ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

31 มีนาคม 2560
5,668

พม่ามองพม่าอย่างไร

พม่าหรือเมียนมา นับเป็นประเทศที่มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่สูงที่สุดในอาเซียนมาหลายปีแล้ว

 ใครต่อใครแห่ไปลงทุนเมียนมากันมากมายจนแชมป์เก่าอย่างไร ถอยกรูดไปหมด ท่านอยากทราบไหม พม่ามองพม่าอย่างไรบ้าง

ในวันจันทร์ที่ 27 มีนาคม 2560 ผมไปบรรยายที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์เมียนมา (Myanmar Real Estate Services Association: MRESA) ที่นครย่างกุ้ง สมาคมนี้นับเป็นสมาคมแห่งเดียวในประเทศเมียนมาด้านอสังหาริมทรัพย์ ในสมาคมประกอบด้วยนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน นายหน้า เป็นต้น แถมยังมีสาขาทั่วทุกรัฐของเมียนมา รวมสมาชิกถึง 5,100 คน นับเป็นสมาคมที่มีสมาชิกมากที่สุดแห่งหนึ่งในอาเซียน ใกล้เคียงระดับสิงคโปร์และมาเลเซียที่มีนักวิชาชีพมากมายเลยทีเดียว

สมาคมแห่งนี้เชิญผมไปพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยให้ข้อคิดและข้อมูลสำหรับนักพัฒนาที่ดินชาวเมียนมา ผมก็พูดให้เห็นถึงวงจรชีวิตหรือวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ให้เขาไม่หลงกับการเฟื่องฟูในขณะนี้ เพราะวันข้างหน้าก็จะตกต่ำเช่นที่ประเทศเพื่อนบ้านเคยพบพานมาแล้ว โดยยกตัวอย่างความล้มเหลวต่าง ๆ ตลอดจนแนวทางการวิเคราะห์ตลาดเพื่อการวางแผนการลงทุน รวมถึงกรณีศึกษาพิบัติภัยกับราคาอสังหาริมทรัพย์เพราะที่เมียนมาเคยมีกรณีพายุนากีสที่สร้างความเสียหายมายมาย และสุดท้ายต่อด้วยภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนเพื่อเปรียบเทียบกับเมียนมาเอง

ในระหว่างบรรยาย ผมได้ทำแบบสอบถามเพื่อถามผู้เข้าสัมมนาซึ่งเป็นสมาชิก โดยได้แบบสอบถามตอบกลับมาในระหว่างที่ผมบรรยายเลยจำนวนเกือบ 100 ชุดจากสมาชิกทั้งหมด 300 คนที่เข้าประชุม ผมจึงนำมาเผยแพร่ในบทความแบบ Exclusive สำหรับกรุงเทพธุรกิจในที่นี้เป็นแห่งแรก เรียกว่าวิเคราะห์แบบปัจจุบันทันด่วนไปเลย ลองมาดูกันนะครับ

1. ในจำนวนผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด กลุ่มใหญ่ที่สุด 44% เห็นว่าเศรษฐกิจในปี 2560 น่าจะดีกว่าปี 2559 ที่ดีมากแล้วเสียอีก ที่เห็นว่าพอ ๆ กันมี 26% ที่เห็นว่าจะแย่กว่ามีเพียง 30% โดยในการนี้มีผู้เห็นว่าจะแย่ที่สุดเพียง 13%

2. ต่อข้อถามว่าแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครย่างกุ้งจะเป็นอย่างไรในปี 2560 ปรากฏว่า 45% บอกว่าจะดีกว่าปี 2559 เสียอีก จะเห็นได้ว่าเศรษฐกิจดี ก็ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ดีตามไปนั่นเอง ไม่ใช่ไปกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่ราชการไทยเข้าใจกัน อสังหาริมทรัพย์จะโตได้ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจโต คนพอมีเงิน ก็จะซื้อแก้วแหวน เพชรนิลจินดา รถ และบ้าน เป็นต้น แต่ถ้าไม่มีเงิน เศรษฐกิจไม่ดี ก็คงไม่ซื้อ หรืออาจจะต้องขายออกไปนั่นเอง นอกนั้นมีที่เห็นว่าจะพอ ๆ กับปี 2559 ที่ดีอยู่แล้ว 34% และที่เห็นว่าจะถดถอยกว่าปี 2559 มีเพียง 20% เท่านั้น

3. ต่อข้อถามว่าแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับประเทศจะเป็นอย่างไร ปรากฏว่ามีจำนวน 42% ที่บอกว่าจะดีกว่าปี 2559 ซึ่งแสดงว่าเปอร์เซ็นต์นี้อาจจะน้อยกว่าในนครย่างกุ้ง เพราะนครย่างกุ้งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ จึงมีการเจริญเติบโตมากกว่า ในจังหวัดหลายแห่งในเมียนมาก็ยังไม่เติบโตมากนัก จะเห็นได้ว่าที่คิดว่าตลาดจะพอ ๆ กับปี 2559 มี 33% ส่วนที่เห็นว่าจะแย่กว่ามีเพียง 25% เท่านั้น

4. สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่เติบโตค่อนข้างสูง จัดลำดับได้ดังต่อไปนี้:

อันดับที่หนึ่งก็คืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ได้รับการโหวตสูงสุด 29%

อันดับที่สองรองลงมาคือตลาดที่ดิน 22% เพราะในช่วงหนึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นนับพันเท่าในบางบริเวณเลยทีเดียว

อันดับที่สามก็คืออาคารสำนักงาน 15% จะเห็นได้ว่าตลาดพื้นที่สำนักงานยังมีขนาดเล็ก จึงมีการขยายตัวมาก

อันดับที่สี่ก็คือศูนย์การค้า 12% เพราะกำลังได้รับความนิยมมาก แต่กำลังซื้อยังจำกัด ในนครย่างกุ้งจึงยังไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ๆ เช่นในกรุงเทพมหานคร

อันดับที่ห้าก็คือ นิคมอุตสาหกรรมที่มีความต้องการค่อนข้างสูง 11%

อันดับที่หกก็คือ ธุรกิจบ้านจัดสรรและอาคารชุด ซึ่งมีสัดส่วนเพียง 10%

นอกนั้นเป็นอื่นๆ อีก 1% จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครย่างกุ้งยังไม่ได้พัฒนาไปทางที่อยู่อาศัย เพราะความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนยังจำกัดอยู่เป็นอย่างมาก

5. ถ้านักธุรกิจเหล่านี้สามารถไปซื้อบ้านในต่างประเทศไทย ประเทศใดได้รับความนิยมเป็นพิเศษ คำตอบก็คือ

สิงคโปร์เป็นอันดับที่หนึ่ง โดยได้คะแนนถึง 44% จากทั้งหมด ประเทศเล็ก ๆ ที่แทบไม่มีอะไร นอกจากความเป็นประชาธิปไตย มีความมั่นคงทางการเมือง ไม่ปล่อยให้ใครมาปิดถนนส่งเดช และมีการบริหารที่โปร่งใส กลับได้รับความนิยมเป็นที่หนึ่ง

ไทยได้อันดับที่สองได้ 30% จากทั้งหมด คนไทยเราคงไม่มีใครคิดจะไปซื้อบ้านในสิงคโปร์ คนสิงคโปร์ก็คงไม่อยากไปซื้อบ้านในเมียนมา แต่คนเมียนมาอยากมีบ้านในไทย เพราะรู้สึกถึงความเป็นมิตร ผิดกับคนไทยที่มีความรู้สึกเป็นลบต่อพวกเขา เพราะเราคงศึกษาประวัติศาสตร์ที่เต็มไปด้วยอคติและการปลุกระดมลัทธิคลั่งชาติมาในอดีตนั่นเอง

สหรัฐอเมริกา แม้อยู่ไกลโพ้น ก็ได้รับการโหวตเป็นอันดับที่สาม 15% เพราะเป็นประเทศที่มีความมั่นคงสูง เป็นประเทศที่ยิ่งใหญ่ที่ใครต่อใครก็อยากไปแสวงหาโอกาส หรือส่งลูกหลานไปเล่าเรียนหนังสือนั่นเอง

ส่วนอันดับที่สี่ ห้าและหกก็คือ มาเลเซีย 4% ออสเตรเลีย-นิวซีแลนด์ 3% และยุโรป 3% นอกนั้นเป็นอื่น ๆ 1% จะเห็นได้ว่าไทยเราสู้มาเลเซียได้ แต่ปรากฏว่านายแจ็ค หม่ากลับไม่เลือกไทย อาจเป็นเพราะความไม่มั่นคงทางการเมืองหรือยังไม่เป็นประชาธิปไตยในขณะนี้ ซึ่งเป็นสิ่งชั่วคราว (หวังว่า)

อย่างไรก็ตามเมียนมาก็ยังมีความไม่สงบในหลายรัฐ โดยอันดับแรกก็คือยะไข่ ซึ่งมีชาวมุสลิม อันดับที่สองก็คือว้าแดง ซึ่งไปเข้าข้างจีน อันดับที่สามก็คงเป็นรัฐฉาน ที่มีพวกกองพล 93 เดิม และอันดับที่ 4 ก็เป็นปัญหาชนกลุ่มน้อยกระเหรี่ยง แต่ก็เบาบางลงมากแล้ว ในอนาคต สถานการณ์คงจะค่อยๆ ดีขึ้น ส่วนสถานการณ์ประชาธิปไตยนั้น เมื่อมีความเป็นประชาธิปไตยมากขึ้น ก็ทำให้เมียนมา มีศักยภาพสูงขึ้น แต่ก็ยังถูกทหารควบคุมอยู่ 4 กระทรวงหลัก ทำให้ยังขยับอะไรไม่ได้เต็มที่นัก

นี่คือสิ่งที่เราควรเรียนรู้จากประเทศเพื่อนบ้านเช่นเมียนมา ตามทำนอง "รู้เขา รู้เราฯนั่นเอง

แชร์ข่าว :
Tags: