'ภิรัชบุรี'ลุย'ไบเทค'เป้าศูนย์ประชุมระดับโลก

กลุ่มภิรัชบุรี ทุ่ม 6 พันล้าน รุกแผนพัฒนาไบเทคเฟส 2 ขยายพื้นที่รับงานคอนซูเมอร์แฟร์ พร้อมผุดออฟฟิศเกรดเอ ย้ำกลยุทธ์ทยอยพัฒนาที่ดินเก่าใจกลางกรุงเทพฯด้วยตัวเอง เล็งขึ้นสำนักงานใหม่ย่านบีทีเอส"สุรศักดิ์"ชี้ไทยมีโอกาสขยายธุรกิจเอ็กซิบิชั่นมากกว่านี้ หากไร้ปัญหาขัดแย้งการเมืองในประเทศ

สถานการณ์เศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัว จากการเมืองที่เริ่มนิ่ง ทำให้หลายธุรกิจกลับมาเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ ล่าสุด กลุ่มภิรัชบุรี หนึ่งในแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ของไทย เปิดแผนพัฒนาแลนด์แบงก์ หวังยึดตำแหน่งศูนย์กลางธุรกิจฝั่งตะวันออก

นายประสาน ภิรัชบุรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มภิรัชบุรี กล่าวว่า ได้ใช้งบประมาณลงทุนกว่า 6 พันล้านบาทในการพัฒนาโครงการศูนย์ประชุมและนิทรรศการไบเทค เฟส 2 ต่อเนื่องจากเฟสแรกที่ลงทุนไปแล้วกว่า 2.2 พันล้านบาท โดยการพัฒนาพื้นที่ใหม่ครั้งนี้ ประกอบด้วย 2 ส่วนหลัก คือ การขยายพื้นที่จัดงานด้านนิทรรศการและการประชุม และโครงการสำนักงานเกรดเอ ภายใต้ชื่อ ภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค ซึ่งเมื่อเสร็จโครงการแล้ว จะทำให้ศูนย์ไบเทคมีพื้นที่รวมกว่า 7.2 แสนตร.ม. ขึ้นแท่นศูนย์นิทรรศการและการประชุมระดับโลกภายในปี 2563 ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

โดยเห็นว่าภาพรวมอุตสาหกรรมการจัดแสดงสินค้าไทย ยังอยู่ในอันดับชั้นนำในภูมิภาค และยังมีโอกาสเติบโตได้มากกว่าปัจจุบัน แต่ในช่วงที่ผ่านมาเกิดปัญหาความขัดแย้งที่ยืดเยื้อในประเทศ ทำให้การพัฒนาไม่ต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนต่างชาติที่ไม่เข้าใจสถานการณ์อาจจะชะลอการลงทุนไปบ้าง แต่เชื่อว่าด้วยศักยภาพพื้นฐานของไทย ได้แก่ การเป็นศูนย์กลางการซื้อ-ขายของอุตสาหกรรมเฉพาะทาง ที่เริ่มเห็นการเติบโตมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาทิ งาน VIV Asia ที่เป็นงานด้านอาหารปศุสัตว์ที่มีตลาดเติบโตเร็ว และงาน Propak Asia ซึ่งมีทั้งผู้ขายและผู้ซื้อในอุตสาหกรรมนี้ทั้งหมดในภูมิภาคให้ความสนใจมาใช้ไทยเป็นเวทีเข้าถึงตลาด

นอกจากนั้น ไทย ยังมีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะย่านบางนาที่จะมีระบบขนส่งโมโนเรลเพิ่มเติมในอนาคต ขณะที่การพัฒนาของภิรัชบุรีครั้งนี้ จะเข้ามาตอบสนองความต้องการของตลาดเอ็กซิบิชั่นรวมถึงตลาดธุรกิจที่ต้องการขยายตัวออกมาจากย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ดังนั้น ยังถือว่าไทยพัฒนาความพร้อมไปได้ดีและเร็วกว่าเพื่อนบ้าน อาทิ พม่า ซึ่งแม้จะเปิดประเทศแล้ว แต่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาสาธารณูปโภคขณะที่ไทยยังมีจุดเด่นเรื่องการมีแหล่งท่องเที่ยวรองรับ และโรงแรมที่พักสำหรับผู้เข้าร่วมงานในราคาที่ไม่สูง

แจงแผนพัฒนาแลนด์แบงก์

อย่างไรก็ตาม นายประสาน กล่าวว่า แม้ว่ากลุ่มภิรัชบุรีจะมีที่ดินในกรุงเทพฯ ทำเลสำคัญอีกจำนวนมาก อาทิ ย่านสาทร แต่จะใช้กลยุทธ์การลงทุนจะไม่เน้นปริมาณโครงการ เพราะการเป็นบริษัทเอกชนที่บริหารโดยครอบครัวทำให้ต้องวางแผนบริหารทีละโครงการ เพื่อเข้าไปควบคุมการทำงานได้อย่างใกล้ชิด และเน้นระเบียบวินัยทางการเงิน ไม่ก่อหนี้ที่เป็นความเสี่ยงระยะยาวมากเกินไป

พร้อมกันนี้ ที่ดินทุกแห่งที่มีในกรุงเทพฯ จะใช้วิธีปล่อยเช่าระยะยาว (Leasing) ให้ผู้ที่สนใจพัฒนาต่อเป็นโครงการต่างๆ รวมถึงการพัฒนาเป็นโครงการของตัวเองในพื้นที่ที่เห็นศักยภาพ โดยที่ ภิรัชบุรี จะใช้ความเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมเข้าไปช่วยพัฒนาโครงสร้างและการออกแบบอาคารให้ด้วย

2 เฟสพื้นที่รวม 7 หมื่นตร.ม.

นางสาวปนิษฐา บุรี กรรมการผู้จัดการศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค กล่าวว่า ภายใต้การลงทุนเฟสใหม่ จะมีพื้นที่จัดแสดงงานนิทรรศการ 3.2 หมื่นตร.ม. และพื้นที่จัดประชุมและสัมมนารวม 5.8 พันตร.ม. รวมพื้นที่เฟส 2 ทั้งหมดเป็น 7 หมื่นตร.ม. คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จไตรมาสสุดท้ายปี 2559 และเปิดเต็มรูปแบบในปี 2560 มีจุดมุ่งหมายเพื่อดึงงานแสดงสินค้าประเภทเจาะกลุ่มผู้บริโภค หรือ คอนซูเมอร์แฟร์ มาจัดเพิ่มขึ้น เนื่องจากปริมาณการรองรับผู้ร่วมงานจากขยายจากปัจจุบัน 5 ล้านคนเป็น 6 ล้านคนได้ในปี 2560

หลังจากที่ผ่านมา เห็นศักยภาพกำลังซื้อของผู้บริโภคในย่านตะวันออก แต่ผู้จัดงานไม่สามารถเข้ามาใช้พื้นที่ได้ เนื่องจากศูนย์ฯไบเทครองรับงานประเภทเอ็กซิบิชั่นระดับนานาชาติแล้วค่อนข้างหนาแน่น ในปีที่ผ่านมามีอัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยถึง 77% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของสถานที่จัดงานชั้นนำในยุโรป อาทิ เยอรมนี ที่อัตราเฉลี่ยอยู่เพียง 60% เท่านั้น

สำหรับปี 2556 ศูนย์ฯไบเทค ทำรายได้ราว 600 ล้านบาท และมีอัตราการจัดงานเพิ่มขึ้นราว 27% และปีนี้ยังคาดว่ารายได้จะเติบโตอีก 10-15% เนื่องจากมีการจัดงานเอ็กซิบิชั่นระดับนานาชาติราว 17 งาน และยังอยู่ระหว่างประมูลงานใหม่อีก 4 งาน

เพิ่มสัดส่วนงาน "คอนซูเมอร์ แฟร์"

เมื่อแผนระยะยาวในเฟส 2 เสร็จสมบูรณ์ คาดว่าโครงสร้างการจัดงานจะเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด คือ สัดส่วนรายได้ของงานคอนซูเมอร์แฟร์ จะก้าวกระโดดจาก 25% ในปัจจุบันเป็น 35% ส่วนงานสเปเชียล อีเวนท์ อาทิ คอนเสิร์ต จะมีสัดส่วนราว 5% เท่าเดิม ขณะที่งานเอ็กซิบิชั่นระดับธุรกิจต่อธุรกิจ (บีทูบี) จะลดส่วนแบ่งจาก 70% เหลือ 60% ไม่ใช่เป็นเพราะจำนวนงานลดลง แต่เป็นเพราะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นและถูกแบ่งน้ำหนักไปเจาะตลาดคอนซูเมอร์แฟร์มากขึ้น

นอกจากนั้น งานคอนเสิร์ตในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเห็นแนวโน้มความต้องการใช้พื้นที่มากขึ้น และเริ่มมีความจุมากขึ้นเช่นกัน โดยในปี 2555 ศูนย์ฯไบเทค รับจัดคอนเสิร์ต 8 งาน ความจุ 3-6 พันคน ต่อมาในปี 2556 เพิ่มเป็น 12 คอนเสิร์ต ความจุ 4-8 พันคน และมาในปี 2557 มีการจัดคอนเสิร์ตราว 14 งาน และขนาดใหญ่ขึ้นเป็น 5 พันคน-1.8 หมื่นคน ซึ่งแนวโน้มความต้องการใช้พื้นที่กลางแจ้ง (เอาท์ดอร์) ในงานคอนเสิร์ตมีสูงราว 50%

เล็งพัฒนาเฟสถัดไป-ไม่เข้าตลาดหุ้น

อย่างไรก็ตาม นางสาวปนิษฐา กล่าวด้วยว่า การพัฒนาพื้นที่เฟส 2 ของศูนย์ฯไบเทค ทำให้รวมแล้วยังใช้พื้นที่ไปเพียง 50% ของพื้นที่รวมในย่านหัวมุมสี่แยกบางนาที่มีอยู่กว่า 170 ไร่เท่านั้น ซึ่งในขณะนี้วางพิมพ์เขียวการพัฒนาเฟสต่อๆ ไปแล้ว และมีความเป็นไปได้ในการสร้างโรงแรมที่พักภายในศูนย์ฯ เพิ่มเติมอีกในขนาดไม่ต่ำกว่า 300 ห้อง เนื่องจากปัจจุบัน ผู้เข้าร่วมงานจากต่างประเทศมีความต้องการความสะดวกในการหาที่พักใกล้กับสถานที่จัดงานเพิ่มมากขึ้น

แต่ทั้งนี้ การพัฒนาในเฟสต่อไปจะต้องรอให้โครงการที่ดูแลในปัจจุบันแล้วเสร็จไปก่อน เนื่องจากการดำเนินธุรกิจแบบครอบครัว เน้นบริหารการเงินเอง ไม่มีนโยบายจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ไม่ต้องรุกขยายในเชิงปริมาณ ซึ่งโครงการต่อไปที่เตรียมพัฒนา คือ การนำที่ดินติดถนนสาทรราว 4-5 ไร่ ที่มีทำเลโดดเด่นติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสสุรศักดิ์ มาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นไปตามกลยุทธ์ของบริษัทที่ไม่เน้นการขายที่ดินของตัวเอง แต่จะเน้นพัฒนาเองหรือปล่อยเช่าระยะยาวให้กับกลุ่มธุรกิจด้วยกัน หรือเน้นบีทูบีมากกว่า

พร้อมกันนี้ นอกจากการลงทุนในที่ดินของตัวเองแล้ว ยังอยู่ระหว่างการเตรียมแผนศึกษาแนวทางการรับบริหารศูนย์ประชุมให้กับเจ้าของพื้นที่รายอื่นๆ ด้วย

ผุดสำนักงานเกรดเอฝั่งตอ.กรุงเทพฯ

ด้านนายปิติภัทร บุรี กรรมการบริหารบริษัทภิรัชบุรี กล่าวว่า โครงการสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอทไบเทค จะเป็นสำนักงานเกรดเอแห่งแรกในย่านกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก วางเป้าหมายทั้งลูกค้าไทยและต่างประเทศ และวางคอนเซปต์ Simplicity - Connectivity ชูจุดเด่นเรื่องการเชื่อมต่อบีทีเอสสถานีบางนา โดยภายในอาคาร 29 ชั้นมีพื้นที่ใช้สอย 3.2 หมื่นตร.ม. ไฮไลต์บนชั้น 29 ซึ่งถูกปรับเป็นส่วนลอยฟ้าแห่งแรกที่มีพื้นสีเขียวกว่า 2.2 พันตร.ม.

ทั้งนี้ เห็นโอกาสในการพัฒนาสำนักงานเกรดเอที่ยังไม่มีขึ้นในโซน Non CBD เพื่อรองรับการขยายตัวของอุตสาหกรรมการผลิตในกรุงเทพฯ และภาคตะวันออกเลย ดังนั้น จึงสังเกตจากอัตราการใช้พื้นที่สำนักงานในโซนดังกล่าวปัจจุบันยังสูงถึง 99% เป็นโอกาสในการเพิ่มอุปทานในตลาดในช่วงนี้ หลังจากในเดือน มี.ค.ที่ผ่านมาเพิ่งเปิดตัวโครงการภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ปูพรมเจาะย่านใจกลางเมืองติดสถานีบีทีเอส พร้อมพงษ์ ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสร่วมกับห้างสรรพสินค้า มูลค่ากว่า 8 พันล้านบาทไปแล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2557 โดยขณะนี้มียอดจองใช้พื้นที่สำนักงานแล้วกว่า 20%