อสังหาฯ'ครึ่งปีหลัง'หืดจับ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่าน “ครึ่งปีแรก” ไปแล้ว ด้วยสถานการณ์ชะลอตัวไม่ต่างจากหลากหลายธุรกิจ ขณะที่ “ครึ่งปีหลัง” จากการประเมินของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า สถานการณ์ยังคงน่าเป็นห่วง จากปัจจัยลบมากมายรุมเร้า 

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลัง 2558 โดยคาดว่า ยังคงทรงตัวต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยภาพรวมไม่มีแนวโน้มดีขึ้น หรือมีปัจจัยบวกใดที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งระบบมากพอ แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามเร่งการเบิกจ่ายเงินภาครัฐ และเดินหน้าโครงการต่างๆ  

นอกจากนี้ การที่ไทยยังถูกสหรัฐอเมริกา จัดอันดับในรายงานสถานการณ์การค้ามนุษย์ อยู่ระดับ Tier3  อาจทำให้ไทยอาจถูกกีดกันทางการค้าเพิ่มขึ้น ขณะที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงลดลง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ผู้บริโภคเกิดความกังวลและชะลอการจับจ่ายใช้สอย ส่งผลกระทบต่อยอดขายอสังหาฯทุกประเภท ทั้ง คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร และอสังหาฯประเภทค้าปลีก 

ขณะที่ แนวโน้มตลาดคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ครึ่งปีหลังคาดว่า จะขยายตัวไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับแผนโดยชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ เลือกเปิดขายในบางทำเล เพื่อป้องกันความเสี่ยง โดยคาดว่าทั้งปีจะมีคอนโดเปิดขายใหม่ราว 40,000-45,000 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2557 ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ราว 50,000 ยูนิต

“ครึ่งปีแรก”ยอดโอนคอนโดทรุด

สำหรับตัวเลขการเปิดตัวคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งปีแรก มีจำนวน 21,894 ยูนิต ปัจจุบันขายไปแล้วกว่า 60% นอกจากนี้ พบว่าพื้นที่จังหวัดนนทบุรี สมุทรปราการ ซึ่งตั้งอยู่ในแนวรถสายสีม่วง และสายสีเขียว มีคอนโดเปิดใหม่มากถึง 10,000 ยูนิต ทั้งปีคาดว่าจะเปิดประมาณ 1.4 หมื่นยูนิต

อย่างไรก็ดี ปัจจัยลบที่มีต่อตลาดอสังหาฯโดยตรง คือ การที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ทำให้ที่ผ่านมามียอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 25–30% รวมถึงไม่เชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ พบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโด ยอดการโอนลดลงมาก ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ค่อนข้างคงที่

จับตาสต็อกรอโอน“4หมื่นยูนิต”

นายสุรเชษฐ ยังกล่าวว่า สิ่งที่น่ากังวลในขณะนี้ คือ สต็อกคอนโดที่คาดว่าจะสร้างเสร็จช่วงครึ่งปีหลัง ประมาณ 40,000 ยูนิต ถือว่า มากที่สุดเท่าที่เคยมีมานับตั้งแต่หลังวิกฤติปี 2540 โดยครึ่งปีแรกสร้างเสร็จไปเพียง 9,650 ยูนิต และในปี 2559 คาดมีคอนโดสร้างเสร็จอีก 44,600 ยูนิต ซึ่งอาจมีปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ได้ เพราะกว่า 50% เป็นคอนโดราคาไม่เกิน 1 แสนบาทตร.ม. ซึ่งกลุ่มนี้จะมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนอาจทำให้กู้ไม่ผ่าน กลายเป็นปัญหาต่อผู้ประกอบการในภายหลัง เพราะเริ่มเห็นสัญญาณการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดลดลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปีที่ผ่านมา และแนวโน้มยังลดลงต่อเนื่อง รวมทั้งมีกลุ่มเก็งกำไรที่ซื้อแต่ไม่โอนเพราะสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ 

ดังนั้น จึงเป็นปัจจัยทำให้ผู้ประกอบการกังวล เริ่มเห็นการเข้าไปพูดคุยกับสถาบันการเงินก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท ให้ลูกค้าตรวจคุณสมบัติผู้กู้ก่อนโอนจริง 3 เดือน หากลูกค้ามีปัญหาจะได้หาแนวทางช่วยเหลือได้ทัน เป็นการเตรียมความพร้อมสำหรับการกู้ ทำให้ไม่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ

คอนโดตจว.แข่งแรง “ซื้อ1แถม 1”

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ส่วนตลาดต่างจังหวัดหัวเมืองหลัก ทั้งเชียงใหม่ พัทยา เขาใหญ่ ภูเก็ต และชะอำ-หัวหิน-ปราณบุรี ตลาดยังชะลอตัวต่อเนื่อง เนื่องจากเศรษฐกิจและราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำกระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่วนโครงการเปิดขายใหม่น้อย เพราะยังมีซัพพลายสะสมมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา (2554-2556) โดยเฉพาะคอนโด เคยเปิดขายใหม่ในพัทยามากกว่า 15,000 ยูนิตต่อปี ลดเหลือ 12,500 ยูนิต ในปี 2557 

อย่างไรก็ดี ต่างจังหวัดมีจำนวนคอนโดแล้วเสร็จประมาณ 2.7 หมื่นยูนิต โดยชะอำ-หัวหิน-ปราณบุรี ขายแล้ว 60-70% ส่วนจังหวัดอื่น ๆ มียอดขายประมาณ 50% โดยคอนโด คาดว่าจะแล้วเสร็จในครึ่งปีหลัง แบ่งเป็น เชียงใหม่ 3,212 ยูนิต พัทยา 10,000 ยูนิต,เขาใหญ่ 1,788 ยูนิต ,ชะอำ หัวหิน ปราณบุรี 7,900 ยูนิต และภูเก็ต 4,762 ยูนิต ซึ่งจะต้องรอดูยอดการโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นอย่างไร

“ทุกตลาดในต่างจังหวัดชะลอตัวหมด อัตราการขายไม่ค่อยดี โดยเฉพาะเชียงใหม่ เป็นตลาดชะลอตัวมากสุด เริ่มเห็นบางโครงการหยุดการขาย และมีการแข่งขันโปรโมชั่นรุนแรง เช่น โครงการเอดี คอนโดมิเนียม ในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ที่จัดแคมเปญซื้อคอนโด 1 ยูนิต แถมฟรี 1 ยูนิต พร้อมทั้งลดราคาลงมา 10-12% ช่วงนี้จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อโดยแท้จริง”

ระบุซื้อขายที่ดินสะสมไม่หวือหวา 

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า การซื้อขายที่ดินปีนี้ไม่หวือหวามากนัก เพราะภาวะเศรษฐกิจทำให้ผู้ประกอบการไม่ต้องการที่จะซื้อที่ดินสะสม เน้นการเก็บเงินสดมากกว่า 

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินก็ยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นเช่นกัน ล่าสุด บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ได้ซื้อที่ดินบนถนนชิดลม ใกล้กับอาคารอรกานต์ ตรงข้ามเซ็นทรัลชิดลม พื้นที่ประมาณ3ไร่ มูลค่าประมาณ 2,300 ล้านบาท หรือราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดที่มีการซื้อขายในตลาดขณะนี้

ตลาดสำนักงานขยายตัวต่อเนื่อง

นายสุรเชษฐ กล่าวด้วยว่า สำหรับตลาดอาคารสำนักงานพบว่า ยังขยายตัวต่อเนื่อง แม้ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว โดยครึ่งปีแรก ปริมาณความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่รวมมากกว่า 80,000 ตารางเมตร และคาดว่าครึ่งปีหลัง จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเช่าเพิ่มขึ้นอีกในระดับใกล้เคียงกัน  ขณะที่ อัตราเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ เกรดเอ ขึ้นไปสูงที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือ มากกว่า 90% แต่พื้นที่อาคารสำนักงานที่เหลืออยู่มีไม่มากนัก คาดการณ์ว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกตลอดปี ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ บางอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจที่มีการปรับค่าเช่าขึ้นเป็น 900-1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

สำหรับพื้นที่ค้าปลีกเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการขยายตัวด้านของซัพพลายค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มของคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีโครงการเปิดขายมากกว่า 314,600 ตารางเมตรตั้งแต่สิ้นปี2555 ถึงสิ้นไตรมาสที่2 ปีนี้ แม้ว่าพื้นที่รวมที่เพิ่มขึ้นจะน้อยกว่าพื้นที่รวมของศูนย์การค้า  

“คอมมูนิตี้มอลล์อาจเป็นรูปแบบโครงการค้าปลีกที่เปิดให้บริการมากที่สุดในแง่จำนวนโครงการ และเป็นรูปแบบที่มีโครงการไม่ประสบความสำเร็จมากที่สุดเช่นกัน เพราะคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการมีเจ้าของโครงการที่ยังขาดความรู้ ประสบการณ์ในธุรกิจค้าปลีก และขาดความต่อเนื่องในการทำประชาสัมพันธ์โครงการ ทำให้ค่อยๆ ลดความน่าสนใจ แม้จะเป็นโครงการที่มีการออกแบบ หรือรูปแบบโครงการสวยงามแปลกตาเพียงใดก็ตาม”