โอน - ขายห้องชุดไม่ได้ ! เหตุเพราะ ....
ผู้ซื้อหลายท่าน อาจประสบปัญหาการขาย หรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ “รายใหม่” ไม่ได้ ในบางโครงการ
นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งส่วนใหญ่อาจเป็นประเด็นที่เกิดจากทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายไม่ทราบว่าต้องใช้ หรืออาศัย “ใบปลอดหนี้” จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ แต่ประเด็นข้างต้น ปัจจุบัน อาจมิใช่สาเหตุดังกล่าว อาจเป็นเพราะทั้งผู้ซื้อและผู้ขายทราบเรื่อง ประเด็นดังกล่าวเป็นอย่างดี จึงได้ทำ “การบ้าน” ให้เรียบร้อย ก่อนนัดวันจดทะเบียนโอน - รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ณ สำนักงานที่ดินฯ
อย่างไรก็ตาม ประเด็น หรือเรื่องซึ่งผู้เขียน นำเรียนต่อจากนี้ หลายท่าน ทั้งผู้ขาย และผู้ซื้อห้องชุด อาจไม่ทราบรายละเอียดข้อกฎหมายอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายห้องชุด ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด *ไม่ได้* เกิดจากสาเหตุใด หลายท่าน เสียเวลา เสียโอกาส เมื่อเกิดกรณีการขาย โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ โดยเฉพาะผู้ขาย ซึ่งอาจ “ร้อนเงิน” หรือ “จำเป็นต้อง ใช้เงิน” หรือได้ทำเรื่องกู้แบ้งค์ ธนาคาร เพื่อรองรับการจดทะเบียนจำนองกับธนาคาร สถาบันการเงิน หรือการไถ่ถอนห้องชุดจากสถาบันการเงิน ธนาคาร เพื่อขาย โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อห้องชุด “รายใหม่” เป็นต้น
ผู้เขียน ขอนำเสนอประเด็น กรณีศึกษาการขาย – โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโด มิเนี่ยม จำนวน 2 ราย (ประเด็น) ดังต่อไปนี้
เรียน ท่านนายกสมาคมฯ
ผมเป็นผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วมของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด เอ มีความประสงค์จะโอน - ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่นาย บี เมื่อตกลงราคาซื้อ - ขาย ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเสร็จสิ้น ผมจึงเข้าไปติดต่อขอรับ “ใบปลอดหนี้” จาก (ผู้จัดการ) สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด
เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนห้องชุดดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินฯ ผม และผู้ซื้อห้องชุด “รายใหม่” ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรมห้องชุดดังกล่าวได้ เจ้าพนักงานที่ดินฯ แจ้งว่านิติบุคคลอาคารชุด เอ ขาด หรือไม่มีผู้จัดการมานานหลายปี และไม่มีการจดทะเบียนผู้จัดการ “รายใหม่” แทน “รายเดิม” ผู้จัดการ “รายเดิม” พ้นจากตำแหน่งตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว มิได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงรายชื่อคณะกรรมการด้วยเช่นกัน คณะกรรมการชุดที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินฯ ก็พ้นจากตำแหน่งมานานกว่า 2 ปี จะอาศัยมติที่ประชุมคณะกรรมการ ตามมาตรา 38 (2) แต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการ ก็มิอาจกระทำได้ ดังนั้น ใบปลอดหนี้ ที่อดีตผู้จัดการ จัดทำ หรือออกให้แก่ท่าน จึงไม่ชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมาย “คำแนะนำ” หรือทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว เห็นว่านิติบุคคลอาคารชุด เอ จำเป็นต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อพิจารณาแต่งตั้ง “ผู้จัดการ” รายใหม่ แทนรายเดิมที่ครบวาระ หรือพ้นจากตำแหน่ง และ / หรือ แต่งตั้งคณะกรรมการ จำนวนไม่น้อยกว่า 3 แต่ไม่เกิน 9 คน นำรายชื่อทั้งผู้จัดการ และ / หรือคณะกรรมการจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ทั้งนี้ ให้ที่ประชุมคณะกรรมการ พิจารณาแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะผู้จัดการเพื่ออนุมัติ “ใบปลอดหนี้” (ให้แก่ท่าน) ในกรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ม่สามารถลงมติแต่งตั้งผู้จัดการ เหตุจากไม่มีผู้สมัคร หรือมีผู้สมัคร แต่คะแนนเสียง “ไม่เพียงพอ” ตามข้อบังคับ และมาตรา 49 (1) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ต่อไป
มีอีกกรณีที่ผู้ซื้อ และผู้ขายห้องชุด สอบถามสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย
เรียน ท่านนายกสมาคมฯ
ดิฉัน ประสงค์จะขายห้องชุดให้แก่นาย ซี ได้รับ “ใบปลอดหนี้” จาก (ผู้จัดการ) สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนโอน - รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ณ สำนักงานที่ดินฯ ปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ แจ้งว่าห้องชุดที่ผู้ขาย และผู้ซื้อประสงค์จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง และขาย - โอนกรรมสิทธิ์ระหว่างกันต่อไปนั้น ไม่สามารถกระทำได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ แจ้งว่าได้ตรวจสอบรายละเอียดการจดทะเบียนข้อบังคับ ผู้จัดการ และคณะกรรมการในสารบบของสำนักงานที่ดินฯ แล้ว ปรากฏว่า นิติบุคคลอาคารชุด ดี จดทะเบียนผู้จัดการ “ครั้งแรก” เมื่อ 4 ปีที่แล้วกำหนดวาระผู้จัดการเป็นเวลา 2 ปี ยังไม่มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ “รายใหม่” หรือ “รายเดิม” กับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ แต่อย่างใด มีคณะกรรมการ จำนวน 7 คน ซึ่งจดทะเบียนเมื่อปีที่ผ่านมา แต่ไม่มีรายงานการประชุมคณะกรรมการ แต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ ผู้จัดการ มาขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ด้วยเช่นกัน
ดังนั้น การที่ผู้ขายห้องชุด นำ “ใบปลอดหนี้” ซึ่งอดีตผู้จัดการ “รายแรก” มาขอจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรมกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ (ในวันนี้) จึงไม่สามารถกระทำได้ เหตุเพราะ การออก "ใบปลอดหนี้" ดังกล่าว *ไม่ถูกต้อง ไม่ชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมาย* การที่ท่านทั้งสอง จะจดทะเบียนโอน - รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด กับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ได้อย่างถูกต้อง ผู้ขายห้องชุด จะต้องนำ ใบปลอดหนี้ที่ได้รับจากผู้จัดการ ตามมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ซึ่งผู้จัดการอาจสามารถมาได้ด้วยจากการที่นิติบุคคลอาคารชุด ซี จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามข้อบังคับ และมาตรา 49 (1) หรือมติที่ประชุมคณะกรรมการฯ อนุมัติแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ ตามข้อบังคับและมาตรา 38 (2) แห่งพ.ร.บ.อาคารชุดฯ ซึ่งทั้ง 2 แนวทางดังกล่าว ผู้จัดการรายซึ่งได้รับการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และ / หรือ มติที่ประชุมคณะกรรมการตามข้อบังคับและมาตรา 38 (2) ต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมฯ มีมติดังกล่าวตามข้อบังคับและมาตรา 35/2 และ 37 วรรคท้าย
ผู้เขียนขอเรียนว่าการชี้แจงรายละเอียด การให้ “คำแนะนำ” แก่ทั้งผู้ขายหรือผู้ซื้อห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุด เอ และ ซี ข้างต้นถูกต้อง อีกทั้งจำเป็นต้องปฏิบัติเพื่อให้การจดทะเบียนโอน - ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ถูกต้อง แต่กว่าจะจดทะเบียนห้องชุดได้ อาจต้องใช้เวลา(นาน)นับเดือน หรือมากกว่านั้น
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
