CPN - ซื้อ

ประเด็นการลงทุน

การเข้าเยี่ยมชมเซ็นทรัลเวตส์เกต (CPWG, เปิดเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา) ยืนยันว่า CPN เป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาศูนย์การค้าที่ดีที่สุดในไทย แม้ว่าการบริโภคยังคงชะลอตัวและด้วยขนาดที่ใหญ่โตของศูนย์การค้า CPN ยังสามารถทำอัตราการเช่าพื้นที่ให้อยู่ได้ในระดับสูง ในขณะที่มีลูกค้าให้ความสนใจเข้ามาจับจ่ายใช้สอยอย่างหนาแน่นภายในช่วงระยะเวลาสั้นๆหลังเปิดห้าง เราเชื่อว่า CPWG น่าจะเป็นอีกหนึ่งสาขาที่ประสบความสำเร็จและจะกลายเป็นตัวจักรที่สำคัญที่ช่วยหนุนการเติบโตของบริษัท เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมาย สิ้นปี 2558 ที่ 57 บาท

ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสองของ CPN

CPWG ตั้งอยู่ที่แยกบางใหญ่ (ทางตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ) และมีพื้นที่ในอาคารทั้งหมด 500,000 ตารางเมตร เล็กกว่าเซ็นทรัลเวิลด์ (CW) ซึ่งที่มีพื้นที่ 550,000 ตารางเมตรเล็กน้อย แต่ในส่วนของพื้นที่ให้เช่าสุทธิของ CPN ที่ CPWG นั้น อยู่ที่ 85,605 ตารางเมตร น้อยกว่าของ CW ที่ 199,500 ตารางเมตรค่อนข้างมาก เนื่องจากพื้นที่ของ CPN ที่ CPWG ไม่รวมพื้นที่ของห้างในกลุ่มเซ็นทรัลกรุ๊ป อย่างเช่น ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล, ท็อปส์, เพาเวอร์บาย, ซูเปอร์สปอร์ต บีทูเอสและออฟฟิศเมท ทั้งนี้กลุ่มเป้าหมายเป็นลูกค้าครอบครัวในกลุ่ม B ส่วนอัตราค่าเช่าพื้นที่ของร้านค้าปลีกเฉลี่ยอยู่ที่ 1,400 บาท/ตารางเมตร/เดือน อยู่ในอันดับ 8 ของ CPN ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ขายในวันเปิดตัวอยู่ที่ 85% และคาดจะเพิ่มขึ้นเป็น 93% ณ สิ้นปี 2558 (ปัจจุบันขายไปแล้ว 95%) เราคาดรายได้ของ CPWG จะอยู่ประมาณ 5% ของรายได้รวมปี 2559 ซึ่งอยู่ในลำดับสามรองจาก CW (13%) และเซ็นทรัลลาดพร้าว (8%)

สิ่งที่เราชอบ

เราชอบทำเลที่ตั้งของ CPWG เนื่องจากตั้งอยู่สี่แยกบางใหญ่ และสามารถเดินจากสถานี MRT สายสีม่วง (ซึ่งจะเริ่มดำเนินการในปีหน้า) ได้ง่าย พร้อมกันนี้เราชอบ CPWG ในแง่การเสนอสินค้าและบริการที่ครบวงจร ซึ่งประกอบไปด้วยร้านค้าปลีก 500 ร้าน ร้านอาหาร 200 ร้าน โรงหนัง 12 โรง ร้านค้าเฉพาะอย่างขนาดใหญ่ 5 ร้าน ห้างสรรพสินค้า 1 แห่ง ซูเปอร์สโตร์ 1 แห่ง ซูเปอร์มาร์เก็ตชั้นนำ 1 แห่ง ฟิตเนส 1 แห่ง และศูนย์แสดงสินค้า และเมื่อรวมถึงการบริการต่างๆเช่น ห้องน้ำสำหรับเด็ก ที่นั่ง และพื้นที่พักผ่อนจำนวนมาก เราจึงไม่แปลกใจเลยหาก CPWG จะเป็นศูนย์การค้าที่ดีที่สุดในรัศมี 60 กม. และเมื่อรวมการเปิดตัวของห้างอิเกียในปี 2560 ยิ่งจะช่วยเพิ่มความสมบูรณ์ให้กับศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีกมาก

เซ็นทรัลเวสต์เกตจะเป็นปัจจัยหนุนการเติบโต

เรามองว่ายังมีโอกาสที่ CPN จะเพิ่มอัตราค่าเช่าในเซ็นทรัลเวสต์เกตได้อีกมาก เนื่องจาก CPN ตั้งอัตราค่าเช่าไว้ค่อนข้างต่ำเพื่อให้มีอัตราการเชาพื้นที่สูง โดยค่าเช่าเฉลี่ยของเซ็นทรัลเวสต์เกทขนาด 3 ชั้นนั้นใกล้เคียงกับของเซ็นทรัลพลาซ่าแจ้งวัฒนะ (CPC)

ซึ่งเป็นห้างของ CPN ที่อยู่ใกล้เซ็นทรัลเวสต์เกทที่สุดและมีกลุ่มลูกค้าคล้ายคลึงกัน แต่เมื่อพิจารณถึงอัตราค่าเช่าใน 3 ชั้นล่างของ CPC นั้นสูงกว่าของ CPWG มาก ดังนั้นเราจึงคาดว่า CPWG จะปรับอัตราค่าเช่าได้ค่อนข้างมากเมื่อมีการต่อสัญญาในปี 2561 และเนื่องจาก CPWG มีสัดส่วนต่อรายได้รวมของ CPN ค่อนข้างสูง ผลกระทบต่อผลประกอบการของ CPN น่าจะมากอย่างมีสาระสำคัญ