คอนโดหัวหินส่อ'ล้นตลาด'

นอกจากความคึกคักการลงทุนคอนโดมิเนียม "พัทยา" จากจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่กว่า 4.2 หมื่นยูนิต มากเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ "หัวหิน" ยังเป็นอีกหนึ่งทำเลร้อน โดยพบว่า ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อเนื่อง แม้จะมีกระแส ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือมีสินค้าเกินความต้องการในบางตลาด เช่น คอนโดมิเนียมระดับกลางลงมา เนื่องจากในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ในหัวหินต่อเนื่อง ขณะที่ภาพการท่องเที่ยวหัวหิน และการลงทุนต่างๆ ยังไม่มากเท่าพัทยา หรือภูเก็ต แม้อาจจะมีโครงการขนาดใหญ่อย่าง รถไฟความเร็วสูง ผุดขึ้นในอนาคต ตามแผนการลงทุน 2 ล้านล้านบาท

นายประไพสิทธิ์ ตัณฑ์เกยูร กรรมการผู้จัดการ บริษัท โบ๊ทเฮ้าส์หัวหิน จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดในหัวหิน-ชะอำ เริ่มน่าเป็นห่วง โดยเกรงว่าอาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากตั้งแต่ปลายปี 2555 จนถึงปัจจุบัน มีคอนโดเปิดตัวแล้ว 5-6 โครงการ จำนวน 8,000-9,000 ยูนิต สอดคล้องกับการสำรวจของ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ระบุว่า เฉพาะครึ่งปีที่ผ่านมา (ม.ค.-มิ.ย. 56) หัวหินมีคอนโดสะสมรอการขายราว 8,386 ยูนิต รวมมูลค่าการขาย 25,158 ล้านบาท

โดยเฉพาะคอนโดราคาต่ำยูนิตละ 1 ล้านบาทต้นๆ ไปถึง 2 ล้านบาท ที่มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 25-30 ตร.ม. ต่างจากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ที่มีคอนโดเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 3-4 โครงการ รวมประมาณ 1,000 ยูนิต จับกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 3-6 ล้านบาท

โครงการที่เปิดตัวแล้ว อาทิ ดิ เอนเนอร์จี้ หัวหิน จำนวน 6,000 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.8 ล้านบาท, เอ.ดี.รีสอร์ท หัวหิน จำนวนกว่า 900 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 8.5 แสนบาท, บลูร็อค หัวหิน เปิดตัวอีก 480 ยูนิต เริ่มต้นยูนิตละ 1.1 ล้านบาท

ขณะที่ปริมาณที่เหมาะสมกับความต้องการของตลาดเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ทำให้หลายโครงการที่เปิดตัวไป มียอดขายคงเหลือพอสมควร ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือรายเล็ก และเชื่อว่าการขายที่ช้าลงนี้เป็นสาเหตุที่ทำให้ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแผนจะเปิดคอนโดในชะอำและหัวหิน รวมประมาณ 1,800 ยูนิต เดิมกำหนดเปิดตัวช่วงปีนี้ คาดว่าจะเลื่อนไปเป็นปีหน้าแทน

นายประไพสิทธิ์ ยังระบุว่า การเจริญเติบโตอย่างมากของพื้นที่หัวหิน ชะอำ ตลอดระยะเวลา 7 ปี ที่บริษัทเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาขายที่ดินติดทะเลปรับตัวสูงมากขึ้นราว 12 เท่า โดยราคาขายโครงการ ที่ตั้งติดทะเลราคาเฉลี่ยตร.ม.ละ 1 แสนบาท หากไม่ติดทะเลราคาเฉลี่ยตร.ม.ละ 6-7 หมื่นบาท คาดว่าภายใน 6 ปีข้างหน้าภายหลังโครงการรถไฟความเร็วสูง-โครงการรถไฟรางคู่ และการเกิดขึ้นของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่จากค่ายเดอะมอลล์ มูลค่า 3,600 ล้านบาท คอมมูนิตี้ มอลล์ สวนน้ำของ พราวพุธ ลิปตพัลลภ บุตรสาวสุวัจน์ ลิปตพัลลภ, เมกะโฮมโปร ฯลฯ จะยิ่งทำให้การลงทุนคอนโดหัวหินคึกคักขึ้นไปอีก

คอนโดหัวหินเร่ขายใบจองในเน็ต

"การที่ดีเวลลอปเปอร์แห่มาลงทุนในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน มากขึ้น ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินสูงขึ้น ปัจจุบันที่ดินติดทะเลซื้อขายไร่ละ 30 ล้านบาท ไม่ติดทะเลขายไร่ละ 20 ล้านบาท ขณะนี้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลางกำลังไล่ซื้อที่ดินในย่านชะอำ-หัวหิน" ผู้บริหารโบ๊ทเฮ้าส์ ย้ำ

ด้านแหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอสังหาฯ หัวหิน เผยว่า เป็นห่วงปัญหาการลงทุนเพื่อเก็งกำไร โดยระบุว่าการซื้อเพื่อปล่อยเช่ามีอยู่บ้าง แต่สัดส่วนยังไม่มากเท่าหากเปรียบเทียบกับพัทยา เพราะการซื้ออสังหาฯ ในหัวหิน ส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 มากกว่า เนื่องจากตลาดผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนไทย ตลาดผู้ซื้อจึงแคบกว่าพัทยา ที่มีทั้งลูกค้าต่างชาติและคนไทย แต่ที่น่าเป็นห่วงคือ ซัพพลายคอนโดในหัวหิน-ชะอำ ที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เริ่มล้นตลาด เนื่องจากในจำนวนซัพพลายสะสม 18,102 ยูนิต และซัพพลายใหม่ที่กำลังเตรียมเปิดตัวสู่ตลาดในปีนี้ คาดว่าจะเกินกว่า 4,000-5,000 ยูนิต ยิ่งทำให้ซัพพลายคงค้างจะเพิ่มสูงขึ้น

"ตอนนี้จะเห็นภาพการนำใบจองของคอนโดต่างๆ ขายผ่านอินเทอร์เน็ตค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่หวังซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไร เหมือนช่วงที่คอนโดในกรุงเทพฯ บูมใหม่ๆ ตอนนี้คนซื้อกลายเป็นคนขายไปแล้ว จองซื้อโครงการมาจากผู้ประกอบการ แล้วเอามาขายต่อในอินเทอร์เน็ต แต่ภาพรวมยังไม่น่าห่วง เพราะว่ายังไม่เท่ากับยุคปี 2540 ที่ขายใบจองทำกำไร 2-3 ต่อ" แหล่งข่าวกล่าว

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้จะยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจน ต้องรอดูในอีก 2 ปีข้างหน้า หลังจากคอนโดเหล่านี้ก่อสร้างเสร็จ จึงจะทราบว่ามีลูกค้ามารับโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ขายได้จริงหรือไม่ หากโครงการไหนมีผู้โอนต่ำกว่า 60% ถือว่าเสี่ยงมากที่โครงการจะขาดสภาพคล่อง

โบรกเกอร์ยอมรับตลาดโตเร็ว

ด้านบริษัทตัวแทนขายชื่อดัง ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) แสดงผลสำรวจครึ่งแรกปี 2556 พบว่าซัพพลายคอนโดหัวหินพุ่งแตะ 22,619 ยูนิต เพิ่มขึ้น 24.9% จากปลายปี 2555 ขณะที่อัตราการระบายออกเริ่มช้าลง แต่ก็ยังมั่นใจว่าแรงหนุนจากโครงการรถไฟความเร็วสูง จะทำให้อสังหาฯ หัวหินบูมอีกระลอก

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดหัวหินยังคงเติบโตต่อเนื่อง จากปัจจัยหนุนจากการเข้ามาลงทุนของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ โดยมีซัพพลายรวมสะสมคอนโดในตลาด ช่วงครึ่งปีแรก อยู่ที่ 22,619 ยูนิต เติบโต 24.9% จากสิ้นปี 2555 ทั้งนี้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีคอนโดเปิดใหม่ จำนวน 4,517 ยูนิต จาก 7-8 โครงการ ส่งผลให้ตัวเลขซัพพลายสูงขึ้น

ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นเกิดจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ชาวจีน ภายใต้ชื่อ เดอะ มิราเคิล กรุ๊ป ซึ่งมีจำนวน 1,249 ยูนิต และโครงการอีก 3 โครงการของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) รวมจำนวนประมาณ 1,923 ยูนิต ส่งผลให้อัตราเติบโตของซัพพลายในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ มีจำนวนเกือบเท่ากับตัวเลขซัพพลายของปี 2555 ทั้งปี ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการที่สนใจตลาดหัวหิน จึงควรระมัดระวังภาวะโอเวอร์ซัพพลายก่อนที่จะลงทุนในโครงการใหม่

ทั้งนี้ ซัพพลายใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวที่พื้นที่ชะอำ มีจำนวนรวม 3,022 ยูนิต คิดเป็น 67% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด โดยสาเหตุที่มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นในย่านชะอำจำนวนมาก เนื่องจากปริมาณแปลงที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนามีค่อนข้างมาก โครงการใหม่ทั้ง 4 โครงการในย่านชะอำ ได้แก่ บ้านทิวลม เรนชะอำหัวหิน บ้านทิวทะเลเฟส 2 และมิราเคิลหัวหิน

ส่วนทำเลยอดนิยมอันดับ 2 คือ ย่านเขาเต่า จำนวนยูนิตใหม่รวม 879 ยูนิต คิดเป็น 19% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด สำหรับย่านหัวหิน และเขาตะเกียบในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ยังไม่มีโครงการขึ้นใหม่ เนื่องจากที่ดินเปล่าในทำเลชั้นนำหาได้ยาก โดยเฉพาะบริเวณหัวหินตอนใต้

"ตลาดที่พักอาศัยในหัวหิน ณ วันนี้มีผู้ซื้อชาวไทยที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือที่พักตากอากาศใกล้กรุงเทพฯ เป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อน ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีจำนวนมากถึงเกือบ 75% ของผู้ซื้อทั้งหมด กลุ่มผู้ซื้อรายอื่นๆ ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มาพำนักอยู่ในไทยเป็นระยะเวลานาน หรือชาวยุโรปที่เกษียณอายุ นอกจากนี้ ทำเลริมทะเลของหัวหินยังดึงดูดผู้ซื้อชาวจีนที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 ในเอเชีย ในส่วนนี้ก็มีกิจการร่วมทุนระหว่างนักลงทุนชาวไทย และบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเข้ามาในตลาดหัวหินแล้วในปีนี้"

สำหรับแนวโน้มราคาขายของห้องชุดในหัวหิน จากผลวิจัยพบว่า ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้น 1.6% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในย่านชะอำ ปัจจุบันโครงการคอนโดใหม่สไตล์ลักชัวรีมากขึ้น บนหาดย่านเขาเต่า ดังนั้น ราคาขายของคอนโดในย่านนี้ จึงเพิ่มสูงขึ้นราว 6% จากปี 2555

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยันไม่น่าห่วง

ขณะที่ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มองต่างมุมในประเด็นโอเวอร์ซัพพลาย ว่า ถึงแม้ปัจจุบันการขายโครงการอสังหาฯในหัวหิน จะลดความร้อนแรงลงไปบ้าง แต่ด้วยข้อจำกัดของที่ดินที่มีน้อยลง และราคาที่ดินแพงขึ้นมาก ทำให้การหาที่ดินใหม่มาพัฒนาไม่ใช่เรื่องง่าย ประกอบกับขณะนี้ มีจำนวนคอนโดใหม่ทั้งสิ้นกว่า 21,169 หน่วย จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลถึงสิ้นเดือนก.ย. 2556 ซึ่งพบว่ามีคอนโดเปิดใหม่ทั้งสิ้น 61 โครงการ ในจำนวนนี้มียอดขายโดยเฉลี่ยไปแล้วกว่า 60% ส่วนที่รอขายอีก 40% จึงไม่น่าห่วงมากนัก เนื่องจากปัจจุบันหัวหินกำลังได้รับความสนใจซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ความนิยมดังกล่าว เกิดขึ้นหลังเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554

นอกจากนี้ แรงหนุนสำคัญอีกหนึ่งประการ คือ มาจากการที่หัวหิน มีโครงการพัฒนาลักษณะธีมปาร์ค ประเภทพื้นที่เชิงพาณิชย์ในลักษณะศูนย์ค้าปลีกคอนเซปต์แปลกใหม่ และร้านค้า ร้านอาหารที่เพิ่มขึ้นมาก พื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ เหล่านี้ จะเป็นอีกหนึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในหัวหิน น่าจะเพิ่มขึ้น เพราะมีดีมานด์จากผู้ประกอบการรายย่อยเหล่านี้ เข้ามาเสริมตลาดบ้านพักตากอากาศ

ดังนั้น จากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ ที่ว่า ตลาดอสังหาฯ หัวหินยอดสะสมของโครงการใหม่ เป็นคอนโดมากกว่า 2.1 หมื่นหน่วย จาก 61 โครงการ เป็นบ้านจัดสรร กว่า 5,080 หน่วย จาก 115 โครงการ และบ้านพักตากอากาศกว่า 937 หน่วย จาก 21 โครงการ เทียบกับกำลังซื้อที่จะเพิ่มเข้ามา ตามการเปิดตัวของโครงการค้าปลีก จึงไม่น่าจะเป็นปัญหา การขายน่าจะทำได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยจุดขายหลักที่การเป็นเมืองท่องเที่ยวตากอากาศชั้นดี มีความเงียบสงบ ไม่ใช่แหล่งอบายมุข เป็นที่ต้องการของตลาดทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มสแกนดิเนเวียน เข้ามาสร้างบ้านและซื้อบ้านในหัวหินจำนวนมาก เชื่อว่าตลาดยังไปได้ต่อเนื่อง แต่คงไม่ร้อนแรงเท่ากรุงเทพฯ เชื่อว่าอสังหาฯ หัวหิน ยังไม่ถึงขั้นล้นตลาด แน่นอน