วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector พรีเซล 4Q66 เติบโตพอสมควรหลักๆจากยอดขายคอนโดเปิดใหม่
สรุปพรีเซล (ยอดขาย) โดยรวมใน 4Q66 และ 2566
ไตรมาส 4/66 เป็นไตรมาสที่ดีที่สุดของปี
AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ทำพรีเซลได้สูงสุดที่1.6หมื่นล้าน (+24% YoY, +38% QoQ) Land and Houses (LH.BK/LH TB)* and non-rated Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) ทำได้ดีเช่นกัน โดยพรีเซลในไตรมาส 4/66 เติบโตทั้ง QoQ and YoY เหตุเพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวขายดีมาก Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)*, Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* and Quality Houses (QH.BK/QH TB), ทำได้ค่อนข้างน่าผิดหวังโดยพรีเซลลดลงทั้ง YoY and QoQ โดยรวมพรีเซลของผู้ประกอบการท๊อปเทนในไตรมาส4/66 น่าจะอยู่ที่ 7.2หมื่นล้าน (+5% YoY, 6% QoQ) (Figure 2)
พรีเซลสำหรับปี 2566 ทรงตัว และต่ำกว่าเป้าของบริษัทฯพอสมควร
เราคาดการณ์พรีเซลทั้งปี2566ที่ Bt2.71แสนล้าน มากกว่าปี 2565 ที่ Bt2.68แสนล้านเพียงเล็กน้อย พรีเซลบ้านแนวราบลดลง 17% YoY ในขณะที่พรีเซลคอนโดเติบโตแรงที่ 36% YoY อีกทั้งตัวเลขรวมที่ทำได้ของปี 2566 ต่ำกว่าเป้าถึง 14-15% (Figure 2) มีเพียง ORI and non-rated Ananda (ANAN.BK/ANAN TB) ที่สามารถทำได้ดีกว่าเป้า ในขณะที่เจ้าอื่นทำได้ตำกว่าเป้าเฉลี่ย 20%
ธุรกิจอสังหาฯแนวราบอ่อนตัวลงในปี 2566 ขณะที่คอนโดเห็นตัวเลขสดใส
พรีเซลบ้านแนวราบปี2566ที่ลดลงถึง 17% นั้นเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี 2563 ในขณะที่พรีเซลคอนโดฟื้นตัวแรงมา2ปีต่อเนื่องหลังโควิด เติบโตที่ 40% ในปี2565 และ36%ในปี 2566 อย่างไรก็ตามพรีเซลรวมของคอนโดนั้นยังไม่กลับไปสูงช่วงพีคที่ 1.6แสนล้านต่อปีเหมือนในปี 2560 และ2561 สำหรับปีนี้ AP ยังคงเป็นเจ้าตลาดในแง่พรีเซลและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2563 โดยการเติบพรีเซลทำได้ที่อัตรา 4% 5-year CAGR เราตั้งขอสังเกตุว่า ORI และ non-rated SC Asset (SC.BK/SC TB) มีอัตราการเติบโตพรีเซล 5ปี เฉลี่ยสูงสุด ที่ 11% and 13% ต่อปี ตามลำดับ
Valuation & Action
จากการพูดคุยเบื้องต้น ผู้ประกอบการ 5 จาก 7 ที่เราดูแลอยู่ มีแนวโน้มจะเห็นกำไรไตรมาส 4/66 ต่ำกว่าคาด ซึ่งบ่งบอกว่ากำไรของอุตสาหกรรมปี 2566 อาจต่ำกว่าที่เราเคยประเมินไว้ที่ ลดลง 8% YoY ก่อนจะปรับตัวขึ้นราว 4% ในปี2567 สำหรับตัวเลขอุตสาหกรรมรวมโดย Agency to Real Estate Affairs (AREA) เห็นอัตราการขายของโครงการเปิดใหม่ลดลงมากในเดือนธค.มาอยู่ที่ 9% ต่ำกว่า 19-20% ในเดือนตค.และพย. นอกเหนือจากดีมานด์ที่ลดลง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อและยกเลิดสัญญาก็มากขึ้น เช่นกันทำให้ยอดของทั้งปี 2566 ไม่สดใสนัก สำหรับแผนปี 2567 จะเริ่มทยอยประกาศจากบัดนี้ไปจนถึง
ปลายเดือนกพ. ซึ่งเรามองว่าอาจไม่มีอะไรตื่นเต้นนักเนื่องจากกำลังซื้อโดยรวมยังคงอ่อนแอ ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวัง ดูแลฐานะทางการเงิน อีกทั้งบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องให้แข็งแรง เราให้แนะนำเป็น “กลาง” ต่ออุตสาหกรรม โดยหุ้นที่เราชอบคือ AP, SPALI และ and Pruksa Holdings (PSH.BK/PSH TB) โดยเราแนะนำเพียง Neutral ต่อ QH, LH, ORI และ “ขาย” LPN Development (LPN.BK/LPN TB).
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ ส่วนความเสี่ยงด้านลบได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นและมาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนและการเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL ติดต่อกันหลายไตรมาสที่ผ่านมา
