เช็ก 7 กองทุน REIT ใหญ่สุด รับอานิสงส์ รัฐฯ กระตุ้นการท่องเที่ยว

เช็ก 7 กองทุน REIT ใหญ่สุด รับอานิสงส์ รัฐฯ กระตุ้นการท่องเที่ยว กองทุน FTREIT มาร์เก็ตแคปใหญ่สุด 32,834 ล้านบาท FRASERS PROPERTY THAILAND (INTERNATIONAL) PTE.LTD. ถือหุ้นอันดับ 1 และสินทรัพย์สุทธิ สิ้นปี 66 ที่ 35,886 ล้านบาท

ปัจจุบัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มี 60 หลักทรัพย์ โดยเป็นกองทุนกลุ่มอสังหาฯ ที่จะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนมี “รายได้” ที่มาในรูปแบบของเงินปันผลกลับมาอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากเป็นกองทุนที่มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของ “กำไรสุทธิ” หลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว จึงเป็นที่นิยมของนักลงทุน เพราะเป็นกองทุนที่มีความผันผวนต่ำ รายได้มั่นคง เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการรับเงินปันผลสม่ำเสมอ ลงทุนในระยะยาว และรับความเสี่ยงได้ต่ำ

ขณะเดียวกันรัฐบาลได้เข้ามาสนับสนุนมาตรการการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งการท่องเที่ยวและอสังหา ส่งผลให้กองทุนดังกล่าวมีความน่าสนใจเพิ่มขึ้นหรือไม่

ณัฐรี พนัสสุทรากร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายบริหารการลงทุนในกิจการอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน บลจ.เอ็มเอฟซี หรือ MFC ให้ข้อมูลกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า มาตรการหลัก ๆ ที่ทางรัฐบาลเข้ามาสนับสนุนกองทุน REIT เป็นกรณีเรื่องของการแปลงสภาพจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เก่าที่เคยมีมาก่อนหน้านี้ เพื่อมาเป็นกองทุน REIT ซึ่งก่อนหน้านี้มีมาแล้วครั้งหนึ่งเมื่อช่วงหลายปีก่อน

สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เคยมีหลักเกณฑ์ที่ไม่ให้ขยายต่อได้ แต่ปัจจุบันกองทุน REIT สามารถขยายเพืื่อเพิ่มทุน เพิ่มทรัพย์สินเพื่อเพิ่มเติมได้ ดังนั้นหน่วยงานภาครัฐจึงได้มีการเข้ามาส่งเสริม และมาตรการดังกล่าวเพื่อให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้จะสามารถแปลงสภาพได้ ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดีเพราะจะทำให้มีการลดต้นทุนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปได้ค่อนข้างมาก และคาดว่าจะทำให้มีการแปลงสภาพเพิ่มมากขึ้น

“หน่วยงานภาครัฐมีการเปิดโอกาสให้กองทุนอสังหาฯ ได้เปลี่ยนมาเป็นกองทุน REIT ซี่งได้มีการออกมาตรการแล้ว อยู่ในขั้นตอนการอนุมัติของหน่วยงานราชการหลาย ๆ ส่วน ซึ่งจะช่วยให้กองทุนอสังหาสามารถแปลงสภาพได้จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นมาเป็นกองทุน REIT ซึ่งจริงๆ แล้วกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ หากไม่ได้มีมาตรการดังกล่าว แต่จะทำให้มีการเสียค่าธรรมเนียมในการแปลงสภาพหรือโอนทรัพย์สินค่อนข้างมาก ดังนั้นทางหน่วยงานรัฐบาลจึงได้ออกมาตรการ หากมีการแปลงสภาพภายในระยะเวลาที่กำหนดก็จะทำให้ได้รับการยกเว้นในค่าใช้จ่ายได้ในบางส่วน แต่ยังต้องดูในรายละเอียดที่จะมีการกำหนดไว้ ซึ่งขณะนี้กำลังความชัดเจน”

นอกจากนี้ ในส่วนของมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยว ส่งผลให้ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาจำนวนมาก ส่งผลให้กองทุน REIT ที่มีการบริหารจัดการอยู่ ณ ปัจจุบัน จะมีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นด้วย โดยเฉพาะในกลุ่มของโรงแรม ห้างสรรพสินค้า ส่วนในกรณีที่เป็นเซกเตอร์โลจิสติกส์ หรืออุตสาหกรรม ก่อนหน้านี้รัฐบาลและภาคเอกชนได้มีการเชิญชวนให้นักลงทุนมากลงทุนในกลุ่มดังกล่าวค่อนข้างเยอะ ถือว่าเป็นภาพที่ดี

ขณะที่ในส่วนของออฟฟิศ ปัจจุบันมีซัพพลายเข้ามาในตลาดค่อนข้างมาก มีการแข่งขันกันเพิ่มขึ้นมาในระดับหนึ่ง และคาดว่ายังสามารถไปต่อได้ เนื่องจากว่าในแต่ละสำนักงานออฟฟิศมีการจัดโปรโมชั่นอยู่ตลอด

บดินทร์ พุทธอินทร์ ผู้อำนวยการส่วนกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน อีสท์สปริง (ประเทศไทย) จำกัด หรือ บลจ.อีสท์สปริง ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ประเมินว่ากองทุน REIT ในแต่ละกลุ่มจะมีปัจจัยพื้นฐานแตกต่างกัน ซึ่งกองทุน REIT ประเภทโรงแรมจะได้ภาพที่เป็นประโยชน์จากนักท่องเที่ยวที่เข้ามา ทั้งนักท่องเที่ยวจีน และรัสเซีย รวมถึงกลุ่มอาเซียนที่เข้ามาในช่วง 3 เดือนครึ่ง ตกเฉลี่ยอยู่ประมาณเดือนละ 3 ล้านกว่าราย คาดว่าน่าเป็นไปตามเป้าหมายที่ 32 - 35 ล้านรายได้ ซึ่งถือว่ามีความน่าสนใจ

ส่วนกองทุน REIT ประเภทห้างสรรพสินค้า ยังคงมีประเด็นที่จับตามอง อย่างดิจิทัลวอเล็ตที่คาดว่าจะมีในช่วงกลางปีกลายมาเป็นช่วงปลายปี ส่งผลให้การจับจ่ายใช้สอยอาจจะลดลงไป โดยหากย้อนไปดูในช่วง 1 -2 เดือนแรก ห้างสรรพสินค้าจะได้ประโยชน์จากโครงการ easy e-receipt ซึ่งหลังจากนี้อาจจะต้องดูอุปสงค์บวกจากในประเทศที่ยังไม่ได้มีความแข็งแกร่งมากนัก

ขณะที่กองทุน REIT ประเภทคลังสินค้า โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม หากปัจจัยเศรษฐกิจโลกได้รับผลกระทบกลุ่มนี้ก็จะชะลอตัวลงไปได้ อาจจะยังไม่ Perform มากนัก

และสุดท้าย กองทุน REIT ประเภทออฟฟิศ กลายเป็นว่า เทรนด์อาจจะมีความน่าสนใจน้อยสุด หลังจากที่หลายบริษัทมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานแบบเป็น Hybrid working อาจจะไม่ได้ต้องเข้าออฟฟิศไป 100% ส่งผลให้ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาราคาในการเช่าออฟฟิศลดลง ขณะที่พื้ืนที่มีมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม แต่กองทุนรีทอาจจะมีความผันผวน แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ dividend yield gap หรือ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลค่าเฉลี่ยอยู่ประมาณ 8-8.5% เทียบกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีของไทย อยู่ประมาณ 2.7% ซึ่งเมื่อลบกันจะเหลืออยู่ประมาณเกือบ 6%

ขณะที่เมื่อกนง.ไม่ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง บวกกับเฟดเองออกมาบอกล่าสุดอาจจะไม่มีการปรับลดดอกเบี้ยด้วย ฉะนั้นสิ่งหนึ่งที่ dividend yield gap อาจจะไม่ได้มีความน่าสนใจ ขณะที่กลุ่มกองทุน REIT ค่อนข้างมีความอ่อนไหวง่ายกว่าอินฟราสตัคเจอร์ เนื่องจากมีความผันแปรตามเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกองทุนรีทได้ หากยังไม่มีนโยบายดิจิทัลวอเล็ตอย่างชัดเจน ดีมานด์ในประเทศอาจจะยังฟื้นได้ไม่ชัดเจน ส่งผลให้อาจจะมีการปรับลดความน่าสนใจได้ในช่วงหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม แนะนำนักลงทุนกระจายความเสี่ยง โดยสินทรัพย์ไทยมีความน่าสนใจอย่างหนึ่ง หากไปดูทีบอนด์ยีลด์ของไทยอายุ 10 ปี ผลตอบแทนอยู่ที่ 2.7% และ 2 ปี อยู่ประมาณ 2.3 - 2.4% ซึ่งถือว่าเป็นตัวกระจายความเสี่ยง เสมือนเป็นการล็อกยีลด์ไว้ ก่อนที่จะมีการปรับลดลงจากธนาคารกลางสหรัฐฯจะลดอัตราดอกเบี้ย

ทั้งนี้ “กรุงเทพธุรกิจ” ได้ตรวจสอบข้อมูลของกองทุนรวมอสังหาและกองทุน REIT ที่มีมาร์เก็ตแคปสูงสุดเกิน 10,000 ล้านขึ้นไปมีด้วยกัน 7 กองทุน ที่มีความน่าสนใจดังนี้

1.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT

เน้นลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารคลังสินค้า และอาคารโรงงาน

มาร์เก็ตแคป 32,833.87 ล้านบาท
FRASERS PROPERTY THAILAND (INTERNATIONAL) PTE.LTD. ถือหุ้นอันดับ 1
สินทรัพย์สุทธิ สิ้นปี 2566 ที่ 35,885.98 ล้านบาท
ราคาปิด ณ 22 เม.ย.2567 ที่ 10.00 บาท
ผลตอบแทนราคา YTD -6.56%
ผลตอบแทนราคา 120 วัน +3.16%

2.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท WHART

นโยบายการลงทุนในทรัพย์สินหลัก ได้แก่ การลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในที่ดิน อาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงานบนทำเลที่มีศักยภาพ ศูนย์รวมโลจิสติกส์ของประเทศไทย รวมถึงการลงทุนในสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดินและอาคาร เครื่องมือ อุปกรณ์ งานระบบในอาคารและทรัพย์สินอื่นที่เกี่ยวข้อง เกี่ยวเนื่องและจำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ของที่ดินและอาคารในโครงการ

มาร์เก็ตแคป 32,606.98 ล้านบาท
บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นอันดับ 1
สินทรัพย์สุทธิ สิ้นปี 2566 ที่ 37,459.08 ล้านบาท
ราคาปิด ณ 22 เม.ย.2567 ที่ 9.40 บาท
ผลตอบแทนราคา YTD -8.74%
ผลตอบแทนราคา 120 วัน -1.02%

3.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท หรือ LPF

ลงทุนในศูนย์การค้า เทสโก้ โลตัส จำนวน 22 แห่ง แบ่งเป็นทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (freehold) จำนวน 13 แห่ง ได้แก่ โครงการศรีนครินทร์ กระบี่ ประชาชื่น รังสิต คลอง 7 ทุ่งสง สิงห์บุรี ปราณบุรี มหาชัย แม่สาย ระนอง ภูเก็ต ศาลายา และนครศรีธรรมราช

และทรัพย์สินที่กองทุนรวมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินบางส่วนและอาคาร (freehold) และมีสิทธิการเช่าในที่ดินอีกบางส่วน (leasehold) จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ โครงการสมุย และพิษณุโลก (ค) ทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าในที่ดิน (leasehold) และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารจำนวน 6 แห่ง ได้แก่ โครงการอมตะนคร เพชรบูรณ์ ลำลูกกา คลอง 6 เสนา รังสิต-นครนายก และบางปู ทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าในที่ดินและอาคาร (leasehold) จำนวน 1 แห่ง ได้แก่ โครงการพระราม 1

มาร์เก็ตแคป 30,852.13 ล้านบาท
บริษัท เอก-ชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด ถือหุ้นอันดับ 1
สินทรัพย์สุทธิ สิ้นปี 2566 ที่ 28,431.89 ล้านบาท
ราคาปิด ณ 22 เม.ย.2567 ที่ 13.20 บาท
ผลตอบแทนราคา YTD -1.49%
ผลตอบแทนราคา 120 วัน +12.82%

4.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT

ลงทุนในกรรมสิทธิ หรือ สิทธิการเช่า หรือ สิทธิการเช่าช่วง ในโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล พระราม 3 โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และบี โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต โครงการเซ็นทรัล พัทยาและโรงแรมฮิลตัน พัทยา โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ โครงการเซ็นทรัล มารีนา และโครงการเซ็นทรัล ลำปาง

มาร์เก็ตแคป 27,477.96 ล้านบาท
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นอันดับ 1
สินทรัพย์สุทธิ สิ้นปี 2566 ที่ 33,458.89 ล้านบาท
ราคาปิด ณ 22 เม.ย.2567 ที่ 10.70 บาท
ผลตอบแทนราคา YTD -5.31%
ผลตอบแทนราคา 120 วัน +8.63%

5.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท หรือ IMPACT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) ในที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็คเมืองทองธานีจำนวน 4 อาคาร รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารดังกล่าว บนที่ดิน 192 ไร่ 2 งาน 88.6 ตร.ว. รวมพื้นที่ใช้สอย 167,162 ตร.ม.

มาร์เก็ตแคป 17,938.25 ล้านบาท
บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด ถือหุ้นอันดับ 1
สินทรัพย์สุทธิ สิ้นปี 2566 ที่ 16,446.83 ล้านบาท
ราคาปิด ณ 22 เม.ย.2567 ที่ 11.90 บาท
ผลตอบแทนราคา YTD -2.42%
ผลตอบแทนราคา 120 วัน -5.47%

6.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล หรือ LHHOTEL

ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 เป็นระยะเวลา 25 ปี (ถึง 31 สิงหาคม 2583) รวมถึงสิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ เป็นระยะเวลาประมาณ 21 ปี (ถึง 31พฤษภาคม 2581) โดย LHHOTEL นำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าและให้เช่าช่วงแก่บริษัท แอล แอนด์ เอช โฮเทล แมเนจเมนท์ จำกัด เป็นระยะเวลา 3 ปี โดยกำหนดเงื่อนไขการต่ออายุอีก 2 คราวๆ ละไม่เกิน 3 ปี