มาเลเซียมีนโยบายให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ อย่างไร | โสภณ พรโชคชัย

นโยบายขายอสังหาริมทรัพย์แก่คนต่างชาติ

มาดูกันว่ามาเลเซียมีนโยบายให้ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินอย่างไร จะได้เป็นแบบอย่างและบทเรียนสำหรับประเทศไทย จะได้ออกนโยบายแบบไม่ขายชาติ ปรากฏว่ามาเลเซียมีนโยบายอันชาญฉลาดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ ซึ่งน่าจะเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทย ทั้งนี้ มีนโยบายหลักๆ ดังนี้

1. ต่างชาติมาซื้อบ้านและห้องชุดในมาเลเซียได้ แต่ต้องมีราคา 8-16 ล้านบาทขึ้นไป (1-2 ล้านริงกิต) เพื่อว่าจะได้ไม่มาซื้อบ้านในราคาถูก ทำให้บ้านขึ้นราคา อันจะส่งผลให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยเดือดร้อนได้ ยิ่งกว่านั้นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบนที่ดินสำหรับชาวมาเลย์ ซึ่งเป็นของคนส่วนใหญ่โดยเฉพาะ ไม่ให้ต่างชาติซื้อ แสดงว่าเขาให้ต่างชาติซื้อทรัพย์สินที่จำกัด เช่นในโครงการบ้านจัดสรรทั่วไป ไม่ใช่บ้านจัดสรรของชาวมาเลย์ ไม่ใช่ให้ซื้อดะได้ทั่วไป
2. ต้องเสียค่าโอนประมาณ 3-4% ส่วนที่ประเทศไทยภาษีนี้ผู้ขายเป็นคนออก แต่ที่มาเลเซียผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้ออก
3. ในแต่ละปี การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติต้องเสียภาษี 4% ของค่าเช่าสมมติ เช่น รัฐบาลจะตีค่าเช่าสมมติรายปีประมาณ 5% ของมูลค่าตลาด เช่น ห้องชุดราคา 10 ล้านบาท สมควรเช่าได้ที่ 500,000 บาท แล้วรัฐบาลท้องถิ่นก็จะเก็บภาษี 4% ของค่าเช่า คือประมาณ 0.2% ของมูลค่าบ้านตามราคาตลาดโดยประมาณ
4. เมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อใน 5 ปีแรก และชาวต่างชาติต้องเสียภาษีกำไรในอัตรา 30% ของกำไร แต่ถ้าขายในปีที่ 6 นั้น 10% ของกำไรจะต้องนำมาเสียภาษี
5. กรณีต่างชาติจะซื้อที่ดิน ต้องได้รับการพิจารณาเป็นรายๆ ไป ไม่ใช่ว่าจะซื้อที่ไหนก็ได้ หรือสามารถซื้อได้เลย และในแต่ละปี เขาคงอนุญาตให้ซื้อได้ไม่มากนักอยู่แล้ว

ดังนั้น ก่อนที่จะคิด “ขายชาติ” โปรดศึกษาแบบอย่างของมาเลเซียก่อน

(ภาพถ่ายโดย Khairi Harry)

มาเลเซียอนุญาตให้อาคารชุดเช่ารายวันแล้ว

การให้เช่าห้องชุดในอาคารชุดรายวันในประเทศไทยเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย แต่ในมาเลเซียเริ่มทำได้แล้ว เขาทำได้อย่างไรกัน ทั้งนี้ ในประเทศมาเลเซีย เขาอนุญาตให้ห้องชุดในอาคารชุดสามารถปล่อยเช่ารายวันแบบโรงแรม หรือ airbnb ได้แล้ว 

แต่ทั้งนี้ เจ้าของร่วมในห้องชุดทั้งหลายอย่างน้อย 75% ต้องให้ความยินยอมในที่ประชุมใหญ่ประจำปีของอาคารชุดนั้นๆ ทั้งนี้ปีนังเป็นรัฐแรกๆ ที่เปิดให้มีการเช่าในลักษณะนี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับบางรัฐยังไม่เปิดกว้างในกรณีนี้

สำหรับในประเทศไทยที่ผ่านมาทางราชการไทยไม่เปิดให้เช่ารายวันด้วยเหตุผลว่า การให้เช่ารายวันอาจสร้างความไม่มั่นคงปลอดภัยแก่เจ้าของร่วม และยังอาจสร้างความรำคาญและทำให้เจ้าของร่วมขาดความเป็นส่วนตัวอีกด้วย จึงไม่มีการอนุญาตให้เช่าห้องชุดเป็นแบบรายวัน ยกเว้นการเช่ารายเดือนเป็นสำคัญ 

ประเทศไทยก็ควรเรียนรู้จากทางมาเลเซียบ้าง เพื่อให้การเช่าห้องชุดมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวได้อีกทางหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ก็อาจกระทบต่อธุรกิจโรงแรมก็เป็นไปได้ แต่เราต้องเอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง ไม่ได้เอาโรงแรมเป็นที่ตั้ง

มาเลเซียไม่เว้นระยะห่างระหว่างอาคารนัก

ในประเทศไทย การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ และอาคารสูง ต้องเว้นระยะห่างระหว่างอาคารเป็นอันมาก ทำให้เสียพื้นที่ไปมาก ซึ่งเป็นสิ่งไม่สมควรเพราะที่ดินใจกลางเมืองราคาแพง แต่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ทำได้ ทำไมเป็นอย่างนี้ โดยการก่อสร้างอาคารเชิงพาณิชย์ในใจกลางเมือง เช่น อาคารสำนักงานเคียงข้างอาคารโรงแรม แต่ละอาคารเว้นห่างกันเพียง 3-4 เมตรเท่านั้น 

แต่สำหรับในประเทศไทย ต้องเว้นห่างกันถึง 6 เมตรหรือกว่านั้น เพื่อให้รอบๆ อาคารสามารถวิ่งรถได้ แม้แต่อาคารปกติเช่นอาคารตึกแถวไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ก็ต้องเว้นห่างระหว่างอาคารทั้งที่ในหลายประเทศไม่ต้องเว้น

การเว้นระยะห่างมากเกินไป ทำให้สูญเสียที่ดิน ที่ดินใจกลางเมืองมีราคาสูงสมควรใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อที่เมืองจะได้ไม่ขยายตัวออกสู่รอบนอก เป็นการสร้างภาระแก่เมืองในการจัดหาไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ หรือสาธารณูปโภคอื่นๆ ไปสู่เขตชานเมือง เป็นการทำลายพื้นที่สีเชียวในเขตรอบนอกของเมืองอีกด้วย ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ซึ่งเป็นการไม่สมควร

อย่างไรก็ตาม ก็มีข้ออ้างว่าถ้าปล่อยให้อาคารติดกันจนเกินไป อาจเกิดปัญหาในกรณีไฟไหม้ การนี้ขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพของการดับเพลิงมากกว่า อาคารส่วนใหญ่ในใจกลางเมืองเป็นตึกแถว เป็นทาวน์เฮาส์ ก็ไม่ได้เกิดเพลิงไหม้บ่อยๆ แต่อย่างใด 

ทางออกที่สำคัญก็คือการปรับปรุงประสิทธิภาพการดับเพลิง เพราะในปัจจุบัน แม้แต่อาคารที่อยู่ติดถนนใหญ่ ก็ดับเพลิงได้ช้า การอ้างความด้อยประสิทธิภาพในการดับเพลิง แลกกับการไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินเต็มที่จึงเป็นสิ่งที่ไม่อาจรับฟังได้

 

• 7-Eleven ที่มาเลเซียสู้ร้านท้องถิ่นไม่ได้

ในประเทศไทย 7-Eleven มีขนาดใหญ่และกระจายอยู่ทั่วไป แต่สำหรับในกรุงกัวลาลัมเปอร์ กลับสู้ร้านสะดวกซื้อท้องถิ่นไม่ได้ แปลกแต่จริง ทั้งนี้เป็นเรื่องแปลกมาก 7-Eleven ที่นั่นเปิด 7 โมงเช้าและเลิก 5 ทุ่มตามชื่อจริงๆ ในขณะที่ร้านสะดวกซื้อท้องถิ่นหลายแห่งเปิดตลอด 24 ชั่วโมง และปรากฏว่าในร้านสะดวกซื้อทั่วไปนั้น สินค้าหลากหลายกว่าและกลับถูกกว่าใน 7-Eleven เสียอีก

ในมาเลเซียยังมีร้านสะดวกซื้อหลายยี่ห้อ ไม่ได้มีเฉพาะ 7-Eleven Family Mart เป็นหลักเช่นในประเทศไทย ทั้งนี้ ผู้เกี่ยวข้องให้ข้อมูลว่าการที่ 7-Eleven ในมาเลเซียสู้ร้านสะดวกซื้อท้องถิ่นไม่ได้ ก็คงขึ้นอยู่กับการบริหาร ซึ่งมหาเศรษฐีมาเลเซียที่ทำ 7-Eleven อาจไม่ได้จริงจังกับธุรกิจดังกล่าวหรืออย่างไร ไม่แน่ว่าหากให้เครือเจริญโภคภัณฑ์ในไทยไปบริการอาจจะประสบความสำเร็จกว่าก็ได้

อนึ่ง สำหรับห้างสรรพสินค้าในไทยที่ออกนอกประเทศโดยเฉพาะมาเลเซียแล้ว ก็มี Central I-City โดยเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) ในต่างประเทศและเป็นก้าวแรกในการนำพาธุรกิจสู่อาเซียน โดยพัฒนาเป็นรูปแบบ “รีจินัล มอลล์” มูลค่าโครงการ 850 ล้านริงกิต หรือประมาณ 8,500 ล้านบาท 

ทั้งนี้ ร่วมทุนกับบริษัท ICP ในเครือของ I-Berhad ยักษ์ใหญ่ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของมาเลเซีย ตั้งอยู่บนที่ดิน 28 ไร่ มีพื้นที่โครงการประมาณ 278,000 ตารางเมตร ในเขต 7 ของเมืองชาห์อลัม รัฐสลังงอร์ ห่างจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ 22 กิโลเมตร

ถ้าเราคิดจะขายชาติหรือพัฒนาเมือง เราควรไปดูงานให้รอบคอบรอบด้านให้ลึกซึ้ง ไม่ใช่สักแต่จะช่วยนายทุนขายชาติขายแผ่นดิน

คอลัมน์ : อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th