โบราณว่า ..... 5 เรื่อง “อย่ายุ่ง - ข้องเกี่ยว”
ผู้เขียน จั่วหัวเรื่อง “บทความ” ข้างต้น ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ หลายท่าน อาจไม่ทราบเกี่ยวข้องเรื่องใด
หรือจริงหรือไม่ที่ผู้หลัก ผู้ใหญ่ หลายท่าน ได้กล่าวไว้ 5 เรื่อง ไม่ควรยุ่งเกี่ยว หรือถ้าเลี่ยงได้ ขอให้เลี่ยง สำหรับท่าน ซึ่งอาจไม่ทราบเรื่องดังกล่าว ผู้เขียน ขอนำเรียนให้ทราบ ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.“อย่าค้าความ”ผู้ใหญ่หลายท่านแนะนำ ถ้าคู่กรณี มีข้อพิพาทระหว่างกัน หากสามารถเจรจา ตกลง ยอมความระหว่างกันได้ ขอให้ทำ อย่าปล่อยเป็นคดีความถึงโรงศาล ถ้าผู้เสียหาย ยินยอมตกลงข้อเสนอการชำระหนี้ ค่าเสียหาย ค่าสินไหม หรือมอบ ให้ซึ่งทรัพย์สิน จนเป็นที่พอใจ อีกฝ่าย ยินดีถอนแจ้งความ การดำเนินคดีต่ออีกฝ่าย จะเป็นการดีที่สุด เหตุเพราะถ้าเกิดเป็นคดีความในชั้นโรงศาล เรื่องพิพาท อาจยืดเยื้อ เสียทั้งเวลา โอกาส และค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก
2.“อย่าสร้างหนี้โดยไม่จำเป็น” ถ้าสามารถหลีกเลี่ยงการสร้างหนี้ที่ไม่ก่อให้เป็นประโยชน์ ซื้อสินค้า ของใช้ฟุ่มเฟือย หรือไม่จำเป็น ผู้ใหญ่หลายท่าน แนะนำ อย่าทำ หลายท่าน กล่าวว่า“การไม่เป็นหนี้ ถือเป็นลาภอันประเสริฐ”
3.“อย่าต้องคดีศาล”หลายท่าน อาจได้ หรือเคยมีประสบการณ์การฟ้อง หรือถูกฟ้องคดีในชั้นศาล ทั้งแพ่ง หรืออาญา หลายท่าน อาจไม่ทราบผลแห่งคดี ชนะ หรือแพ้ ซึ่งทั้งการฟ้อง หรือการถูกฟ้องคดีในชั้นศาล คู่กรณีจำเป็นต้องรู้ ต้องทราบข้อเท็จจริง อีกทั้ง นำพยาน บุคคล เอกสารหลักฐานที่น่าเชื่อถือ นำสืบ แสดงให้ศาล ผู้พิพากษาพิจารณา หรืออีกฝ่าย อาจใช้สิทธิ (ยื่น) อุทธรณ์ หรือฎีกาคดีความดังกล่าวต่อไปได้ กรณีดังกล่าว คู่กรณี คู่ความ ทั้งสองฝ่าย ต่างเสียเวลา โอกาส และค่าใช้จ่ายด้วยกันทั้งสิ้น
4.“อย่าทะเลาะกับพนักงานเจ้าหน้าที่”ผู้ใหญ่หลายท่านให้คำแนะนำ ถ้าไม่มีความจำเป็น (จริงๆ) หรือเสียหายแต่เพียงเล็กน้อย ก็ให้ปล่อยเลยเรื่องดังกล่าว และมีโอกาสน้อย เหตุเพราะเมื่อเกิดเป็นคดีความในชั้นโรงศาล อาจต้องใช้เวลานานนับสิบๆ ปีกว่าคดีจะถึงที่สุด เหตุเพราะอัยการ อาจพิจารณาอุทธรณ์ หรือฎีกาคดีความดังกล่าว ทั้งนี้ โอกาสแพ้ ชนะในศาล อาจมีเท่าๆ กัน และ
5.“อย่ายุ่งผู้มีอิทธิพล” เรื่องดังกล่าว ผู้ใหญ่ หลายท่านแนะนำ ถ้าเป็นราษฎร ขาด หรือไม่มีเส้นสายเกี่ยวข้องกับบุคคลใด อย่ายุ่งกับผู้มีอิทธิพลในทุกกรณี เลี่ยงได้ ขอให้เลี่ยง เหตุเพราะปัจจัย หรือทุนทรัพย์ และบริวาร มีจำนวนน้อย หรืออาจกลายเป็นคดีความ ดังเช่น ทนายความ“นายสมชาย นีละไพรจิตร” ที่กลายเป็นบุคคลสาบสูญ เมื่อหลายปีที่ผ่านมา *จับมือใครดมไม่ได้*
เหตุซึ่งผู้เขียนนำเรียน กล่าวถึงประเด็นข้างต้นแก่ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ เนื่องจาก ณ ปัจจุบัน นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร “จำนวนมาก” ร้องขอให้ผู้เขียน และ “บีจีเอ กรุ๊ป” รับงานฟ้องร้องดำเนินคดีแพ่งต่อลูกหนี้เจ้าของร่วม - ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มีปริมาณ และจำนวนมาก เหตุเพราะลูกหนี้ดังกล่าว ค้างชำระ “ค่าส่วนกลาง” ตามข้อบังคับอาคารชุด และ “ค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค” ตามข้อบังคับหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ เมื่อตรวจนับจำนวนลูกหนี้ และเงินค้างชำระของทั้งนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร เป็นจำนวนมากกว่า 5,000 ราย กว่า 400 โครงการ ทั่วประเทศ กับมูลหนี้ค้างชำระ เป็นเงินมากกว่า 200 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด มาตรา 18/1 วรรคสอง - สาม ระบุ “เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่ ๖ เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรา ไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18” และมาตรา 36 (6) ระบุให้ผู้จัดการมีหน้าที่ “ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป” สำหรับระบบการจัดสรรที่ดิน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มาตรา 50 วรรคสอง - สาม ระบุ “ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค ติดต่อกัน ตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการ หรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค ในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ จนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ และวิธีการที่คณะกรรมการ (จัดสรรที่ดินจังหวัด) กำหนด และให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค เป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินของผู้ค้างชำระ” ทั้งนี้ ข้อบังคับหมู่บ้านจัดสรร ส่วนใหญ่ กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทำการฟ้องคดีผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค ตั้งแต่ 1 ปี ขึ้นไป
อย่างไรก็ดี นอกจากภารกิจงานฟ้องคดีลูกหนี้เจ้าของร่วม อาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร รายซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลาง และค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคของผู้เขียน และ “บีจีเอ กรุ๊ป” มีจำนวนเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากแล้ว ยังพบว่านิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร จำนวนหลายแห่ง หลายโครงการ อยู่ระหว่างเตรียมการคัดเลือก สรรหาทนายความ สำนักงานกฎหมาย ที่มีประสบการณ์ดำเนินคดีลูกหนี้ดังกล่าวอยู่ด้วยเช่นกัน
*คำแนะนำ* ซึ่งอาจเป็นประโยชน์แก่ลูกหนี้ ซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด และค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกฟ้องร้องดำเนินคดีในชั้นศาล การยึด อายัด ตลอดจนการบังคับคดีขายทรัพย์สินทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ขายทรัพย์ได้ ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ “โจทก์” ได้แก่เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.หลีกเลี่ยงการค้างหนี้“ค่าส่วนกลาง”เกินกว่า 6 เดือน หรือ 1 ปี
2.ถ้ามีหนี้ค้างชำระเกินกว่า 6 เดือน หรือ 1 หรือ 2 ปี ให้ลูกหนี้เข้าพบผู้จัดการอาคารชุด - คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อทำบันทึก ข้อตกลงการชำระหนี้ ระหว่างลูกหนี้ กับเจ้าหนี้ เป็นหลักฐาน ทั้งนี้ ลูกหนี้ ห้ามผิดนัดชำระหนี้ งวดใด งวดหนึ่ง ตามบันทึก ข้อตกลงโดยเด็ดขาด
3.ถ้ามีการฟ้องเป็นคดีในชั้นศาล แนะนำให้เจรจากับเจ้าหนี้ “โจทก์” หรือขอให้ศาล ช่วยเจรจา หาแนวทาง ข้อยุติการชำระหนี้ที่เป็นประโยชน์แก่ทั้งสองฝ่าย ยอมรับระหว่างกันได้ ลูกหนี้ “จำเลย” พึงหลีกเลี่ยงการต่อสู้คดีกับเจ้าหนี้ “โจทก์” เหตุเพราะ มีแต่แพ้คดีความอย่างเดียว
4.ทรัพย์สินสามารถหา“รายได้”ทั้งการเช่า หรือขายต่อ
อย่าปล่อยให้ทรัพย์สิน ขาดการใช้ประโยชน์ ทรัพย์สิน ทั้งห้องชุด หรือบ้านจัดสรร สามารถสร้างรายได้จากการให้เช่า หรือขายต่อได้ เมื่อสร้างรายได้ ก็สามารถ จัดสรรรายได้ส่วนหนึ่ง ชำระหนี้ ค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร และ
5. อยู่ - ไม่อยู่ ต้องจ่าย “ค่าส่วนกลาง” ปฏิเสธไม่ได้
ทั้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด และการจัดสรรที่ดิน กำหนดให้เป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ซื้อ เจ้าของร่วม สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องชำระ “ค่าส่วนกลาง” และ “ค่าบำรุงรักษา” และการจัดการสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรทั้งสิ้น การยกข้ออ้าง หรือข้อโต้แย้งใดๆ เพื่อปฏิเสธการชำระหนี้ดังกล่าว ไม่สามารถกระทำได้ เว้นแต่เป็นการแจ้งหนี้ ตัวเลขค่าใช้จ่าย ไม่ถูกต้อง
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
