รีไฟแนนซ์บ้าน vs ลดดอกเบี้ยบ้าน แบบไหนคุ้มกว่ากัน?

ในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น เมื่อผ่อนบ้านมาได้สักระยะหรือเต็มที่ 3 ปี หลายคนก็คงคิดเรื่องของการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ การขอลดดอกเบี้ยบ้านกัน เพราะเมื่อขึ้นปีที่ 4 หลายธนาคารมักจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น จากเดิม อัตราดอกเบี้ยอาจอยู่ราว 3% – 4% ของภาระหนี้สิน แต่เมื่อปรับขึ้นจะอยู่ราว 5% – 7% เมื่อคิดต่อปีแล้ว ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นถึงหลักแสนบาทต่อปี 

ฉะนั้น หากคุณกำลังมีคำถามว่า จะเลือกรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ ลดดอกเบี้ยบ้านดี? วิธีการไหนจะคุ้มค่ากว่ากัน วิธีการและขั้นตอน ความยาก-ง่ายของแต่ละวิธีจะเป็นอย่างไร ธอส.พามาหาคำตอบและเลือกวิธีประหยัดดอกเบี้ยบ้านที่เหมาะกับคุณกันเลย

รีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร? ได้อัตราดอกเบี้ยประมาณเท่าไร?

รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือ การเปลี่ยนสินเชื่อจากธนาคารเดิมเป็นธนาคารใหม่ โดยมีการยื่นกู้ ยื่นเอกสารใหม่เหมือนเราขอสินเชื่อบ้านใหม่ทั้งหมด และมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ใหม่เหมือนกับการยื่นกู้ 3 ปีแรก ผู้ที่ขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารจึงมีโอกาสได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าการขอลดอัตราดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารเดิม

อัตราดอกเบี้ยจากวิธีรีไฟแนนซ์บ้าน

เหมือนการคิดอัตราดอกเบี้ย แรกขอสินเชื่อ อาจได้โปรโมชันต่างๆ ของธนาคาร โดยอาจจะเป็น Fixed Rate แบบที่เพิ่มเป็นขั้น ซึ่งเฉลี่ยตลอด 3 ปี อาจจะอยู่ที่ 3% – 4% 

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร? ได้อัตราดอกเบี้ยประมาณเท่าไร?

การขอลดดอกเบี้ยบ้าน หรือที่เรียกกว่า “รีเทนชัน” (Retention) คือ การขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมที่เรากำลังผ่อน ว่าหลังจากปีที่ 4 ที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวขึ้นไป จะขอลดอัตราดอกเบี้ยที่จะชำระได้หรือไม่ ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ธนาคารจะลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าชั้นดี (ไม่ผิดนัดชำระ ชำระไม่ขาด) อย่างไรก็ตาม วิธีขอลดอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมจะลดอัตราดอกเบี้ยได้ไม่มากเท่ากับวิธีรีไฟแนนซ์บ้าน

อัตราดอกเบี้ยจากวิธีขอลดดอกเบี้ยหรือ Retention

จากปกติที่อัตราดอกเบี้ยหลัง 3 ปี แรก (เฉลี่ยราว 3%-4%) อัตราดอกเบี้ยจะลอยตัวขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเหลือราว -0.5% หรือ -1% จาก MRR (Minimum Retail Rate) หรือก็คือ เหลือราว 5% – 7%

แล้วเลือกแบบไหนคุ้มกว่ากัน?

เมื่อเทียบกันว่า ระหว่าง รีไฟแนนซ์บ้าน vs ลดดอกเบี้ยบ้าน แบบไหนคุ้มกว่ากัน เฉพาะเรื่อง อัตราดอกเบี้ย ก็คือ วิธีรีไฟแนนซ์บ้านคุ้มกว่า 

แล้วรีไฟแนนซ์บ้านคุ้มกว่าขอลดดอกเบี้ยบ้านแค่ไหน ดูตัวอย่างด้านล่างนี้

สมมติว่า ปัจจุบันเหลือภาระหนี้ 2,000,000 บาท ถ้วน หลังจากผ่อนมาแล้ว 3 ปี (ระยะเวลาผ่อนที่เหลือ 27 ปี) โดยอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 7% ต้องชำระสินเชื่อบ้าน 15,100 บาท ต่อเดือน (คำนวณสินเชื่อได้ที่นี่)

กรณีขอลดอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารเดิม อย่างมากจะได้ลดอัตราดอกเบี้ยเหลือ 5% ต่อปี จะมีภาระผ่อนชำระหนี้ 12,500 บาท ต่อเดือน (ลดลง 2,600 บาท)

กรณีขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ สมมติว่าได้อัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ย 3% จะมีภาระผ่อนชำระหนี้ในช่วง 3 ปีนั้น 10,200 บาท ต่อเดือน (ลดลง 4,900 บาท) 

สรุปก็คือ หากเปรียบเทียบ รีไฟแนนซ์บ้าน vs ลดดอกเบี้ยบ้าน แบบไหนคุ้มกว่ากัน ภายในช่วง 3 ปีแรก ที่ขอรีไฟแนนซ์หรือปรับลดอัตราดอกเบี้ย 

วิธีรีไฟแนนซ์ประหยัดจะประหยัดเงินได้ถึง 176,400 บาท [(15,100 x 36) – (10,200 x 36)] 

ส่วนวิธีขอลดดอกเบี้ยจะประหยัดได้ 93,600 บาท [(15,100 x 36) – (12,500 x 36)]

ดังนั้น รีไฟแนนซ์คุ้มค่ากว่าถึง 82,800 บาท (หรือเกือบหนึ่งแสนบาท)

เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย รีไฟแนนซ์บ้าน vs ขอลดดอกเบี้ยธนาคารเดิม

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน

ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง การรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ จะนำเอายอดค้างชำระที่เหลือจากธนาคารเดิมมาคำนวณกับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกลง ช่วยให้จำนวนเงินผ่อนชำระถูกนำไปหักดอกเบี้ยลดลงและนำไปหักเงินต้นได้มากขึ้น 

สามารถเปลี่ยนโครงสร้างหนี้ เช่น เปลี่ยนจากการกู้ร่วม เป็นกู้คนเดียวก็ได้ หรือจะเปลี่ยนฐานะผู้กู้ร่วม-ผู้กู้หลักก็ได้เหมือนกัน การปรับปรุงโครงสร้างหนี้จะช่วยให้วางแผนจัดการภาระหนี้สินและการเงินของเราได้คล่องตัวมากขึ้น 

เลือกยืดระยะเวลาในการผ่อนได้ การขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ สามารถขอเพิ่มระยะเวลาในการผ่อนชำระเพิ่มได้ ซึ่งเมื่อจำนวนงวดเพิ่มขึ้น ก็จะช่วยให้ยอดผ่อนบ้านต่องวดถูกลงได้ ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายต่อเดือนได้มากขึ้น

ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์บ้าน

รีไฟแนนซ์แม้จะมีโอกาสได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ตำ่กว่า แต่ก็มีเรื่องของการดำเนินการ เรื่องการยื่นเอกสาร และตรวจสอบเครดิตทางการเงินใหม่เพิ่มเข้ามาด้วย ดังนั้น สำหรับคนที่เครดิตทางการเงินไม่ดีนัก เช่น ผู้ประกอบการ รายได้บางส่วนหายไป มีภาระหนี้สินอื่นๆ เพิ่ม ก็อาจยื่นขอรีไฟแนนซ์ไม่ผ่าน

นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์จะดำเนินการเหมือนตอนยื่นขอสินเชื่อบ้านครั้งแรก จึงมีค่าใช้จ่ายในการยื่นเอกสาร ได้แก่

ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (3,000 – 5,000 บาท)

ค่าจดจำนอง ณ กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ (ตั้งแต่ 2,000 บาท ขึ้นไป)

ข้อดีของการขอลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน (Retention)

สำหรับการขอลดดอกเบี้ยบ้าน หรือ Retention แม้จะได้ลดอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ารีไฟแนนซ์ แต่สำหรับใครที่ไม่อยากยุ่งยากเรื่องการยื่นเอกสาร หรือมีเครดิตการเงินในปัจจุบันไม่ดีเหมือนตอนขอกู้รอบแรก เช่น มีภาระหนี้สินเพิ่ม รายได้ลดลง ฯลฯ ก็ยังมีโอกาสลดอัตราดอกเบี้ยได้ด้วยการขอ Retention

ข้อดีของการขอ Retention จากธนาคารเดิม 

ไม่มีการยื่นเอกสารใหม่

ไม่ต้องตรวจสอบเครดิตบูโร (Credit Bureau)

ค่าธรรมเนียมถูก (ไม่เกิน 1% ของวงเงินกู้) หรือ ยกเว้นค่าธรรมเนียม

ข้อเสียของการขอลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน (Retention)

ข้อเสียข้อสำคัญของการขอลดอัตราดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม (Retention) เมื่อเทียบกับการขอรีไฟแนนซ์ คือ ขอลดอัตราดอกเบี้ยได้น้อย 

แม้ว่าการขอรีไฟแนนซ์จะมีค่าธรรมเนียมการยื่นเอกสารมากมาย แต่เมื่อคำนวณกับอัตราดอกเบี้ยที่ได้ลดลงแล้ว เพียงไม่กี่เดือนรีไฟแนนซ์ก็คุ้มกว่าแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากยังเหลือยอดผ่อนชำระอยู่ค่อนข้างมาก ตั้งแต่ 1,000,000 บาท ขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์บ้าน vs ลดดอกเบี้ยบ้าน ก็ถือว่าเป็นอีกกระบวนการหนึ่งของคนที่ซื้อบ้าน ผ่อนบ้าน ต้องทำเพื่อให้ภาระผ่อนชำระสินเชื่อบ้านลดลง 

ขั้นตอนการขอรีไฟแนนซ์ และขั้นตอนการขอลดดอกเบี้ย

1. ขอรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance)

ขั้นตอนการขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ จะมีวิธีการเหมือนกับตอนที่ไปดำเนินการขอสินเชื่อบ้านครั้งแรก ซึ่งจะต้องเตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายๆ ต่างให้ครบถ้วน 

ตรวจสอบสัญญากู้เดิม ตรวจสอบสินเชื่อดูก่อนว่าถึงเวลาที่สามารถยื่นรีไฟแนนซ์ได้หรือยัง ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะอนุญาตให้รีไฟแนนซ์หรือไถ่ถอนสินเชื่อเดิมได้เมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปี แล้ว แต่สามารถเร่ิมมองหาธนาคารที่จะรีไฟแนนซ์ก่อนถึงกำหนดชำระครบ 3 ปี ก่อนประมาณ 1-2 เดือน ได้ เพราะกระบวนการขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ

เลือกธนาคารและโครงการสินเชื่อ เลือกดูโครงการสินเชื่อ โปรโมชัน จากธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยตำ่กว่า แนะนำว่า ให้คิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี แรก หรือดูจากอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาว่าที่ไหนให้ได้คุ้มมากที่สุด

เตรียมเอกสารใหม่เหมือนยื่นกู้สินเชื่อ ได้แก่ เอกสารส่วนตัว เอกสารทางการเงิน และเอกสารหลักประกันต่างๆ (รวมเอกสารยื่นสินเชื่อที่ต้องใช้ << ดูที่นี่)

เตรียมค่าใช้จ่ายดำเนินการให้พร้อม ประมาณ 2% – 3% ของวงเงินกู้ ได้แก่

ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (3,000 – 5,000 บาท)

ค่าจดจำนอง ณ กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ (ตั้งแต่ 2,000 บาท ขึ้นไป)

ยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ หลังจากเตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายต่างๆ พร้อมแล้ว ขั้นตอนที่เหลือก็คือ การยื่นรีไฟแนนซ์ ขั้นตอนโดยคร่าวๆ ได้แก่ 

ทราบผลการอนุมัติรีไฟแนนซ์จากธนาคารแห่งใหม่

ติดต่อธนาคารเดิมเพื่อขอไถ่ถอนที่ดินและปิดบัญชีสินเชื่อเดิม

นัดธนาคารเดิมและธนาคารแห่งใหม่มาทำนิติกรรม

จดจำนองสินทรัพย์

ทั้งนี้ หากกังวลเกี่ยวกับขั้นตอนการยื่น สามารถติดต่อและสอบถามธนาคารแห่งใหม่ได้ ธนาคารจะคอยช่วยอำนวยความสะดวกและบอกขั้นตอนต่างๆ กับคุณ

2. ขอลดดอกเบี้ยบ้าน (Retention)

ขั้นตอนในการขอลดดอกเบี้ยบ้าน จริงๆ แล้ว สามารถทำได้ง่ายๆ เพียงติดต่อทำเรื่องกับธนาคารเดิมโดยดูก่อนว่า ประวัติการชำระหนี้ของเราใกล้ครบ 3 ปี แล้วหรือยัง โดยธนาคารส่วนใหญ่จะอนุมัติการขอลดดอกเบี้ยให้เฉพาะลูกหนี้ชั้นดีเท่านั้น คือ ลูกหนี้ที่ชำระหนี้ตรงเวลา ไม่ผิดนัด อย่างน้อย 24 เดือน และต้องไม่อยู่ในระหว่างประนอมหนี้

ส่วนเอกสารที่อาจจะต้องเตรียม (บางธนาคารไม่ขอ) ได้แก่ 

สัญญาเงินกู้

สำเนาทะเบียนบ้าน

สำเนาบัตรประชาชน

ส่วนค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมสำหรับดำเนินการ ไม่เกิน 1% ของวงเงินกู้

โดยระยะเวลาในการพิจารณาขอลดดอกเบี้ยจะอาจรวดเร็ว เพียง 7 วัน หรืออย่างช้าไม่เกิน 45 วัน เพราะธนาคารมีเอกสารและประวัติการชำระหนี้ของคุณอยู่ก่อนแล้ว และไม่ต้องดำเนินการประเมินสินทรัพย์ใหม่อีกรอบ ทำให้กระบวนการทั้งหมดทำได้อย่างรวดเร็ว

เลือกรีไฟแนนซ์บ้านหรือขอลดดอกเบี้ยธนาคารเดิมดี?

หากคุณกำลังผ่อนชำระหนี้บ้านได้เกือบครบหรือครบ 3 ปี แล้ว ถึงเวลาที่คุณจะเริ่มพิจารณาหาวิธีลดอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ปรับตัวขึ้น ไม่ว่าจะเป็น วิธีรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารใหม่ หรือ ขอลดดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารเดิม ช่วยลดภาระชำระหนี้ ให้คุณผ่อนบ้านได้หมดไวขึ้น 

ทั้งนี้ เรารู้แล้วว่า การรีไฟแนนซ์บ้านนั้นคุ้มค่ามากกว่า แต่จะเลือกวิธี รีไฟแนนซ์บ้าน vs ลดดอกเบี้ยบ้าน โดยสรุปแล้ว มี 2 ปัจจัยสิ่งที่ต้องพิจารณา

ตรวจสอบเครดิตทางการเงิน ตรวจดูว่า เรายังมีเครดิตทางการเงินดีหรือไม่ รายได้เท่าเดิมหรือดีกว่าเดิมหรือไม่ สัดส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้เป็นอย่างไร ถ้าเครดิตการงานของเราปกติ การรีไฟแนนซ์ จะเหมาะกว่า แต่ถ้ามีหนี้อื่นๆ เข้ามา ควรเลือกวิธีขอลดดอกเบี้ย หรือ Retention จะได้ไม่ถูกเช็กประวัติเครดิตบูโร (Credit Bureau) และการขอรีไฟแนนซ์มีโอกาสสูงที่จะไม่ผ่านอนุมัติ

ตรวจสอบภาระค่าใช้จ่าย ตรวจดูว่า การรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายอะไรอะไรบ้าง คำนวณทั้งหมดแล้วเป็นเงินจำนวนเท่าไหร่ เมื่อเทียบกับการขอลดอัตราดอกเบี้ยแล้ว วิธีการใดช่วยประหยัดได้มากกว่า ทั้งนี้ ถ้าเหลือหนี้หรือภาระที่ต้องผ่อนชำระมากกว่า 1,000,000 บาท แม้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายแล้ว การรีไฟแนนซ์ก็ช่วยประหยัดได้มากกว่า