อยู่คอนโดมิเนียมให้เป็นสุข '10 เรื่อง Do 10 เรื่อง Don't'

 วันนี้ ขอถือโอกาสนำบทความ สาระน่ารู้ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียมมาเล่า บอกกล่าวให้แฟนคอลัมน์ทราบ สัปดาห์ที่แล้ว ผู้เขียนมีโอกาสเข้าร่วมสัมมนา “ทิศทางตลาดอาคารชุด ปี 2559” ซึ่งจัดขึ้นโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยมีเจ้าภาพหลัก ได้แก่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นำโดยท่านผู้อำนวยการ นายสัมมา คีตสิน ได้รายงานจำนวนห้องชุดในโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม ซึ่งจะก่อสร้าง แล้วเสร็จ และจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดใน 4-5 จังหวัดใหญ่ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ระยอง หัวหิน ขอนแก่น เชียงใหม่ และภูเก็ต กว่า 600,000 ยูนิต รวมกว่า 1,200 โครงการ 

ย่อมหมายความว่าภาครัฐ “กรมที่ดิน” จะได้อานิสงส์เป็นรายได้เข้าสู่ระบบ ทั้งค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ฯลฯ กับทั้งผู้ซื้อ บริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการเป็นเงินจำนวนมหาศาล ภายหลังการสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เมื่อวันที่ 28 เม.ย. ที่ผ่านมา

เมื่อผู้ซื้อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ มากกว่า 60% ผู้ซื้อมักจะเข้าใช้ประโยชน์ห้องชุดในอาคารชุดด้วยตนเอง และอาจน้อยกว่า 40% พบว่า ผู้ซื้อห้องชุดจะนำห้องชุดที่ตนซื้อให้เช่าหรือขายกรรมสิทธิ์ต่อ อย่างไรก็ดี หากผู้ซื้อห้องชุดซื้อห้องชุดจากผู้ขาย โครงการจะมอบเอกสารหลักฐานสำคัญให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งคู่มือการพักอาศัย การใช้ประโยชน์ห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลาง ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด แบบแปลนห้องชุด อุปกรณ์ความปลอดภัยเพื่อการเข้า ออกอาคารชุด ฯลฯ เป็นต้น 

ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถศึกษารายละเอียดจากเอกสารดังกล่าวได้อย่างถูกต้อง อันจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ผู้พักอาศัยปฏิบัติตนได้อย่างถูกต้อง อีกทั้งจะไม่สร้างความเดือดร้อน ความรำคาญต่อเพื่อนห้องชุดข้างเคียง และความเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุด ผู้รับผิดชอบงานด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด

ในทางตรงกันข้าม ยังพบว่ามีผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอีกจำนวนไม่น้อยที่ไม่ทราบรายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดการเข้าพักอาศัย ดังนั้น เพื่อให้ผู้ซื้อห้องชุด ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดได้ทราบข้อกำหนด ข้อควรปฏิบัติเมื่อเข้าใช้ประโยชน์ห้องชุดได้อย่างถูกต้อง

ผู้เขียนมี “คำแนะนำ” ต่อท่านผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ถือปฏิบัติทั้งในส่วนต้องทำ (Must do) และข้อห้ามปฏิบัติ (Do not) ในเรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

10 เรื่องต้องทำ ได้แก่ เรื่องใดเมื่ออยู่อาศัยในอาคารชุด

1. ชำระค่าส่วนกลาง ค่าบริการสาธารณูปโภค ค่ากองทุน และค่าบริการอื่นๆ ให้ตรงตามที่ นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด และแจ้งให้ทราบ
2. เข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญ วิสามัญเจ้าของร่วมตามที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดขึ้นทุกครั้ง
3. ร่วมสมัครคณะกรรมการ หรือผู้จัดการเมื่อมีความพร้อม
4. ร่วมเสนอแนะ ให้ข้อคิดเห็นที่เป็นประโยชน์ต่อนิติบุคคลอาคารชุด
5. ร่วมตรวจสอบกิจกรรม ผลงานค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกครั้งเมื่อมีโอกาส
6. ร่วมเป็นหู เป็นตาสอดส่องสิ่งผิดปรกติ รายงานให้นิติบุคคลอาคารชุดทราบโดยไม่ชักช้า
7. ศึกษากฎระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมายให้เข้าใจโดยถ่องแท้
8. ใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอย่างถูกต้อง ถูกวิธี
9. อย่าทำตน “เอาหูไปนา เอาตาไปไร่” หรือธุระไม่ใช่ และ
10. รู้จักการถ้อยทีถ้อยอาศัย ให้อภัย ใช้เหตุผลมากกว่าความรู้สึกส่วนตนเป็นที่ตั้ง

ส่วน 10 เรื่อง ซึ่งเป็น “ข้อห้าม” ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. “นำสัตว์เลี้ยงไว้ภายในห้องชุด” เมื่อมีข้อบังคับไม่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงไว้ภายในอาคารชุดก็มิควร “แหกกฎ” หรือฝ่าฝืน เพราะนอกจากสร้างความรำคาญแก่ผู้พักอาศัยข้างเคียง ยังอาจเป็นพาหะ นำเชื้อโรค แพร่ในอาคารชุดอีกด้วย

2. นำแก๊สหุงต้มไว้ภายในห้องชุด” เรื่องนี้เป็นเรื่องใหญ่ มีอันตรายอย่างใหญ่หลวง เมื่อเกิดการระเบิดของถังแก๊สหุงต้มภายในห้องชุด นอกจากทรัพย์สินส่วนตนได้รับความเสียหาย หรือสูญเสียชีวิต อาจส่งผลความเสียหายต่อทรัพย์สินห้องชุดข้างเคียง และทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดอีกด้วย

3. ตกแต่ง ต่อเติมห้องชุดโดยมิได้รับอนุญาต” การที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนดระเบียบนี้ ก็เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย ไม่สร้างความเดือดร้อน ความรำคาญ และหรือความเสียหายอันเกิดจากการปฏิบัติหน้าที่ของผู้รับเหมา

4. รื้อ แก้ไขระบบสาธารณูปโภค กระทบความมั่นคง แข็งแรงตัวอาคาร” เพราะอาจสร้างความเสียหายต่อทรัพย์สินภายในห้องชุด และทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด

5. ก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคาร ห้องชุด” ทั้งข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด บัญญัติห้ามมิให้ผู้หนึ่ง ผู้ใดทำการก่อสร้าง แก้ไข เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกห้องชุด และทรัพย์ส่วนกลาง หากฝ่าฝืนอาจได้รับโทษทางอาญา ทั้งจำ และปรับ

6. เปิด ใช้เครื่องเสียงดังจนเกินควร” ผู้ซื้อผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือผู้ใช้ประโยชน์ ห้องชุด พึงหลีกเลี่ยง เพราะอาจสร้างความเดือดร้อน ความรำคาญแก่ผู้อาศัยห้องชุดข้างเคียง

7. ใช้ห้องชุดให้ตรงตามวัตถุประสงค์” หากมีการฝ่าฝืน ละเลย และใช้ห้องชุดเพื่อการค้า เชิงพาณิชย์หรือ ผิดขนบธรรมเนียม จารีตประเพณีอันดีงาม ถามว่าสมควรจะกระทำเรื่องดังกล่าวหรือไม่?

8. หมั่นตรวจสอบระบบ อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัย ความปลอดภัย” ถังเคมีดับเพลิงทั้งภายใน ภายนอกห้องชุด อุปกรณ์ตรวจจับควันไฟ สปริงเกอร์ ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เป็นต้น ผู้ซื้อ ผู้ใช้ประโยชน์ควรหมั่นตรวจสอบ ใช้งานได้ตามปรกติหรือไม่

9. เข้าร่วมกิจกรรมซักซ้อมอัคคีภัยปีละครั้งเป็นอย่างน้อย” เรื่องนี้ ไม่แตกต่างจากการซื้อประกันภัยรถยนต์ส่วนบุคคล ทรัพย์สิน หากไม่เกิดความเสียหาย ก็ไม่สร้างปัญหาหรือความเดือดร้อน แต่หากเกิดความเสียหายขึ้น มูลค่าทรัพย์สิน ความเสียหายอาจเป็นเงินค่าใช้จ่ายก้อนโต เกินกว่าจะแบกรับภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ และ

10. สร้างความแตกแยก ความสามัคคี” ระบบอาคารชุดใช้คะแนนเสียงตามจำนวนที่กำหนด ภายใต้ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ทุกเรื่องที่นำเสนอ จำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงเป็นตัวกำหนด ดังนั้น การเกิดความแตกแยก การขาดความสามัคคี จะกลายเป็นความบั่นทอน ความแข็งแรง การขาดอำนาจต่อรองต่อผู้ที่เกี่ยวข้องและเกิดความเสียหายได้ทั้งสิ้น

..............................................................

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย 

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป

Email Address : [email protected]