ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

11 มกราคม 2562
5,662

ถ้าอสังหาฯ จีนพัง แล้วไทยจะเหลือหรือ

ในช่วงที่เกิด “สงครามเย็น” ทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกานั้น จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์จีนอย่างไรบ้าง

ที่สำคัญจะกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยที่บริษัทมหาชนใหญ่ๆ ของไทยอยากได้ลูกค้าจีนอย่างรุนแรงปานใด

เพื่อนๆ ชาวจีน ณ กรุงปักกิ่ง และมหานครเซี่ยงไฮ้ของผมที่เคยพบกันตั้งแต่ปี 2529 ก็เพิ่งเกษียณอายุราชการกันไปในขณะนี้ จีนจากสมัยนั้นที่ข้าราชการปริญญาตรีได้เงินเดือนๆ ละ 800 บาท (ในขณะที่ไทยประมาณ 3,000 บาท) กับขณะนี้ต่างกันลิบลับ ในระหว่างวันที่ 23-29 ธ.ค.ที่ผ่านมา ผมเดินทางไปพบปะกับบุคคลต่างๆ ในกรุงปักกิ่งและมหานครเซี่ยงไฮ้ครั้งล่าสุด แทบไม่ต่างจากเมืองต่างๆ ในญี่ปุ่น เกาหลีนัก ออกจะมีการใช้นวัตกรรมทางเทคโนโลยีในแทบทุกระดับมากกว่าด้วยซ้ำไป

ผมชอบไปเที่ยวกรุงโตเกียว และนครใหญ่น้อยในญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และไต้หวัน เพราะดูทันสมัย มีความเจริญตามแบบตะวันตก แถมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก็ไม่แพงระยับ ไม่เหมือนในนครใหญ่น้อยในยุโรปที่อะไรต่อมิอะไรก็แพงไปหมด แต่ในเอเซียตะวันออก มีความทันสมัยครบถ้วนแบบตะวันตก แต่มีกลิ่นอายของความเป็นตะวันออกคล้ายกับย่านเอเซียอาคเนย์เช่นกัน จีนในสมัยก่อนล้าหลังกว่าญี่ปุ่น เกาหลีและไต้หวันมาก แต่ทุกวันนี้ไม่ใช่แล้ว ชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนในเมืองแทบไม่แตกต่างกันเลย

ถ้านักท่องเที่ยวต่างชาติมาเมืองไทย อาจพบกับการ “แจกเหลี่ยม” จากเจ้าบ้านคนไทยโดยเฉพาะคนค้าคนขาย หรือแท็กซี่ให้มีข่าวให้เห็นเป็นระยะ ๆ แต่ที่ผมไปจีนในระยะหลังนี้ ทุกอย่างดูเป็นระเบียบตรงไปตรงมา ไม่มีการ “ตีหัวเข้าบ้าน” แต่อย่างใด นี่แสดงถึงความศิวิไลซ์ที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาประเทศให้ประชาชนมีความอยู่ดีกินดีกันมากขึ้น แม้จะมีความเหลื่อมล้ำ แต่ไม่เท่าประเทศไทย

ในกรณีประเทศไทย “Credit Suisse เผยรายงานสถานการณ์ความมั่งคั่งทั่วโลก หรือ Global Wealth Report ประจำปี 2018 เมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ซึ่งผลปรากฏว่า แม้ไทยจะมีความมั่งคั่งเพิ่มขึ้น แต่ยังมีปัญหาความเหลื่อมล้ำสูงมากจนน่าวิตก โดยประชากร 1% ที่ร่ำรวยที่สุดบนยอดพีระมิดครอบครองทรัพย์สินถึง 66.9% ของประเทศ ขณะที่ประชากรที่รวยที่สุด 10% ครองทรัพย์สินรวม 85.7%” (https://bit.ly/2LT9JFT)

ส่วนประเทศจีนนั้น ความเหลื่อมล้ำเกิดจากการอยู่อาศัยในเขตเมืองและเขตชนบท แต่ไม่มากเท่าประเทศไทย ในขณะที่จีนมีประชากร 1,412 ล้านคน มีคนรวยที่มีทรัพย์สินเกิน 50 ล้านเหรียญสหรัฐ (1,650 ล้านบาท) ถึง 3.5 ล้านคนเลยทีเดียว (https://bit.ly/2REodvA) ในขณะที่จีนกำลังเร่งแก้ไขความยากจนอย่างเอาจริงเอาจัง ไทยกลับคิดออกแต่มาตรการ “แจกเงิน” เป็นมาตรการเด่น ส่วนเศรษฐกิจจีนนั้นไตรมาสที่ 3/2561 ปรากฏว่าโตต่ำสุดในรอบ 9 ปี (https://bit.ly/2FcOFKe) แต่เมื่อต้นปีนี้มีอาจารย์จากมหาวิทยาลัยปักกิ่งออกมาบอกว่านั่นเป็นตัวเลขที่สร้างขึ้น แต่แท้จริงโตเพียง 1.67% เท่านั้น (https://bit.ly/2Tzwb9R)

สตาร์บัคส์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ณ มหานครเซี่ยงไฮ้

ผมไปมหานครต่างๆ ก็มักชอบซอกแซกไปตามตลาดสด ย่านชุนชน แม้แต่บางแห่งที่มีสภาพคล้ายชุมชนแออัด ผมได้พบปะพูดคุยกับพ่อค้าแม่ขาย ยาม หรือประชาชนทั่วไป แม้ภาษาจีนจะกระท่อนกระแท่น เพราะใช้ได้แต่ภาษาจีนแต้จิ๋ว แต่ได้อาศัยศรีภริยาช่วยพูดบ้าง และจากการสังเกตพบว่า เศรษฐกิจในระดับรากหญ้า หรือประชาชนทั่วไปในมหานครใหญ่ทั้งสองแห่งคือปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ ยังไม่มีวี่แววว่าประชาชนจะหวาดวิตก หรือ “สงครามการค้า” จะส่งผลต่อวิถีชีวิตของประชาชนแต่อย่างใดเลย

ในอีกมุมหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าสนใจก็คือ ประเทศจีนมี เมืองผี” (Ghost Town) ที่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว (ไม่ใช่สร้างค้างเติ่งไว้แบบในประเทศไทย) แต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย หรือมีผู้อยู่อาศัยน้อยมาก จนดูวังเวง ซึ่งถือเป็นการพัฒนาที่ผิดพลาดก็ว่าได้ แต่ก็ใช่ว่าจะมีดาษดื่นเช่นเดียวกับยุค “ต้มยำกุ้ง” ของไทย ที่มีอาคารสร้างค้างอยู่เป็นจำนวนมากทั่วทุกหัวระแหง อันที่จริงในจีนยังมีท่าอากาศยานร้าง (https://bit.ly/2FeZUlp) หอไอเฟลร้าง (https://bit.ly/2QwX6RO) ศูนย์การค้าร้าง (https://dailym.ai/2sbH0Df) เป็นต้น อย่างไรก็ตามปรากฏการณ์แบบนี้ถือเป็นเรื่องเล็กเมื่อเทียบกับความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างยิ่งใหญ่จนแทบพลิกฝ่ามือในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์จีนเริ่มออกอาการไม่ดีตรงที่ประการแรก ในขณะที่แต่เดิมจีนพยายามปราบปรามและจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อไม่ให้เกิดฟองสบู่ รวมทั้งประเทศอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย ออสเตรเลีย ฯลฯ แต่ขณะนี้ จีนกลับผ่อนคลายกฎเหล็กการเก็งกำไร ส่งเสริมให้มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเพื่อช่วยกันดูดซับอุปทาน (https://reut.rs/2GWltsf) และดูคล้ายการ “คืนความสุข” ให้กับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่ชักจะมีอุปทานเหลืออยู่มากเป็นพิเศษ

อาการถดถอยอีกประการหนึ่ง ก็คือ แต่ไหนแต่ไรมา เราเห็นแต่ว่าผู้ซื้อในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่น้อยทั้งหลายในประเทศจีน ล้วนแต่เป็นคนจีนเป็นสำคัญ หรือเรียกได้ว่าแทบจะหานักลงทุนข้ามชาติไปซื้อหรืออีกนัยหนึ่ง ไปเช่าระยะยาว 50-70 ปีในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนได้ยากมาก ยกเว้นที่ได้รับคำแนะนำจากบริษัทนายหน้าข้ามชาติใหญ่ๆ เป็นหลัก แต่เดี๋ยวนี้เริ่มมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรีสอร์ท หรืออาคารชุดตากอากาศเปิดขายให้กับต่างชาติมากขึ้นตัวอย่างล่าสุดที่พบก็คือ ที่เมืองหมีเง่อ (Mílè หรือ 弥勒市) ซึ่งเป็นเมืองแห่งหนึ่งในมณฑลยูนานของจีนตอนใต้นั่นเอง

ส่วนที่ว่าคนจีนเที่ยวเมืองนอกน้อยลง ก็เพราะเศรษฐกิจไม่ดีนั้น อาจไม่เป็นความจริง ผมก็เคยทำวิเคราะห์ไว้ให้เห็นชัดว่า ที่จีนไม่มาเที่ยวไทยนั้น เพราะเขาโกรธที่ไทยไปบอกว่าคนจีนทำคนจีนเองตายในกรณีเรือล่มที่ภูเก็ต แต่เขาหันไปเที่ยวประเทศอื่นๆ โดยรอบแทน จากสถิติของประเทศฟิลิปปินส์ มาเลเซียและสิงคโปร์ ซึ่งเป็นประเทศที่นำเสนอสถิติได้ว่องไวกว่าประเทศอื่นๆ ในอาเซียน พบว่า นักท่องเที่ยวจีนไปเที่ยวประเทศเหล่านี้ไม่ขาดสาย ที่สำคัญเพิ่มขึ้นมหาศาลด้วยโดยเฉพาะฟิลิปปินส์และมาเลเซีย ยิ่งประเทศเหล่านี้พัฒนาการท่องเที่ยวมาก ก็ยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ในต่างแดนเหล่านี้เติบโตมากยิ่งขึ้นไปอีก (https://bit.ly/2S74pkr)

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยประมาณ 20% (https://bit.ly/2PlfwVR) โดยคาดว่าส่วนใหญ่ก็คือลูกค้าจีน บริษัทมหาชนใหญ่ๆ ของไทยก็ลุ้นหวังจะได้ลูกค้าจีนมากขึ้น (https://bit.ly/2C2SDAY) แต่ขณะนี้ปริมาณการซื้อของจีนลดลงไปบ้าง แต่ที่น่าห่วงใยที่สุดก็คือ หากทำสงครามการค้ากันหนักข้อขึ้น จีนอาจทิ้งไทยเช่นเดียวกับรัสเซีย ซึ่งเมื่อนั้นบริษัทใหญ่ๆ ก็อาจจุกหนัก และฉุดเอาสถาบันการเงิน และตลาดหุ้นไทยร่วงผล็อยลงไปได้ด้วย

ผมก็ได้แต่หวังว่าจะไม่เป็นเช่นนั้น

 

แชร์ข่าว :
Tags: