พูดร้อยครั้ง ยังไม่เท่าการกระทำเพียงครั้งเดียว

ย่อมส่งผลดีต่อภาพลักษณ์ ชื่อเสียง และเป็นที่ยอมรับจาก ผู้ซื้อ หรือผู้บริโภค ถือเป็นสัจธรรมข้อหนึ่ง ซึ่งไม่ต้องพูดบ่อยครั้ง แต่เห็นได้ด้วยการกระทำเพียงครั้งเดียว เช่นเดียวกับธุรกิจการพัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบการจัดสรรที่ดิน ที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมของผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดิน หากผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินมีความรับผิดชอบ มีวิสัยทัศน์ วางแผนอนาคตเป็น และยังคงประกอบธุรกิจดังกล่าวในระยะยาว ย่อมต้องคิด และตระหนักกับภาพลักษณ์ ชื่อเสียง ผลงาน และคุณภาพสินค้า โดยเอาผู้ซื้อ หรือลูกค้าเป็นที่ตั้งมากกว่าเรื่องอื่นใด

ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะทราบได้อย่างไร เมื่อประสงค์เลือกซื้อทรัพย์สิน ประเภทที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดในอาคารชุดว่าผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน มีความรับผิดชอบ สินค้าดี มีคุณภาพ และเป็น “มืออาชีพ” หลายท่านอาจตรวจสอบจากประวัติ ผลงาน ชื่อเสียงโครงการในอดีต แต่อีกหลายท่านอาจได้รับการแนะนำ การบอกต่อถึงคุณภาพ และความรับผิดชอบของผู้ประกอบการโครงการจากเพื่อนฝูง ญาติสนิท เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อทรัพย์สินประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 จากผู้ประกอบการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน มิใช่เป็นการเลือกซื้อเฉพาะทรัพย์สินในแปลงที่ดิน (จำหน่าย) ทรัพย์ส่วนบุคคล เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการซื้อทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งได้แก่ ระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตไปพร้อมกันด้วย

ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ทรัพย์ซึ่งเป็นทั้งอสังหาริมทรัพย์ โฉนดที่ดิน แปลงจำหน่าย ถือเป็นเอกสารสิทธิ์สำคัญทางราชการ และสังหาริมทรัพย์ วัสดุ อุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งภายในบ้าน เป็นต้น ทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ทรัพย์ซึ่งสมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ทั้งระบบสาธารณูปโภค ไฟฟ้า ประปา การกำจัดน้ำเสีย รั้วรอบโครงการ ท่อระบายน้ำ รางวี สวนหย่อม สวนสาธารณะ ตลอดจนบริการสาธารณะต่างๆ อาทิ บริการจัดเก็บขยะมูลฝอย การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ฯลฯ เป็นต้น

หน้าที่ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตของโครงการจัดสรรที่ดิน พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ๒๕๔๓ มาตรา 43 บัญญัติให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ประกอบการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน หากผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะถ่ายโอนอำนาจหน้าที่ หรือประสงค์จะขอพ้นหน้าที่ความรับผิดชอบดังกล่าว ผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดินสามารถกระทำได้ด้วยการแจ้งเป็นหนังสือส่งให้สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย ร่วมกัน จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมา เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะจากผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 44(1) และ 45ตามลำดับ ต่อไป

กรณีดังกล่าวหมายความว่ากระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เป็นอำนาจ หน้าที่ของสมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ทุกราย) ต้องร่วมกันรับผิดชอบ และดำเนินการ แต่เรื่องดังกล่าวหลายท่าน ในฐานะ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจเห็นว่าไม่ใช่เรื่องใหญ่ สามารถบริหารจัดการ และดำเนินการได้ แต่ในทางปฏิบัติ กลับพบว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ส่วนใหญ่) ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้โดยลำพัง โดยปราศจากหรือความร่วมมือ ความช่วยเหลือ สนับสนุนงบประมาณ (ค่าใช้จ่าย) จากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน

อย่างไรก็ตาม หากจะอธิบายความข้างต้นให้เห็นภาพชัดเจน ขอเรียนว่าโครงการจัดสรรที่ดินจำนวน 100 โครงการ จะพบเพียง 10% หรือจำนวน 10 โครงการ ที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถดำเนินการหรือประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ส่วนที่เหลือกว่า 90% หรือจำนวน 90 โครงการ ไม่สามารถดำเนินการได้ด้วยหลากหลายสาเหตุ ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คณะทำงาน หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร รับทราบปัญหา อุปสรรคดังกล่าวเป็นอย่างดี

ด้วยสาเหตุแห่งความไม่สำเร็จในงานจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งเป็น “มืออาชีพ” มีความรับผิดชอบ ใส่ใจต่อลูกค้า ผู้ซื้อทรัพย์สินในโครงการของตน จำนวนไม่น้อย อาทิ กลุ่มบริษัท ปาล์ม สปริงส์ เพลซ จำกัด เครือน้ำตาลมิตรผล ภายใต้แบรนด์ “ปาล์มสปริงส์” และ “ดิ เออร์บาน่า” (จังหวัดเชียงใหม่) กลุ่มบริษัท เปรมสุข จำกัด ภายใต้เเบรนด์ “มณีรินทร์” และ “เดอะ ลีฟวิ่ง อะเวนิว” บริษัท เอส. พี. วิลเลจ จำกัด ภายใต้แบรนด์ “เอส. พี. วิลเลจ” (จังหวัดชลบุรี) กลุ่มบริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ” และ “ปริญญดา - ปริญลักษณ์” (กรุงเทพมหานคร) ฯลฯ เป็นต้น จึงได้ยื่นมือช่วยเหลือ อำนวยความสะดวก ตลอดจนการสนับสนุนงบประมาณ (ค่าใช้จ่าย) การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่สมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยการอนุมัติจัดจ้าง “Professional Outsource” หรือที่ปรึกษา รองรับ และดำเนินงานเรื่องดังกล่าวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ลูกค้าภายในโครงการของตนทั้งหมดในทุกโครงการ

“ข้อดี” มีหลายข้อ ทั้งการมีเจ้าภาพการดำเนินงานที่ชัดเจน ดำเนินงานได้ตามเป้าหมาย ไม่เสียเวลา เสียค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น หรือเสียอนาคต หากจดทะเบียนไม่ได้ ที่สำคัญ ได้แก่ การเกิดความสำเร็จในงานจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สมดังเจตนารมณ์ของทั้งสองฝ่าย

......................................................

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย