3 หัวใจหลักในการดูแลอาคารสูงในกรุงเทพฯ
ปัจจุบันประเทศไทยมีจำนวนอาคารที่มีความสูงมากกว่า 150 เมตร มากเป็นอันดับ 10 ของโลก (ข้อมูลจาก Council on Tall Building and Urban Habitat) การดูแลอาคารสูงด้วยความเชี่ยวชาญจึงมีความสำคัญมาก ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือที่พักอาศัยก็ตาม
โดยเราเห็นได้จากภาพเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ อาทิ เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม ลิฟต์ตก ตึกถล่ม หรืออาคารทรุดตัวโดยเกิดจากการก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ จากภัยพิบัติตามธรรมชาติ หรือการดูแลระบบอาคารไม่ได้คุณภาพทำให้เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
ล้วนเป็นบทเรียนสำคัญในการเรียนรู้ เพราะเหตุการณ์เหล่านี้ทำให้ผู้คนเสียชีวิตเป็นจำนวนมาก นั่นหมายความว่าโครงสร้างอาคารต่างๆ ต้องมีมาตรฐานในการก่อสร้างมีความแข็งแรงตามหลักวิศวกรรม รวมถึงได้รับการตรวจสอบอาคารตามที่กฎหมายกำหนด และมีขั้นตอนในการรับมือจากภัยพิบัติดังกล่าวที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้ในอนาคตอย่างมืออาชีพ
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้นำในธุรกิจบริหารจัดการอาคารมามากกว่า 2 ทศวรรษ ดูแลพื้นที่กว่า 18 ล้านตารางเมตร ด้วยประสบการณ์ในการดูแลอาคารขนาดใหญ่จึงมีข้อแนะนำให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอเป็นประจำปีทุกปี และมีการตรวจสอบใหญ่ทุก 5 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด
ซึ่งเจ้าของอาคารต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคารทำการตรวจสภาพอาคารตามระยะเวลาที่กำหนด โดยองค์ประกอบของการตรวจสอบและดูแลอาคารมี 3 ส่วนสำคัญ คือ
1. การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร เป็นสิ่งสำคัญต่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคารและประชาชนโดยรอบอาคาร เพราะหากอาคารขาดความแข็งแรงปลอดภัย จะทำให้อาคารเกิดการโค่นหรือทรุดตัว และพังทลายลงมาในที่สุด ซึ่งสาเหตุที่ทำให้โครงสร้างของอาคารเกิดความเสียหายนั้นอาจเกิดได้จากการที่อาคารดังกล่าวอยู่ในพื้นที่ ที่ประสบภัยพิบัติต่างๆ เช่น อัคคีภัย อุทกภัย แผ่นดินไหว หรือมีการต่อเติม ดัดแปลงอาคารที่มีอยู่เดิม และเกิดจากการขาดการบำรุงรักษาอาคารอย่างเป็นประจำและต่อเนื่อง
พลัสฯ จึงมีการดูแลอย่างสม่ำเสมอตรวจสอบทั้งภายในและภายนอกอาคารเป็นประจำ โดยทีมวิศวกรที่ผ่านการรับรองเพื่อตรวจสอบและระบุปัญหาต่างๆ เช่น รอยร้าว การรั่วไหล หรือความเสียหายของหลังคา ผนัง หรือฐานราก ช่วยให้สามารถตรวจจับปัญหาต่างๆ ได้ตั้งแต่เนิ่นๆ และจัดการปัญหาได้ก่อนที่จะเกิดเหตุร้ายแรงขึ้นในอนาคต รวมถึงช่วยลดค่าใช้จ่ายที่จะตามมาอีกด้วย
2. ความปลอดภัยของระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร เช่น ระบบลิฟต์ ระบบบันไดเลื่อน ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบประปา ระบบระบายน้ำและระบบบำบัดน้ำเสีย มีความสําคัญเกี่ยวเนื่องกับความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร พลัสฯ มีการดูแลบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) โดยมีการทดสอบสมรรถนะการทำงานของระบบหรืออุปกรณ์เพื่อให้มั่นใจว่าในเวลาที่มีความจำเป็น หรือเมื่อเกิดสถานการณ์ฉุกเฉินระบบต่างๆ ยังคงทำงานได้ปกติและสามารถทำการอพยพคนออกจากอาคารได้อย่างปลอดภัย
ซึ่งการดูแล/บำรุงรักษาระบบจำเป็นที่จะต้องใช้วิศวกร/ผู้ชำนาญการเป็นผู้เข้ามาดำเนินการ ตัวอย่าง เช่น การดูแล/บำรุงรักษาระบบปั๊มน้ำดับเพลิง นอกจากการดูแลตามระยะเวลาที่กำหนดแล้วจะต้องมีการทดสอบเดินเครื่องอย่างน้อย 30 นาทีในทุกสัปดาห์ และยังต้องมีแผนการบำรุงรักษาประจำปีทำการทดสอบสมรรถภาพเครื่องด้วยการวัดค่าแรงดันการจ่ายน้ำและปริมาณน้ำที่จ่ายในพื้นที่ต่างๆ จนครบถึง 100% การตรวจสอบระบบ HVAC (Heating Ventilation and Air Conditioning) ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาการควบคุมสภาพแวดล้อมภายในอาคาร (อุณหภูมิ, ความชื้น, air flown และ ระบบการกรองของอากาศ) เพื่อให้อากาศในอาคารมีคุณภาพตามมาตรฐานที่ถูกกำหนดไว้ รวมถึงสามารถช่วยประหยัดพลังงานและทำให้อาคารใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย
3. การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร โดยเฉพาะระบบป้องกันอัคคีภัย และอุปกรณ์ต่างๆ ผู้ดูแลอาคารต้องมีการจัดทำแผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร และแผนการบริหารจัดการที่เกี่ยวกับอุปกรณ์หรือระบบความปลอดภัยในอาคาร อาทิ เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉินต้องชัดเจน ระบบไฟฉุกเฉิน ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้ต้องทำงานได้ปกติ บันไดหนีไฟและทางหนีไฟจะต้องไม่มีสิ่งกีดขวาง
และรวมถึงจะต้องจัดให้มีการตรวจวัดค่าแรงดันของอากาศที่อยู่ภายในบันไดทั้งขณะเปิดและปิดประตูเป็นไปตามค่ามาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด สำหรับระบบจ่ายไฟสำรองฉุกเฉิน (Generator) จะต้องทำงานทันทีเมื่อไฟฟ้าจากการไฟฟ้าฯ และทำงานต่อเนื่องได้อย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 2 ชั่วโมง เป็นต้น
เมื่อทีมพลัสฯ ตรวจสอบพบปัญหาจะทำการซ่อมแซมโดยเร็วที่สุดเพื่อป้องกันความเสียหาย ที่อาจจะเกิดขึ้นและยังเป็นการลดต้นทุนซ่อมแซม พลัสฯ มีทีมผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตเพื่อทำการตรวจสอบ ซ่อมแซม และอัปเกรดอุปกรณ์ต่างๆ ตามความจำเป็น อาทิ การเปลี่ยน Fire Alarm Control Panel และ Smoke Detector ที่ควรจะมีการเปลี่ยนทุก 15 ปี เพื่อให้ระบบทำงานอย่างเต็มประสิทธิภาพ
สำหรับแผนการซ้อมอพยพและหนีไฟประจำปี ต้องจัดให้พนักงานหรือผู้ใช้อาคารเข้าร่วมการซ้อมไม่น้อยกว่า 40% ของจำนวนทั้งหมด วัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้ใช้อาคารทราบและคุ้นเคยกับการใช้พื้นที่หนีไฟ และตระหนักถึงความปลอดภัยหากเกิดเหตุสุดวิสัยขึ้น เพื่อสร้างความมั่นใจได้ว่าอาคารของยังคงปลอดภัย มีประสิทธิภาพอยู่เสมอ
ทั้งหมดนี้เป็นหน้าที่ของทางฝ่ายจัดการอาคาร ที่ต้องทำการดูแลและตรวจสอบอาคารตามระยะเวลาที่กำหนด พร้อมทั้งส่งผลรายงาน ข้อเสนอแนะและแนวทางในการปรับปรุงอาคารให้เจ้าของอาคารทราบอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ผู้ใช้อาคารเกิดความมั่นใจในการใช้อาคารได้อย่างเต็มที่ พร้อมรับมือกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้น เพื่อความปลอดภัยและการอยู่อาศัยอย่างมีคุณภาพของผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ
