จดทะเบียน 'นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร' ไม่ได้ เหตุเพราะ...

หรือผู้เป็นเจ้าของโครงการ มีหน้าที่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการให้ครบถ้วน ถูกต้อง สอดคล้องกับแบบก่อสร้างสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับการพิจารณาอนุญาต อนุมัติจาก (ที่ประชุม) คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และ / หรือ ประกาศเกี่ยวกับข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน ในท้องถิ่นของแต่ละจังหวัดโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนั้นๆ หากผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน มีความประสงค์แก้ไข เปลี่ยนแปลงรายละเอียดเกี่ยวกับแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ผู้ขอ มีหน้าที่ยื่นคำขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงรายละเอียดดังกล่าวต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด พร้อมแนบเอกสารหลักฐานต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนคำยินยอมเป็นหนังสือจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน “เจ้าหนี้จำนอง” ประกอบการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินประกอบกันทุกครั้งด้วย อย่างไรก็ตาม การแก้ไข เปลี่ยนแปลงรายละเอียดแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน ตามที่ได้รับอนุญาตแต่ละครั้งนั้น ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวให้ผู้ซื้อรายใดทราบ และมาตรา 33 “ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน กระทำการใดๆ ที่อาจก่อภาระผูกพันต่อที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามที่ได้รับอนุญาต เว้นแต่ได้รับความยินยอมจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดแล้วเท่านั้น”

เรื่องดังกล่าวข้างต้น อาจแตกต่างจากกรณีซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ซื้อ และจดทะเบียนรับโอนที่ดิน สิ่งปลูกสร้างจากผู้จัดสรรที่ดิน หลายโครงการหมู่บ้านจัดสรร พบว่าผู้ซื้อได้ทำการตกแต่ง หรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้าง เพิ่มเติมจากแบบก่อสร้างเดิม “ครั้งแรก” บางราย ต่อเติมพื้นที่ด้านหลังสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้ประโยชน์ บางรายต่อเติมพื้นที่ด้านข้างสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้ประโยชน์ อาจจัดเป็นสถานที่จอดรถยนต์เพิ่มเติม หรือจัดเก็บสัมภาระส่วนบุคคล เป็นต้น แต่ผู้ซื้อบางรายตกแต่ง ต่อเติม เปลี่ยนแปลงรั้วรอบ สิ่งปลูกสร้าง หรือต่อเติม รุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงขอบทางเดินทางเท้า บริเวณด้านหน้าสิ่งปลูกสร้างของตน ก็มี

หากผู้จัดสรรที่ดินไม่มีข้อตกลง บอกกล่าวเป็นหนังสือเกี่ยวกับการดำเนินการใดๆ โดยเฉพาะการตกแต่ง ต่อเติมทรัพย์สินส่วนบุคคล ตั้งแต่เริ่มต้นการขาย ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง หรือขาดการจัดทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาฯ และรวมถึงการขาดความเข้มงวด การตรวจสอบการดำเนินการใดๆ ต่อสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ก็มักจะเกิดความเสียหายตามมาในภายหลังไม่มากก็น้อยในที่สุด

อย่างไรก็ตาม โครงการหมู่บ้านจัดสรรในพื้นที่ต่างจังหวัด พบว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สิ่งปลูกสร้าง “จำนวนไม่น้อย” ได้ตกแต่ง ต่อเติมทรัพย์สิน รุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง บางโครงการ ผู้ซื้อทำการแก้ไข เปลี่ยนแปลงทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ประเภทถนน ทางเดิน ทางเท้าด้านหน้าสิ่งปลูกสร้างของตน จนผิดเพี้ยนไม่ตรงกับแบบก่อสร้าง (เดิม) ตามที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ถึงคราวซึ่งผู้จัดสรรที่ดิน ประสงค์จะขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต ตามมาตรา 44 (1) ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ด้วยการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ตามมาตรา 45 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคล ตามกฎหมายอื่นฯ 2559 ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่สอง) 2558 ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ นำคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือบุคคลตามที่ได้รับมอบหมายเข้าตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในโครงการ จัดสรรที่ดิน ส่งมอบ และเป็นหลักฐานประกอบการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” พิจารณา และดำเนินการตามขั้นตอนตามกฎหมายต่อไป

อย่างไรก็ดี เมื่อปรากฏว่าผลการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณ หรือโครงการจัดสรรที่ดิน “ไม่ผ่าน” หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่สามารถพิจารณาอนุมัติหนังสือรับรองฯ ดังกล่าวให้แก่ผู้ขอนำตรวจ ผู้จัดสรรที่ดิน ถามว่า ใครถูก ใครผิด ! และฝ่ายใดต้องรับผิดชอบกับความเสียหายที่เกิดขึ้น ?

อนึ่ง กรณีความเสียหายดังกล่าว จนเป็นเหตุให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดไม่สามารถอนุมัติหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคให้แก่ผู้ขอ ผู้นำตรวจ และผู้จัดสรรที่ดินได้นั้น เห็นว่ามิใช่ความผิดของฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินแต่อย่างใด อาจเป็นข้อบกพร่อง หรือข้อละเลยการตรวจสอบ ความเข้มงวดการใช้ทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดิน ตลอดจนการขาดข้อกำหนด หรือระเบียบว่าด้วยการตกแต่ง ต่อเติมทรัพย์สินส่วนบุคคล - ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค อย่างไรก็ตาม เห็นว่าเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องดำเนินการรื้อถอน แก้ไข ปรับปรุง ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค กลับคืนสู่สภาพคงเดิม ตามปรกติ ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อเอง

หากผู้ซื้อไม่ดำเนินการ จนเป็นเหตุให้ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถรับการอนุมัติหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด รวมถึงอาจส่งผลกระทบต่อสมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินต่อไปได้ เห็นสมควรฟ้องร้องผู้ซื้อรายดังกล่าวเป็นคดีต่อศาล เพื่อบังคับให้ผู้ซื้อ “จำเลย” มีหน้าที่ดำเนินการแก้ไข ปรับปรุงสาธารณูปโภคส่วนกลางกลับคืนสู่สภาพปรกติ ตรงตามแบบที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง (เดิม) ต่อไป

......................................................

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย