'ประตู' มีให้เข้า เเต่จะเข้าทาง ‘หน้าต่าง’

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ก” ส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสมัยสามัญ ประจำปี 2560 ให้แก่สมาชิกทุกราย มีระเบียบวาระการประชุมพิจารณาดังเช่นปีที่ผ่านมา 

แต่ปรากฏว่า มีระเบียบวาระการประชุมพิจารณา (พิเศษ) “เพิ่มเติม” ได้แก่ การปรับลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคของสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรล่าช้ารวมอยู่ด้วย ซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ก”กำหนดวันนัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สมัยสามัญประจำปี 2560 ในวันอาทิตย์ที่ 8 ต.ค. 2560 ณ สโมสร - คลับเฮ้าส์ ภายในหมู่บ้านจัดสรร เวลา 10.00 - 12.00 น. 

จากการสอบถามกรรมการหมู่บ้านจัดสรรของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ก” ทำให้ นาย ป และเพื่อนสมาชิกได้ทราบสาเหตุการกำหนดระเบียบวาระการพิจารณาการปรับลดค่าปรับการชำระค่าส่วนกลางชำระล่าช้า เนื่องจากมีลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง มากกว่า 30% ของที่ดิน สิ่งปลูกสร้างแปลงจำหน่ายทั้งหมด ทั้งเป็นลูกหนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งอยู่อาศัย - ใช้ประโยชน์“แต่ไม่จ่าย” ลูกหนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “ไม่อยู่ - ไม่ใช้ประโยชน์” (บ้านว่าง) และลูกหนี้ผู้ประกอบการโครงการ - ผู้จัดสรรที่ดิน กับแปลงที่ดินจัดสรร ซึ่งยังขายให้แก่ผู้ซื้อรายใดไม่ได้รวมอยู่ด้วย 

คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร มีแนวคิด และแผนการนำเสนอการปรับลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระล่าช้า อัตราในจำนวนที่มากกว่าข้อบังคับของ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด เพื่อเป็นแรงจูงใจให้แก่บรรดาลูกหนี้ค้างชำระ ชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ข้อเสนอของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่ ลูกหนี้ ซึ่งมีอายุหนี้ ค่าส่วนกลาง เป็นเวลา 1 ปี ลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระล่าช้า จำนวน 10% ของยอดหนี้ค้างชำระ อายุหนี้ เป็นเวลา 2 ปี ลดให้ 20% ของยอดหนี้ค้างชำระ อายุหนี้ เป็นเวลา 3 ปี ลดให้ 30% และอายุหนี้ เป็นเวลา 4 ปี ขึ้นไป ลดให้ 40% ของยอดหนี้ค้างชำระ 

นาย ป และเพื่อนสมาชิก ให้ข้อมูลแก่สมาคมฯ ว่าตน และเพื่อนสมาชิก มิเคยค้างชำระค่าส่วนกลาง อีกทั้งชำระค่าส่วนกลาง ตรงตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ก” ส่งใบแจ้งเรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวมาโดยตลอด

ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ก” ปรากฏ หรือมีรายละเอียด (บางส่วน) ดังต่อไปนี้ 

หมวดที่ 2 วัตถุประสงค์ ข้อ 8. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีวัตถุประสงค์ เพื่อการจัดการ ดูแล บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของหมู่บ้านให้เป็นหมู่บ้านคุณภาพชั้นดี มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เพื่อประโยชน์สุขร่วมกันของสมาชิก ดังต่อไปนี้ 

(1), (2), .... (4) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเงินกองทุนหมู่บ้านจากสมาชิก หรือหารายได้อื่นๆ เพื่อใช้จ่าย บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องชำระ 

หมวดที่ 3 คณะกรรมการ และการบริหารงาน ข้อ 13. คณะกรรมการเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ดำเนินกิจการทั้งปวงภายในหมู่บ้าน เพื่อให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของข้อบังคับนี้ รวมถึงให้อำนาจในการออกระเบียบปฏิบัติที่จะใช้บังคับภายในหมู่บ้านจัดสรร เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยในการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 

หมวดที่ 5 การเงิน และการบัญชี ข้อ 31. “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” ให้เจ้าของบ้าน มีหน้าที่ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการ และบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามระเบียบที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนด และ / หรือ ตามมติที่ประชุมใหญ่ ภายในวันที่ 20 ของทุกเดือน หรือภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับใบแจ้งหนี้จากผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และให้ถือว่าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่นที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บตามข้อบังคับนี้ เป็นหนี้บุริมสิทธิ์ในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ 

หมวดที่ 6 สิทธิ และหน้าที่ของสมาชิก ข้อ 41. (1) ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค รวมถึงทรัพย์ส่วนกลางอื่นๆ 

หมวดที่ 12 *บทกำหนดโทษ* ข้อ 56. เจ้าของบ้าน หรือสมาชิก หรือผู้เช่า หรือ ผู้ใช้สิทธิแทนที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือเงินกองทุนสำรอง และ/หรือค่าใช้จ่ายจากการบริการ รวมถึงสมาชิกซึ่งฝ่าฝืนกฎ ระเบียบ หรือข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้มีบทกำหนดโทษ ดังต่อไปนี้ 

(1) ค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป จะต้องชำระค่าปรับชำระล่าช้าในอัตราร้อยละ 5 ของยอด ค้างชำระ และอาจถูกระงับการให้บริการสาธารณะชั่วคราว อาทิ การงดจัดเก็บขยะมูลฝอยหน้าบ้าน หรือ สิ่งปลูกสร้าง การยกเลิกบัตรเข้า ออก ฯลฯ เป็นต้น (2), (3), (4) กรณีค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำหนังสือ ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ จนกว่าจะชำระค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน พร้อมดอกเบี้ย ค่าปรับชำระล่าช้า ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ และวิธีการ ซึ่งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนด 

ป และเพื่อนสมาชิก สอบถาม (ร้องเรียน) ประเด็นซึ่งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรใช้ หรือมีอำนาจ หน้าที่ปรับลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่าช้า การนำเสนอระเบียบวาระการประชุมพิจารณาการลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระล่าช้าเป็น “ขั้นบันได”และที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มีอำนาจหน้าที่ในการปรับลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระล่าช้า ตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรนำเสนอ เป็นการกระทำ การบริหารงานที่ถูกต้องหรือไม่ และสามารถกระทำได้หรือไม่ 

ขอเรียนว่าเป็นการกระทำ การบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ถูกต้อง ไม่สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้  เหตุเพราะขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร“ก”  เป็นการเอารัด เอาเปรียบสมาชิกรายอื่น ซึ่งเคารพ อยู่ในกฎกติกา 

อย่างไรก็ดี หากมีการกระทำเรื่องดังกล่าว ได้แก่ การที่ที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติอนุมัติปรับลด (ค่าส่วนกลาง) ค่าปรับชำระล่าช้า ตามที่คณะกรรมการเสนอ “ขั้นบันได” ดังกล่าวข้างต้น ถือเป็นมติที่ประชุมไม่ถูกต้อง 

นาย ป และ / หรือ เพื่อนสมาชิกฯ สามารถใช้สิทธิส่วนบุคคล ฟ้องคดีเพิกถอนมติที่ประชุมดังกล่าวต่อศาลได้ แต่ต้องกระทำภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ รวมถึงการดำเนินการต่อคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งบริหารงาน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สอดคล้องกับข้อบังคับ ตามข้อบังคับ ข้อ 40. (5) ข้อ 48. (3 ) ตามลำดับ อีกทั้งดำเนินคดีตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไปได้