ส่องทำเลทอง ‘บางนา’ตอบโจทย์ที่อยู่อาศัย-ลงทุน

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ตั้งแต่สี่แยกบางนาถึงถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกมีการพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบต่างๆ มาตลอดเวลาช่วงกว่า 20 ปีที่ผ่านมา รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก โดยโครงการส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นช่วงก่อนหน้านี้เป็นบ้านจัดสรรทั้งระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว อยู่ในซอยหรือถนนสายรองแยกจากถนนบางนา-ตราด

เพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นทำเลที่การเดินทางสะดวกสบาย เชื่อมต่อกับเส้นทางอื่นๆ ได้ทั้งทางด่วน ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดบริการถึงสถานีแบริ่งปี 2554 ยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนามากขึ้น

ก่อนหน้าที่จะมีสถานีรถไฟฟ้าบางนา และแบริ่ง การพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบอื่นๆ ที่ไม่ใช่บ้านจัดสรร เช่น โครงการคอนโดนั้นอาจจะพัฒนาในบางพื้นที่เท่านั้น เช่น พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยรามคำแหง เซ็นทรัล บางนา เมกา บางนา

“เมื่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อขยายมาถึงสถานีบางนา และแบริ่ง เท่ากับเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ โดยเฉพาะซอยลาซาล และแบริ่ง รวมไปถึงซอยสุขุมวิท 68-76 ที่มีโครงการคอนโดความสูงตั้งแต่ 8 ชั้นจนถึงกว่า 30 ชั้นเปิดขายในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา"

ขณะที่พื้นที่แนวถนนศรีนครินทร์ที่ตัดผ่านถนนบางนา-ตราดก็มีคอนโดเปิดขายมากขึ้นเช่นกัน เพราะรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกำลังก่อสร้างมีกำหนดเปิดบริการปี 2565 และพื้นที่ที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้ายังมีคอนโดเปิดขายมากขึ้นเช่นกัน 

เส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงทางศักยภาพของหลายพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด มีผลให้รูปแบบของโครงการอสังหาในพื้นที่นี้เปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดและพื้นที่ใกล้เคียงยังมีโรงเรียนนานาชาติตั้งอยู่หลายแห่ง รวมถึงมหาวิทยาลัย หรือโรงเรียนระบบอื่นๆ ที่เอื้อต่อการใช้ชีวิต และการขยายครอบครัว ผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการซึ่งไม่ได้สิ้นสุดที่ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แต่ขยายออกไปต่อเนื่องจนถึง จังหวัดฉะเชิงเทรา และชลบุรี

โดยช่วงตั้งแต่สี่แยกบางนาถึงถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกอาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างชัดเจน ทั้งการมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่กำลังก่อสร้าง อาคารสำนักงานเปิดใหม่ตลอดช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา การการปรับปรุงศูนย์การค้า การเพิ่มพื้นที่ของศูนย์การค้า และการปรับปรุงศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่ จึงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโด 

โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ อาทิ แสนสิริ โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และแอสเซทไวส์ และรายกลางอย่าง รีเจนท์ กรีนเพาเวอร์ ซึ่งการเปิดขายคอนโดเน้นไปที่กำลังซื้อระดับกลางลงไปถึงระดับล่างสอดคล้องกับกำลังซื้อในพื้นที่ซึ่งอาจจะเลือกซื้อคอนโดแทนการเช่าอพาร์ตเม้นต์หรือหอพัก รวมไปถึงกลุ่มกำลังซื้อคนรุ่นใหม่ที่หาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในทำลศักยภาพ อีกทั้งยังมีแหล่งงานขนาดใหญ่อย่างนิคมอุตสาหกรรม และศูนย์โลจิสติกส์หลายแห่งเปิดให้บริการและกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต

สุรเชษฐ คาดว่า โครงการที่จะพัฒนาในพื้นที่นี้จะเปลี่ยนไปหลังจากเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาสายบางนา-สุวรรณภูมิมีความชัดเจน พื้นที่ตลอดแนวถนนบางนา-ตราดจะเปลี่ยนแปลงมากกว่าปัจจุบันแน่นอน และคงไม่ได้สิ้นสุดที่วงแหวนกาญจนาภิเษก เพราะการเดินทางเข้าเมืองชั้นในสะดวกมากขึ้น อาจจะมีอาคารสำนักงานเพื่อรองรับโรงงานหรือบริษัทที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่มากกว่าปัจจุบัน และโครงการคอนโดที่ราคาไม่แพงที่อาจจะเปิดขายในพื้นที่ที่เลยออกมาจากถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนบานาง-ตราดช่วงต้นมีการเปลี่ยนแปลงไปจนไม่สามารถพัฒนาคอนโดมราคาไม่แพงหรืออาคารสำนักงานได้อีกต่อไป

สอดคล้องกับข้อมูลของเทอร์ร่าบีเคเค ที่ระบุว่า ย่านบางนามีโครงการใหม่เกิดขึ้นเรื่อยๆ ราคาคอนโดใาก็ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ยปีละ 8% และปี 2564 นี้ ราคาเฉลี่ยสูงถึง 9.25 หมื่นบาท/ตร.ม. บ่งบอกถึงศักยภาพของทำเล

ขณะที่การลงทุนคอนโด ย่านบางนาสร้างผลตอบแทน (Capital Gain) เฉลี่ย 3.7-6% ต่อปี ราคาซื้อขายมือสอง่ 6-7.5 หมื่นบาท/ตร.ม.

สำหรับคอนโดปล่อยเช่ามีหลายระดับราคา แบบ Studio เฉลี่ย 6,000-8,500 บาท/เดือน, แบบ 1 ห้องนอน  7,000-10,000 บาท และแบบ 2 ห้องนอน 1-1.8 หมื่นบาท/เดือน ภาพรวมของผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าสร้าง (Rental Yield) เฉลี่ย 5-6% ต่อปี ซึ่งถือว่าผลตอบแทนค่อนข้างดี

“กลุ่มผู้เช่าคอนโดในย่านนี้มีหลายกลุ่มทั้งพนักงานออฟฟิศ, กลุ่มนักเรียน นักศึกษา ครูชาวต่างชาติ, บุคลากรทางการแพทย์จากโรงพยาบาลเอกชนในย่านหรือพนักงานในโรงงานอุตสาหกรรมตั้งแต่ระดับทั่วไปไปจนถึงระดับผู้บริหาร ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นดีมานด์ที่มีกำลังซื้อ” สุรเชษฐกล่าว