด’อรรถกระวีสุนทร’เปิดกรุที่ดินต่อยอดอสังหาฯ

แม้จะไม่ได้เป็นตระกูลที่เปิดตัวหวือหวานักในแวดวงธุรกิจยุคนี้ แต่หากย้อนไปหลายสิบปีตระกูล “อรรถกระวีสุนทร” เป็นที่รู้จักในฐานะ “แลนด์ลอร์ด” มีที่ดินสะสมมากมายทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด โดยเฉพาะอ.หาดใหญ่ จ.สงขลา 

ต้นตระกูลบริจาคที่ดินเกือบ 700 ไร่ ให้มหาวิทยาลัยหาดใหญ่ เป็นต้น

ทว่า 4-5 ปีที่ผ่านมา ตระกูลอรรถกระวีสุนทร ปรากฏตัวต่อสื่ออีกระลอก เมื่อเริ่มนำที่ดินสะสมในมือบนทำเลทองย่านพระราม 4 พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท “ค้าปลีก” ทั้ง “เอสแควร์” และ “เควิลเลจ”

ยืนยันมั่นเหมาะว่า การงัดที่ดินสะสมของครอบครัวมาลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริทรัพย์ ไม่ได้เพราะต้องการเลี่ยงภาษีที่ดิน แต่เพราะต้องการนำสิ่งที่มีมาต่อยอดให้เกิดประโยชน์ยิ่งขึ้น มากกว่า 

คำบอกเล่าของ “ร.อ.อติชาติ อรรถกระวีสุนทร” ถึงการนำ “กรุที่ดิน” อายุร่วม 80 ปีย่านพระราม 4 (ตรงข้ามช่อง 3) มาพัฒนาเป็นโครงการค้าปลีกคอมมูนิตี้มอลล์ “สวนเพลินมาร์เก็ต” มูลค่า 2,000 ล้านบาท

  “ภาษีที่ดิน ไม่เชิงว่าเป็นปัจจัยให้นำที่ดินมาพัฒนา เพราะเราค่อนข้างระมัดระวังการลงทุนมาตลอด ถามว่าภาษีที่ดินเกี่ยวไหม ก็อาจช่วยในการตัดสินใจ” เขาย้ำ

ก่อนเล่าถึงเหตุผลอีกข้อคือ ต้องการวางรากฐานธุรกิจ สร้างรายได้ไว้ให้เจเนอเรชั่นที่ 4 

การกลับมารุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ได้หวังผลตอบแทน “กำไรสูงสุด” หรือเร่งนำที่ดินในมือมากมายมาเปิดตัวโครงการต่างๆ เพื่อให้องค์กรผงาดใหญ่โต

“เราไม่ได้มองว่าจะ Maximize (ทำกำไรสูงสุด) เท่าไหร่ และไม่รีบหรือสปีดเติบโต มุมมองเราไม่เหมือนชาวบ้าน เราไม่ได้มุ่งทำให้มีอะไรมากขึ้นใหญ่โต แต่ที่ทำในเวลานี้เพื่อพัฒนาสิ่งที่มีให้เกิดประโยชน์ เพื่อให้สร้างความยืดหยุ่นให้กับเจนฯ 4 มากขึ้น ทำให้มีทางเลือกนอกจากเก็บที่สะสมไว้ไม่ทำให้ก่อเกิดรายได้ใดๆ จะมีรายได้ก็ต่อเมื่อนำมาขาย”

เขายังเล่าถึงแนวทางการเปิดกรุที่ดิน 3-5 ปีข้างหน้าว่า จะพัฒนา 1 โครงการต่อระยะเวลา 2 ปี 

“ไม่เร่งแผนธุรกิจตอนนี้ขอทำแบบสบายๆพัฒนาโครงการไปเรื่อยๆ”  ปัจจุบัน ที่ดินของตระกูลยังมีอยู่ร่วม 700 ไร่ แบ่งเป็น ย่านพระราม 4 และสุขุมวิท 22, 24, 26 ประมาณ 100 ไร่ ย่านพระราม 9 ประมาณ 300 ไร่ และที่หาดใหญ่ประมาณ 300 ไร่

เมื่อพัฒนาโครงการสวนเพลินบนเนื้อที่ 10 ไร่ อีก 2 ปีข้างหน้าหรือภายในปี 2560 ก็จะมุ่งไปย่านพระราม 9 โดยเฉพาะทำเลแยกประดิษฐ์มนูธรรม เนื้อที่ 33 ไร่ จะลุยผุด “คอมมูนิตี้มอลล์” แห่งใหม่ เพราะบริเวณนั้นประเมินว่ามีวิ่งผ่านถึง “แสนคันต่อวัน”

“ที่ดินพระราม 9 ซื้อสะสมไว้มา 50 กว่าปีแล้ว บางส่วนก็ถูกเวนคืนไปบ้าง ปล่อยเช่าบ้าง” เขาบอก 

หากเอ่ยชื่อพระราม 9 คาเฟ่ ซึ่งคุ้นหูกันดี ตระกูลเป็นผู้ปล่อยที่ดินให้เสี่ยสมยศ สุธางค์กูร (ผู้ล่วงลับ) เช่า และหมดสัญญาจนเกิดการฟ้องร้องกันเป็นเวลาหลายปี น้ำหนักการพัฒนาที่ดินจากนี้จะมุ่งไปที่ “ค้าปลีก” ไม่เน้นปล่อยเช่าเพราะกลัวเกิดปัญหาเหมือนที่ผ่านมา     

 ส่วนโครงการเพื่อขายทั้งอาคารสำนักงาน อาคารพักอาศัยก็ไม่สนใจ เพราะหากสร้างจะต้องเป็นตึกสูง คืนทุนนาน ที่สำคัญ “ต้นทุนทางการเงิน” ก็จะสูงตามไปด้วย เนื่องจากต้องกู้หนี้ยืมสินสถาบันการเงินมาปลูกสร้าง นอกจากนี้ ด้านรายได้ต้องการเห็นเข้ามา “เร็ว” และโจทย์การคืนทุนก็ต้องเร็ว 7 ปีด้วย เขามองผลตอบแทน

การเข้ามาลุยคอมมูนิตี้มอลล์ ในจังหวะที่เศรษฐกิจ กำลังซื้อชะลอตัว ไม่ใช่ปัจจัยที่กังวลมากนัก เพราะมองว่า อสังหาริมทรัพย์มีวัฏจักร ต้องจับทิศทางอ่านเกมให้ออก โดยประเมินว่าขณะนี้อสังหาฯไม่ใช่จุดต่ำสุดหรือแย่มาก อีก 1-2 ปี ทุกอย่างน่าจะฟื้นตัวกลับมาจากภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีนี้

“ท่ามกลางเศรษฐกิจไม่ดี แต่โครงการเรามีลักษณะเฉพาะ มีความต้องการของลูกค้ารออยู่ และการลงทุนเราก็ไม่มากเมื่อเทียบกับคนอื่น ซึ่งหากต้องซื้อที่ดินมาพัฒนานี่คงคิดหนัก เพราะดอกเบี้ยคงกินหมด ที่ทำได้เพราะอัตราการกู้ยืมไม่มาก มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท เราลงทุนจริงมีเพียงค่าก่อสร้างจริง 350 ล้านบาท ส่วนที่ดินมูลค่า 1,500 ล้านบาท แต่เราซื้อจากบริษัทของเราเอง ต้นทุนก็จะไม่สูงมากไม่มีค่าหน้าดินต่างๆ”

ส่วนการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดค้าปลีก เขามั่นใจว่า “ทำเล” ที่โดดเด่น ร้านค้าแบรนด์ดังจะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้บริโภคได้ โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายพนักงานในย่านพระราม 4 นับหมื่นชีวิต

ที่ดินหลายร้อยไร่ ถามว่าเมื่อไหร่จะพัฒนาได้หมด ร.อ.อติชาติ บอกว่า คงกินเวลายาวนานเกินเขา 

แต่หากภายใน 10 ปี นำที่ดินมาต่อยอดให้เกิดประโยชน์ก็จะสร้างรายได้ถึงหลัก “พันล้านบาท”ได้ จากปัจจุบันมีรายได้หลักร้อยล้านบาทเท่านั้น การกลับมาเขย่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ เขาไม่ได้ตั้งเป้าหมายอะไรพิเศษ พร้อมย้ำว่า 

“ส่วนใหญ่เราใช้ชีวิตเรียบง่าย ไม่ได้มีไฟอะไรมากมาย ไม่ได้อยากออกมาลงทุนใหม่เพื่อสร้างอะไรขึ้นมา นอกจากต้องการนำสิ่งที่มีอยู่มาใช้ให้เกิดประโยชน์เท่านั้น เพราะเราอยู่อย่างพอเพียง”ร.อ.อติชาติ ทิ้งท้าย

--//--

 “ทายาทรุ่น3”เคลื่อนธุรกิจ

บริษัท อรรถกระวีสุนทร จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2493 เพื่อดูแลทรัพย์สินที่ดินของบริษัท ดำเนินธุรกิจมายาวนานเข้าปีที่ 66 จากเจเนอเรชั่นที่ 1 ถึงขณะนี้เข้าสู่เจเนอเรชั่นที่ 4 แล้ว 

ขณะที่ “ร.อ.อติชาติ อรรถกระวีสุนทร” เป็นเจเนอเรชั่นที่ 3 ขับเคลื่อนธุรกิจครอบครัว โดยมีทายาทในเจนฯเดียวกันรวม 14 ชีวิต 

ปัจจุบันเริ่มเปิดทางให้เจนฯ 4 เข้ามามีบทบาทบริหารธุรกิจแล้ว ซึ่งจำนวนทายาทเจนฯ 4 ใกล้เคียงกับเจนฯ 3

ทั้งนี้ บริษัท อรรถกระวีสุนทร มีบริษัทในเครืออีกแห่งชื่อ “บริษัท อรรถเคหพัฒน์ จำกัด” ซึ่งดำเนินงานรับเหมาก่อสร้างและพัฒนาโครงการค้าปลีกด้วย หากนับรวมบริษัท คณานันต์ จำกัด ที่พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ “เควิลเลจ” ของบรรดาเครือญาติในตระกูลก็จะเป็น 3 บริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัท อรรถกระวีสุนทร มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เกือบครบวงจร ขาดเพียงแต่ธุรกิจโรงแรมเท่านั้น 

โดยโครงการที่ขึ้นชื่อได้มีทั้งโครงการพักอาศัยรวมสุข, พร้อมสุข อาคารสำนักงานมโนรม, สิรินรัตน์ ย่านพระราม 4 ซึ่งบริษัท อรรถเคหพัฒน์เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างและมีบริษัท อรรถกระวีสุนทรเข้าไปถือหุ้นในโครงการดังกล่าว ธุรกิจที่ดินให้เช่า เช่น บริเวณด้านหน้าเทสโก้ โลตัส และบิ๊กซี พระราม 4 และยังมีโกดังให้เช่าเป็นธุรกิจโรงงานประกอบรถยนต์แห่งแรกของประเทศไทย ที่ดำเนินโดยตระกูลกรรณสูต ปัจจุบันยังไม่รื้อถอนและตั้งอยู่บริเวณด้านหลังบริษัทที่พระราม 4