ขาด1องค์ประกอบจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่***

หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ได้แก่  เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

 

1. 1. โครงการหมู่บ้านจัดสรรจะสามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้เมื่อใด ใช้เวลามากน้อยเพียงใด

 

1. 2. โครงการหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่า 1 เฟส (โครงการ) ใช้สาธารณูปโภค บริการสาธารณะร่วมกันทั้งถนนหลักเข้า ออกหมู่บ้าน สโมสร - คลับเฮ้าส์ เป็นต้น สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่

 

1. 3. ค่าบริการสาธารณะหรือ "ค่าส่วนกลาง" ที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือเจ้าของโครงการเรียกเก็บ กับผู้ซื้อมีไม่เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นจากการให้บริการ เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินสามารถเรียกเก็บเพิ่มกับผู้ซื้อก่อนการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่

 

1. 4. โครงการหมู่บ้านจัดสรรขาย และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อนานมากแล้ว เหตุใด เจ้าของโครงการจึงไม่แจ้งผู้ซื้อร่วมกันจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"

 

1. 5. การจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตของผู้จัดสรรที่ดิน "แล้วเสร็จเพียงบางส่วน" สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่

 

1. 6. โครงการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (กฎหมายจัดสรรที่ดินเก่า) ก่อนการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่

 

1. 7. เมื่อที่ประชุมมีมติด้วยคะแนนเสียงจำนวนน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงจำหน่ายทั้งหมด สามารถลงมติจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่

 

1. 8. ที่ดินแปลงจำหน่ายคงเหลือ จดทะเบียนในนาม ผู้จัดสรรที่ดิน สามารถออกเสียงลงคะแนนจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ร่วมกับผู้ซื้อแปลงจำหน่ายได้หรือไม่

 

1. 9. ผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิ หรือสามารถทุบ หรือรื้อรั้วกำแพงโครงการ เพื่อการเข้า ออกหมู่บ้านจัดสรรในการพัฒนาที่ดินต่ออีกโครงการก่อนการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" สามารถกระทำได้หรือไม่ และ

 

1. 10. โครงการหมู่บ้านจัดสรรมีจำนวน 2 เฟส (2 ผังโครงการ 2 ใบอนุญาตฯ) มีพื้นที่ดินติดต่อกัน สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" แห่งเดียว (1 นิติบุคคล) ได้หรือไม่

 

                         "องค์ประกอบ" สำคัญ เพื่อการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไข เพิ่มเติม 2559 ได้แก่  เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

 

1. 1. เป็นโครงการซึ่งได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543

 

1. 2. สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด อาทิ ถนน สวนสาธารณะ ช่องว่างระหว่างแปลง ระบบไฟฟ้า ประปา รั้วโครงการ ฯลฯ เป็นต้น ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ จัดทำแล้วเสร็จสมบูรณ์ทั้งหมด 100% และคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้ตรวจ และอนุญาตให้ยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคได้

 

1. 3. ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร แปลงย่อย แปลงจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต

 

1. 4. ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมอบให้แก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตให้ยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค และ

 

1. 5. ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ดูแล บำรุงรักษาสาธารณูปโภคครบกำหนดระยะเวลาตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด (ระยะเวลาอย่างน้อย 1 ปี) และ

 

1. 6. ผู้จัดสรรที่ดินได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

 

                         ดังนั้น โครงการจัดสรรที่ดินแห่งใดจะสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 โดยอาศัยกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียน การบริหาร               การควบ  และยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 จึงจำเป็นต้องมี หรือครบองค์ประกอบทั้ง 6 ข้อดังกล่าวข้างต้น "ขาดองค์ประกอบข้อหนึ่ง ข้อใด มิได้"

 

1. 2. กรณีโครงการจัดสรรที่ดินที่มีพื้นที่ติดต่อกัน ใกล้เคียงกันจำนวนตั้งแต่ 2 นิติบุคคลที่ใช้สาธารณูปโภคหลักร่วมกัน อาทิ ถนนเข้า ออกโครงการร่วมกัน เมื่อโครงการได้รับการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หมายความว่าสาธารณูปโภคหลักตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตได้รับ             การจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อบังคับ และกฎหมาย ดังนั้น สาธารณูปโภคดังกล่าวจึงสามารถบริหารจัดการโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้

 

1. 3. ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะหรือ "ค่าส่วนกลาง" กับสมาชิกได้ ทั้งนี้ ต้องไม่ขัดต่อคำขอ และวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือตามมาตรา 53 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543

 

1. 4. เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ไม่แสดงความประสงค์เป็นหนังสือ เพื่อขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้น ตามมาตรา 44 ย่อมหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป ตามมาตรา 43

 

1. 9. รั้วโครงการถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 23 (4) ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ไม่สามารถเจาะ ทุบ รื้อ ทำลายรั้วโครงการ เพื่อการเข้า ออกอีกโครงการก่อนได้รับการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" และ

 

1. 10. เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) คนละใบ ฉบับ หรือมี 2 ใบอนุญาตฯ จำเป็นต้องจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามใบอนุญาตฯ ที่ได้รับ อย่างไรก็ตาม เมื่อทั้งสองโครงการได้รับการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" จำนวน 2 นิติบุคคล นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั้งสองแห่งสามารถจดทะเบียนควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นนิติบุคคลเดียวได้ โดยอาศัยกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียน การบริหาร การควบ และยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 เป็นแนวทางดำเนินการเรื่องดังกล่าวต่อไปได้

////

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

ที่ปรึกษา ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

***

ชื่อคอลัมน์เดิม จากผู้เขียน:

ขาดองค์ประกอบข้อเดียว จัดตั้ง

"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้หรือไม่!