นิติบุคคล"ไฟท์บังคับ” ผู้ซื้อ-ขาย หลีกไม่ได้ ***

กำหนดกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียน การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 เป็นต้นมา อาจกล่าว ได้ว่าทุกโครงการ ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ทั้งตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 และประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน “ทุกโครงการทั่วประเทศ” เมื่อต้องการ หรือแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้น หรือตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ตามมาตรา 43 จะต้องดำเนินการ ตามมาตา 44 กล่าวคือ การแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคล ตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน เพื่อการบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าวต่อจากผู้จัดสรรที่ดินต่อไป ทั้งนี้ การดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 ได้แก่ การที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวกันมีมติจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของทั้งหมด รับร่างข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” 

ต่อคำถามที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดิน ตลอดจนผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินที่กล่าวว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดิน ไม่ต้องจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่ หรือทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินต่างเห็นชอบร่วมกันไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ด้วยการจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน อันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.) สามารถกระทำได้เลยหรือไม่ 

ขอเรียนว่า เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินครบ “องค์ประกอบ”  การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 และ 2558 ตามมาตรา 44 โดยผู้จัดสรรที่ดินขอแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่จัดให้มีการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคต่อคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค เพื่อใช้เป็นหลักฐาน การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป 

อย่างไรก็ดี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามที่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ซึ่งไม่น้อยกว่า  180 วันแล้ว หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าวภายในระยะเวลาที่กำหนด และผู้จัดสรรที่ดินยังคงแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอีกต่อไป ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ดำเนินการ ตามมาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 แก้ไข เพิ่มเติม 2558 กล่าวคือ การเสนอแผนงานขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา หรือการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์อย่างหนึ่ง อย่างใด ต่อไปได้ 

ต่อคำถามที่ว่า “องค์ประกอบ” การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ เรื่องใด ขอเรียนให้ทราบ ดังต่อไปนี้ 

1. ผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อได้จำนวนไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่งของทั้งหมด
2. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตเสร็จสมบูรณ์ และได้รับการยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
3. ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
4. ผู้จัดสรรที่ดินได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

ขาดองค์ประกอบข้อหนึ่ง ข้อใดใน 4 ข้อข้างต้น จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ได้

ถามต่อไปว่า “ข้อดี” การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้จัดสรรที่ดิน มีเรื่องใด ขอเรียนชี้แจง ดังต่อไปนี้

1. เกิดภาพลักษณ์ที่ดีต่อทั้งผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
2. โครงการจัดสรรที่ดินไม่ถูกจดทะเบียนโอนทรัพย์สินส่วนกลางให้เป็นสาธารณประโยชน์
3. ผู้จัดสรรที่ดินหมดหน้าที่ในการบำรุง ดูแลรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการดังกล่าว
4. หากมีแปลงจำหน่ายคงเหลือ ในนาม ผู้จัดสรรที่ดิน จ่ายเพียงค่าบำรุงรักษา และการจัด การสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้น
5. คืนอำนาจการบริหารจัดการทั้งทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมด
6. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้มีอำนาจบริหารจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะผ่านตัวแทนสมาชิก ในฐานะ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อบังคับ
7. ผู้จัดสรรที่ดินได้ปฏิบัติตามกฎหมายครบถ้วน 100%
8. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมายรองรับต่อผู้ละเมิด หรือ ฝ่าฝืน ทั้งการคิดเงินค่าปรับการจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า การงดให้บริการสาธารณะชั่วคราว การร้องเรียนข้อบกพร่องการบริหารต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด การอายัดโฉนดที่ดินของผู้ซึ่งค้างชำระ ค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือน เป็นต้น และ
9. ผู้จัดสรรที่ดินหมดข้อกังวล สามารถใช้เวลาพัฒนาโครงการถัดไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ

*** ชื่อเต็ม: 

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ไฟท์บังคับ”

ผู้ซื้อ - ผู้ขายหลีกเลี่ยงไม่ได้

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]