คอนโดมิเนียม “ตากอากาศ” รักง่าย หน่ายเร็ว

บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ “รายใหญ่” ในหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัด แหล่งท่องเที่ยวสำคัญของไทย ทั้งพื้นที่ตะวันออก ชลบุรี ระยอง และภาคใต้ เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น ซึ่งทางบริษัท ได้มอบหมายงานสำคัญๆ งานหลักหลายเรื่องที่เกี่ยวข้อง ทั้งการจดทะเบียนอาคารชุด การจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม การตรวจรับห้องชุด ส่งมอบห้องชุด การบริการหลังการขาย การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของห้องชุด เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ฯลฯ เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยว ตากอากาศสำคัญของไทยดังกล่าวข้างต้น เป็น “บ้านหลังที่สอง” ในอดีต ได้รับความนิยม แพร่หลายเป็นจำนวนมากของผู้สนใจ โดยเฉพาะผู้ซื้อจากกรุงเทพมหานคร และจังหวัดปริมณฑล โดยมีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน อาทิ เพื่อการพักผ่อนของตนเอง และครอบครัวในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ที่มีวันหยุดหลายวันติดต่อกัน หรือเพื่อการรับรองแขก บุคคลสำคัญ หรือเพื่อการลงทุนในระยะยาว หรือ เพื่อวัตถุประสงค์อื่น เป็นต้น ภายหลังโครงการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง สาธารณูปโภค พร้อมใช้งาน ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวก ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ มีหน้าที่นำอาคารดังกล่าวจดทะเบียนอาคารชุด - นิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด แบ่งกรรมสิทธิ์พื้นที่ในอาคารชุด เป็น “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)” จัดให้มีข้อบังคับ กฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติขึ้นใช้บังคับแก่ลูกค้า ผู้ซื้อห้องชุด ผู้พักอาศัย ใช้ทรัพย์สินร่วมกัน ผู้ประกอบการ หรือผู้จะขาย มีหน้าที่แจ้ง พร้อมนัดหมายให้ลูกค้า ผู้จะซื้อห้องชุด เข้าตรวจรับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่ได้จัดทำขึ้นร่วมกัน เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอน - รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ส่งมอบห้องชุด ตามหนังสือสัญญาดังกล่าวต่อไป ทั้งนี้ ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ (นิติบุคคลอาคารชุด) ยังมีหน้าที่เรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ล่วงหน้า และค่ากองทุนกับผู้ซื้อห้องชุด 

ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในคราวจดทะเบียนโอน – รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับ ผู้ซื้อพร้อมกันในคราวเดียวกันด้วย

การจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่เรียก หรือจัดเก็บตามตารางเมตร หรือตามพื้นที่ หรือตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ตามที่จดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เป็นการจัดเก็บ “ล่วงหน้า” อาจจัดเก็บ 1 หรือ 2 ปี ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียน ส่วน “ค่ากองทุน” นิติบุคคลอาคารชุดอาจจัดเก็บเป็นตารางเมตร หรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ตามพื้นที่ห้องชุด ซึ่งอาจจัดเก็บสูงกว่า 10 เท่าของอัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร และจัดเก็บ “ครั้งเดียว” ในคราวจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ค่าส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อ ตลอดจนผู้ขาย ผู้ประกอบการ ในช่วงเริ่มต้นของการเปิดใช้อาคาร 1 - 2 ปีแรก อาจสามารถจัดเก็บได้ครบถ้วน 100% นิติบุคคลอาคารชุด จึงมีงบประมาณรายรับที่เพียงพอกับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของ ห้องชุด ลูกค้า ผู้พักอาศัยได้อย่างสะดวก และคล่องตัว ส่งผลให้ทรัพย์ส่วนกลาง สาธารณูปโภค และสิ่งแวดล้อม ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวก อยู่ในสภาพที่ดี มีความสวยงาม เป็นที่น่าชื่นชมแก่บุคคลทั่วไป ลูกค้า ผู้ซื้อห้องชุดโดยทั่วกัน 

แต่พลันเมื่อครบรอบระยะเวลาการจัดเก็บค่าส่วนกลาง “รอบใหม่” หรือเมื่อพ้นการชำระค่าส่วนกลาง รอบเดิมเมื่อ 1 หรือ 2 ปีที่ผ่านมา มักพบว่าเจ้าของห้องชุด ผู้ซื้อ ลูกค้า ส่วนใหญ่ มักอิดออด ปฏิเสธการจ่าย หรือชำระค่าส่วนกลาง ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ หรือจ่ายล่าช้า *อ้างสารพัดเหตุ* ทั้งห้องชุดไม่มีการใช้ประโยชน์ ไม่มีผู้เช่า ไม่ได้พักอาศัย หรืออยู่ระหว่างการรอขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่น ฯลฯ เป็นต้น อย่างไรก็ดี เมื่อเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด “ส่วนใหญ่” ไม่จ่าย หรือจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า ย่อมส่งผลกระทบต่อรายรับที่ไม่เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน - ปี ในที่สุด นิติบุคคลอาคารชุด *ตากอากาศ* จำนวนไม่น้อย ที่ประสบการปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ขาดเม็ดเงินค่าส่วนกลางใน การพัฒนา ปรับปรุง หรือบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง สาธารณูปโภค สิ่งแวดล้อม ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีในอาคารชุด ทั้งสระว่ายน้ำ สโมสร หรือคลับเฮ้าส์ สวนหย่อม ที่เคยอยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งาน อาจต้องปิดปรับปรุง งดให้บริการ จึงกระทบต่อสภาพการอยู่อาศัย การใช้ชีวิตโดยปรกติ โดยรวม และมูลค่าทรัพย์สินของอาคารชุดในที่สุด 

อย่างไรก็ตาม เรื่องซึ่งน่าเห็นใจ ได้แก่ ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมที่ใช้ประโยชน์ห้องชุดในอาคารชุด “จำนวนน้อย” ซึ่งได้ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ถูกต้อง ครบถ้วน ต่างต้องประสบปัญหา รับเคราะห์ จากการที่นิติบุคคลอาคารชุด ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ขาดเม็ดเงิน เพื่อการพัฒนา ปรับปรุง บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง สาธารณูปโภค ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกตามไปด้วย ผู้ซื้อ หลายท่าน เมื่อไม่ได้เข้าใช้ประโยชน์ห้องชุดเป็นเวลานาน และไม่จ่ายค่าส่วนกลาง หลายท่าน แวะเวียน เข้ามายัง อาคารชุดของตน ส่วนใหญ่ กล่าวเป็นเสียงเดียวกัน สภาพอาคารชุด และสภาพแวดล้อมอาคารชุด คอนโดมิเนียม เปลี่ยนแปลงไป หลายท่าน ตัดสินใจขายห้องชุด แต่กว่าจะขายทรัพย์สิน ห้องชุดของตนได้ หลายท่านใช้เวล

 

โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]