“6 พี่ใหญ่” วงการอสังหาฯ รับประกันครึ่งหลัง “แรง” เท่าเดิม

เมื่อรัฐบาล “หมด” มาตราการกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศช.) “หั่น” เป้าการเติบโตผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ช่วง 6 เดือนหลังของปี 2556 จาก 5.3% เหลือเพียง 4-5% แถมยังลด GDP ปี 2557 จาก 4.5-5.5% เหลือ 4.2-5.2%

เหล่า “แฟนพันธุ์แท้” หุ้นอสังหาริมทรัพย์ ต่างพากัน “ก่ายหน้าผาก” ไม่แพ้ “แฟนเพจ” กลุ่มค้าปลีก ที่ “หวาดผวา” หวั่นสภาพเศรษฐกิจไทยจะ “ไม่เหลือกินเหลือใช้” เหมือนครึ่งปีแรกที่ผ่านมา

“ช่างน่าเป็นห่วง”!!

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่ม “เร่าร้อน” มาตั้งแต่กลางปี 2555 ต่อเนื่องมาจนถึง 6 เดือนแรกของปี 2556 อาการ “แรงเวอร์” เป็นเหตุให้หลายฝ่าย “กังวล” ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเกิด “ฟองสบู่แตก” เหมือนในอดีต ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาแตะเบรก ด้วยการผุดมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

“ไม่ต้องห่วงครึ่งปีหลัง ความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯยังสูงเหมือนเดิม โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง” “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ “พฤกษา เรียลเอสเตท” (PS) วิเคราะห์ให้ “กรุงเทพธุรกิจ BIZ Week” ฟังด้วยน้ำเสียงหนักแน่นสุดๆ

จริงอยู่ที่ “เงินทุนไหลออก-ค่าเงินบาทที่แกว่งตัวขึ้นลงรุนแรง” ได้บั่นทอนเศรษฐกิจไทยโดยรวม ขณะที่การประกาศทยอยลดการใช้มาตราการ QE ของสหรัฐอเมริกาได้ส่งผลกระทบต่อตลาดหุ้นทั่วโลก แต่ในมุมของภาคอสังหาริมทรัพย์กับอยู่ตรงข้าม ในช่วง 6 เดือนหลังของปีนี้ยังคงเติบโตตามเป้าหมาย หากไม่มีอะไรผิดพลาดอสังหริมทรัพย์จะขยายตัวประมาณ 5-7%

“ฟันธง” ธุรกิจยังน่าสนใจ (หัวเราะ)

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี เราเปิดโครงการไปแล้วกว่า 30 แห่ง จากเป้าหมายทั้งหมด 78 แห่ง มูลค่าประมาณ 50,000 ล้าบาท ฉะนั้นโครงการที่เหลืออีก 40 กว่าแห่ง เราจะผุดทั้งหมดภายในครึ่งปีหลัง โครงการที่เปิดภายในปีนี้ แบ่งเป็นประเภททาวน์เฮาส์ 47 แห่ง บ้านเดี่ยว 16 แห่ง คอนโดมิเนียม 13 แห่ง และโครงการต่างประเทศ 2 แห่ง

ถามว่าเอาอะไรมามั่นใจ? ตอบเลย ลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบจากตลาด “หุ้น-ทอง-เงินบาท” ที่มีอาการไม่เสถียรภาพ เพราะคนกลุ่มนี้ไม่รู้จัก และไม่ลงทุน คนที่โดนพิษเรื่องนี้เต็มๆน่าจะเป็นลูกค้าระดับกลาง-บน มากกว่า ราคาหุ้น-ทองคำ ผันผวน ทำให้เขามีรายได้ไม่เป็นไปตามที่ต้องการ ฉะนั้นเขาจะระวังเรื่องการใช้จ่ายมากขึ้น

มือขวาคนสนิท “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ย้ำว่า ในช่วงครึ่งปีหลัง เรามีแผนจะปรับเป้าหมาย “รายได้” จาก 34,000 ล้านบาท เป็น 41,000 ล้านบาท ส่วนยอดขายจะขยับขึ้นจาก 35,000 ล้านบาท เป็น 38,000-39,000 ล้านบาท

งบการเงินทั้งปีของเรา “น่าสนใจมาก” อัตราเติบโตสูงกว่าเดิมแน่นอน ส่วนในแง่ราคาหุ้น PS ทุกอย่างเป็นไปตามกลไกของตลาด “ไม่มีอะไรน่าเป็นห่วง” การปรับตัวลดลงของหุ้น PS ถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับหุ้นตัวอื่นๆที่อยู่กลุ่มเดียวกัน

“พฤกษาฯ จะมุ่งหน้าสร้างความประทับใจให้ลูกค้า เพราะเขาเหล่านั้นจะทำให้บริษัทเติบโตอย่างยั่งยืน” “ประเสริฐ” ปิดบทสนทนา

ฟาก “อดิศร ธนนันท์นราพูล” กรรมการผู้จัดการ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ตอกย้ำว่า ไม่ ต้องเป็นห่วงตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไปต่อได้เหมือนช่วงแรกปีที่ผ่านมา แม้ตลาดหุ้น -ทองคำจะผันผวน หลังสหรัฐชะลอมาตราการ QE แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลง เห็นได้จากการเปิดขายโครงการในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา บางแห่งขายดีกว่าที่คาดการณ์

ช่วงที่เหลือของปี เราจะเปิดโครงการ 14 แห่ง แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวและทาว์เฮ้าส์ 4 แห่ง และคอนโดมิเนียม 10 แห่ง โดยจะกระจายทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด จากแผนเปิดตัวโครงการทั้งปีจำนวน 24 แห่ง มูลค่า 40,000 ล้านบาท

ถามถึงโครงการต่างประเทศ? ภายในปีนี้ตั้งใจจะใส่เงินลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในเมืองซานฟรานซิสโก ประเทศสหรัฐอเมริกา หลังซื้อโครงการอพาร์ทเม้นท์เซอร์วิสไปแล้ว 1 แห่ง มูลค่าประมาณ 11 ล้านเหรียญสหรัฐ เราตั้งเป้าอัตราผลตอบแทนระดับ 15% หากไม่มีอะไรผิดพลาดกะว่าจะซื้ออีก 2 แห่ง มูลค่า 5,000 ล้านบาทต่อโครงการ

“กำไรสุทธิ” ปีนี้โต 2 หลักแน่นอน” กรรมการผู้จัดการ ทำนาย

ส่วนในแง่ของรายได้น่าจะมากกว่า 25,000 ล้านบาท และอาจมีอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นไม่ต่ำ กว่า 0.5% จากปี 2555 ที่มีอัตรากำไรขั้นต้น 33% ปีนี้ไม่มีเหตุการณ์น้ำท่วม ไม่มีเรื่องสุ่มเสี่ยง แม้จะ โดนผลกระทบจากการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท ก็ตาม ตอนนี้เราเป็นห่วงค่าวัสดุก่อสร้างและค่ารับเหมาก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างตึงตัว เมื่อต้นทุนของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น ทำให้เราจำเป็นต้องทยอยปรับขึ้นราคาขาย

“ตลาดหุ้นผันผวน แต่ราคาหุ้น LH ลดลงไม่มาก บ่งบอกได้ว่านักลงทุนเชื่อมั่นในผลประกอบการและพื้นฐานที่แข็งแกร่งของเรา และมั่นใจว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตในช่วงที่เหลือของปีนี้ หลังดอกเบี้ยลดลง 0.25 บาท ส่งผลให้ความต้องการยังคงอยู่”

สอดคล้องกับความเห็นของ “ชายนิด โง้วศิริมณี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” (PF) ที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลังยังเติบโตต่อเนื่อง เห็นได้จากรายได้ของบริษัทที่มีทิศทางที่ดีขึ้น จริงๆภาพเริ่มชัดเจนมาตั้งแต่ไตรมาส 2 แล้ว หลังมีการทยอยโอนคอนโดมิเนียมแบรนด์ “ยูนิลอฟต์” กะว่าครึ่งปีหลังจะผุดโครงการใหม่อีก 18-19 แห่ง

“ผมเชื่อว่าบริษัทจะมีรายได้ “สูงสุด” ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี”

ส่วนรายได้รวมทั้งปี 2556 เป้าหมาย 15,000 ล้านบาท ทำได้แน่!! ตอนนี้เรามียอดขายที่ยังไม่รับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) ประมาณ 8,000 ล้านบาท คงทยอยรับรู้ไปเรื่อย ๆสำหรับยอดขายทั้งปีคงทำได้ 18,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกมียอดขายแล้ว 6,000 ล้านบาท

เขา เล่าถึงโครงการคอมมูนิตี้ 2 แห่ง มูลค่า 1,500 ล้านบาทว่า คาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณไตรมาส 4/2557 น่าจะมีผู้ประกอบการมาเช่าพื้นที่ไม่น้อยกว่า 95% เราเชื่อว่าจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ต่ำกว่า 15% และจะสามารถคืนทุนได้ภายใน 7 ปี หลังจากนั้นบริษัทมีแผนจะนำคอมมูนิตี้ มอลล์ 2 แห่ง จัดตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558

ด้าน “เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการ “เสนาดีเวลลอปเม้นท์” (SENA) พูดในทำนองเดียวกันว่า ครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์ยัง “รุ่ง” เหมือนเดิมเป๊ะ!! ฉะนั้น 6 เดือนหลังของปีเราจะผุดโครงการใหม่อีก 5 แห่ง โดยไตรมาส 3/56 จะเปิดใหม่ 3 แห่ง มูลค่า 2,800 ล้านบาท คือ โครงการคอนโดมิเนียม โมโน บางนา มูลค่า 600 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียม เดอะคิทท์ คลองหลวง 3 อาคาร มูลค่า 200 ล้านบาท และ โครงการบ้านเดี่ยว ย่านรามอินทรา มูลค่า 2,000 ล้านบาท ส่วนไตรมาส 4/56 จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม โมโน รัชวิภา 2 แห่ง และสนามกอล์ฟ พัทยา 1 แห่ง

“2,000 ล้านบาท รายได้ปี 2556 ทำได้ชัวร์”

ปัจจุบันเรามียอดขายที่ยังไม่รับรู้รายได้ มูลค่า 1,576 ล้านบาท โดยจะทยอยรับรู้ภายในปีนี้กว่า 1,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดเดอะนิช 921 ล้านบาท และโครงการคอนโดเดอะคิทท์ 493 ล้านบาท ส่วนโครงการแนวราบเรายังคงทยอยบุ๊คต่อเนื่อง

ทั้งปีเราจะเปิดโครงการใหม่ 12 แห่ง มูลค่าประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 9 แห่ง โครงการแนวราบ 1 แห่ง คอมมูนิตี้มอลล์ 1 แห่ง และสนามกอล์ฟ 1 แห่ง เราคงรับรู้รายได้จากสิ่งที่ลงมือทำเต็มเม็ดเต็มหน่วยในปีหน้า เธอ ย้ำชัดๆอีกรอบ

ตรงข้ามกับความคิดเห็นของ “โอภาส ศรีพยัคฆ์” กรรมการผู้จัดการ “แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์” (LPN) ที่ยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลัง อาจไม่ค่อย “คึกคัก” เหมือนก่อน แต่ก็ยังไม่เห็นสัญญาณชะลอตัวลดลง เพราะธุรกิจนี้จะเป็นตัวสุดท้ายที่ได้รับผลกระทบ

“เริ่มเห็นสัญญาณตัวเลขการบริโภคชะลอตัวในภาคธุรกิจค้าปลีก แถมธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังออกมาตอกย้ำ ด้วยการงส่งสัญญาณเป็นห่วงหนี้ภาคครัวเรือนว่าจะสูงขึ้น ฉะนั้นต้องทำงานด้วยความระมัดระวัง”

ถามถึงแผนธุรกิจในช่วงที่เหลือของปีนี้ เขาเล่าว่า เราตั้งใจจะเปิดโครงการทั้งหมด 12 แห่ง มูลค่า 14,000-15,000 ล้านบาท เราเปิดไปแล้ว 6 แห่ง ในช่วงครึ่งปีแรก ที่เหลือจะทยอยเปิดในช่วงที่เหลือของปี “ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการจะพากันเปิดโครงการใหม่ๆเพียบ เพราะทุกฝ่ายเชื่อว่าดอกเบี้ยจะคงที่หรืออาจลดลง ฉะนั้นอาจส่งผลให้ความต้องการยังอยู่

วันนี้ราคาหุ้น LPN จะมีหน้าตาอย่างไร ก็คงต้องปล่อยให้เป็นไปตามกลไกตลาด แต่เท่าที่เห็นหุ้น LPN มักชอบสวนทางดัชนี ยกตัวอย่าง SET INDEX ปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่หุ้น LPN ดันหล่น วันไหนดัชนีตก หุ้น LPN ดีดขึ้นสะงั้น แต่นักลงทุนไม่ต้องเป็นห่วง LPN เป็นหุ้นพื้นฐาน และราคามีเสถียรภาพในกรอบ 22-24 บาท

“หุ้น LPN ปลอดภัย ทุกครั้งที่ตลาดหุ้นขึ้น ก็สามารถเข้ามาเล่น “เก็งกำไร” ได้ นี่คือ บทวิเคราะห์ฉบับส่วนตัวนะ”

ปิดท้ายด้วยความเห็นสั้นๆของ “กรี เดชชัย” ประธานเจ้าหน้าที่ด้านปฏิบัติการ “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) “ครึ่งปีหลังเรายังเดินหน้าผุด 8 โครงการใหม่ ล่าสุดได้ทยอยเปิดโครงการคอนโดมิเนียมแล้ว 3 แห่ง มูลค่ารวม 7,800 ล้านบาท เราพร้อมลุยซื้อที่ดินใจกลางเมือง เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง

“ปัจจัยชี้ขาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะอยู่หรือไป ถึงเวลานี้คงเหลือเพียง “ภาวะการเมือง”

หุ้น SIRI & AP น่าสอยสุด

"เทิดศักดิ์ ทวีธีรธรรม” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บล.เอเซีย พลัส (ASP) บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังยังคง “ขยายตัว” ต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก เห็นได้จากผู้ประกอบการหลายๆราย ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่ๆอย่างคึกคัก แถมมียอดขายดีอีกต่างหาก ส่วนใหญ่ผู้ประกอบจะเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น และกระจายความเสี่ยงออกไปในต่างจังหวัด

“ตัวไหนน่าสนใจ” นาทีนี้ต้องยกให้ หุ้น แสนสิริ (SIRI) เพราะมียอดขายสูง รองลงมาเป็น หุ้น เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ชื่อเดิม “เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์” แม้ว่าผลประกอบการไตรมาสแรกจะออกมาไม่ประทับใจ แต่เรามองว่าไตรมาส 2/56 จะฟื้นตัว และจะเติบโตชัดเจนในช่วงครึ่งปีหลัง ตอนนี้เขามีงานที่เตรียมรับรู้รายได้ประมาณ 70%

“กูรูตัวพ่อ” ใจดีแนะนำว่า หาก SET INDEX ครึ่งปีหลังยืนไม่ต่ำกว่า 1,500 จุด การลงทุนในหุ้นที่มีปัจจัยพื้นฐานดี และมีผลกำไรโดดเด่น เช่น กลุ่มพลังงาน ธนาคาร และสื่อสาร ถือว่า “น่าสนใจ” มากที่สุด เพราะผลประกอบการอาจเติบโตมากกว่า 20% แถมยังไม่เห็นสัญญาณลดลงอีกต่างหาก

“หากคำนวณผลกำไรจากราคาน้ำมันดิบดูไบที่อะดับ 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล และค่าการกลั่นที่ 5 เหรียญต่อบาร์เรล จะพบว่า “ผลกำไร” ของกลุ่มพลังงานจะเติบโตถึง 23%”

ด้าน “ชัยพร น้อมพิทักษ์เจริญ” ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.บัวหลวง (BLS) บอกว่า ตลาดหุ้นไทยในช่วงครึ่งปีหลัง น่าจะอยู่ระดับ 1,500-1,600 จุด ระหว่างทางอาจมีความผันผวนเป็นช่วงๆ แต่เชื่อว่าจะยืนใน “โซนปลอดข่าวร้าย” สุดท้ายก็จะค่อยๆปรับตัวขึ้นมา สรุปภาวะตลาดหุ้นไทยคงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง พื้นฐานของเราเหมือนเดิม กำไรของบริษัทจดทะเบียนยังไม่มีอะไรน่ากลัว นักวิเคราะห์หลายแห่งยังไม่ได้หั่น “กำไร”

ในช่วงครึ่งหลัง คงจะต้องจับตาดูเศรษฐกิจทั้งไทย, จีน และสหรัฐฯ ซึ่งเศรษฐกิจของสหรัฐฯคงจะดีขึ้นตามลำดับ แต่ยังไม่มีอะไรน่าตื่นเต้น ส่วนเศรษฐกิจของจีน หวังว่าจะไม่แย่ไปกว่านี้ คงไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง สำหรับเศรษฐกิจไทยอาจเห็นการบริโภคที่ชะลอตัว เพราะไตรมาส 2 และ 3 เป็นช่วง Low Season

“ผมหวังลึกๆว่าตลาดหุ้นไทยจะดีดกลับมาช่วงปลายปีนี้”