ซัพพลายอาคารสำนักงานเกรดเอเพิ่มสวนทางดีมานด์-อัตราการเช่าลดลง

ภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน ไตรมาสแรกปี 2565 ที่ผ่านมา  ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่แต่ขณะเดียวกันยังคงมีความต้องการขอปรับลดขนาดพื้นที่และราคาเช่าลงจากเดิม ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร

 ซัพพลายพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.276  ล้านตร.ม. ปรับตัวเพิ่มขึ้น0.97% จากไตรมาสก่อน จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่ 3 โครงการพื้นที่เช่ารวม 89,488ตร.ม  คืออาคาร เอส โอเอซิส วิภาวดี-รังสิต  มีพื้นที่เช่า 51,964ตร.ม, อาคาร 111 ประดิษฐ์มนูธรรม  รามอินทรา มีพื้นที่เช่า11,740  ตร.ม ซึ่งเป็นสำนักงานเกรดเอ บนพื้นที่ทางทิศเหนือ และอาคาร140 ไวร์เลส บนถนนวิทยุ มีพื้นที่เช่า25,784 ตร.ม เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในศูนย์กลางเขตธุรกิจ คาดว่าในปี2565 จะมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯกว่า 620,000 ตร.ม

นอกจากนี้ยังพบว่ามีอาคารสำนักงานบริเวณปากซอยเอกมัย คือโครงการ เอแพคทาวเวอร์ พัฒนาของ เอแพค แลนด์ เป็นอาคารสำนักงานสูง 26 ชั้น ประกอบด้วย สำนักงาน 18 ชั้นและพื้นที่พาณิชยกรรม 2 ชั้น พื้นที่อาคารรวม 70,000  ตร.มเริ่มก่อสร้าง

และมีความคืบหน้าของโครงการอาคารสำนักงานใหม่อีก 3 โครงการได้แก่ วี ทาวเวอร์ของวี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ เป็นโครงการสำนักงานให้เช่า สูง 27 ชั้น พื้นที่เช่ารวม 12,5000 ตร.ม คาดราคาเช่าอยู่ที่ 850-1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ,อาคารบุญมิตร สีลม ปัจจุบันอยู่ระหว่างการยื่นขอ EIA(ประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) และอาคารวรวิทย์ สุรวงศ์ อยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคารใหม่

จากข้อมูลพบว่า ซัพพลายของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ 58% ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ในพระราม 4 สุขุมวิท สีลม สาทร   และ 82 % เป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ !!

ซึ่งจากการสำรวจ พบว่า ผู้เช่าจำนวนมากยังต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิม ขณะเดียวกันมีการขอ"ลด"ราคาค่าเช่าและขนาดพื้นที่เช่าลง เนื่องจากผู้เช่าต้องการควบคุม "ต้นทุน"  ด้านเจ้าของอาคารบางส่วนเสนอส่วนลดที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมคาดว่า ในปีนี้ดีมานด์ของพื้นที่สำนักงานจะยังคงไม่ดี และในอนาคตจะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่ดั้งเดิมไปเป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นที่มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการขององค์กรและพนักงาน

อย่างไรก็ตาม ไตรมาสแรกปี 2565 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ถูกใช้ไปกว่า 8.578 ล้านตร.ม ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวมอยู่ที่91.49 % ปรับตัว "ลดลง"จากไตรมาสก่อน 0.67%  พื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ94.23%   ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งตะวันตกมีอัตราเช่าสูงสุด ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ95.43%ความต้องการพื้นที่สำนักงานปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย

จากข้อมูลพบว่ามีพื้นที่สำนักงานในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาถูกใช้ไป 20,051ตร.ม  ซึ่งซัพพลายส่วนใหญ่ยังคงเกิดจากธุรกิจสถาบันทางการเงิน อีคอมเมิร์ซและสินค้าอุปโภคบริโภคที่ต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลาง แต่บางอาคารสำนักงานที่เปิดบริการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ยังมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนา แม้จะลดราคาพิเศษให้กับผู้ที่สนใจเช่า แต่การตัดสินใจทำสัญญาเช่ายังไม่เกิดขึ้น

สำหรับราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.18%   มาอยู่ที่ 751  บาทต่อตร.ม อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอเช่าที่เพิ่มขึ้นนี้เกิดจากซัพพลายใหม่ที่เข้ามายังคงมีราคาเสนอเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด  ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่ 1,117 บาท พื้นที่สำนักงานในพื้นที่ลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,087 บาทต่อตร.ม