บ้านสิงคโปร์ล้นตลาดสอนอะไรเรา

เขาหาทางออกอย่างไร ไทยจะเรียนรู้อะไรจากเขาได้บ้าง

ก่อนอื่นคงต้องบอกว่าที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์นั้น

1) เกือบทั้งหมดหมายถึงห้องชุดพักอาศัย โดยมีสัดส่วนถึง 94% (http://bit.ly/29XENnU) ที่เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์มีน้อยมาก เพียง 6% ทั้งนี้เพราะราคาที่ดินแพง โอกาสจะสร้างบ้านติดดินจึงมีอยู่น้อยมาก

2) ประมาณ 74% ของที่อยู่อาศัยสร้างขึ้นโดย “การเคหะแห่งชาติ” ของสิงคโปร์ หรือ Housing Development Board ซึ่งกรณีนี้ต่างจากไทยที่การเคหะแห่งชาติของไทยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ไม่ถึง 1% ของทั้งตลาด

3) ที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยภาคเอกชนนั้นส่วนมากซื้อที่ดินมา Urban Redevelopment Authority ของทางราชการมาสร้าง หรือไม่ก็ถมทะเลในกรณี เช่น เกาะเซ็นโตซา และมีสิทธิการเช่าที่ 99 ปี

ในระหว่างปี 2559-2560 นี้สิงคโปร์มีที่อยู่อาศัยที่จะสร้างเสร็จรวม 31,362 หน่วย แต่มีอยู่ 7,482 หน่วยหรือ 24% ที่ยังไม่มีคนซื้อ (http://bit.ly/29UhYOa) การที่มีหน่วยสร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้ซื้อสูงถึงราวหนึ่งในสี่นี้ แสดงถึงความไม่มั่นคงของตลาดที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควร เพราะนั่นหมายความว่ากำไรของธุรกิจนี้จมอยู่ในตัวอาคาร ยังไม่สามารถนำมารับรู้รายได้ได้เท่าที่ควร ความน่าวิตกจึงเกิดขึ้น

ณ สิ้นปี 2558 ที่ผ่านมา มีบ้านที่สร้างเสร็จโดยภาคเอกชนแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 25,532 หน่วย หรือ 8.1% ของที่อยู่อาศัยภาคเอกชนทั้งหมด 315,210 หน่วย จำนวนที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิงคโปร์คือประมาณ 1,225,300 หน่วย แต่เดิมที่อยู่อาศัยที่ภาครัฐสร้างมีสัดส่วนสูงถึง 85% และลดลงมาถึง 74% ในปัจจุบัน ภาคเอกชนมีบทบาทในการสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ส่วนมากเป็นที่อยู่อาศัยราคาแพงที่ขายแค่คหบดีและชาวต่างชาติเป็นสำคัญ

และก็ล้อตามกันไปก็คือค่าเช่าลดลง โดยในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าลดลงนับสิบเปอร์เซ็นต์ เฉพาะในปี 2558-2559 ค่าเช่าลดลง 3.1% (http://bit.ly/2a834G7) กรณีนี้แตกต่างจากไทยที่ค่าเช่าที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้น หรืออย่างน้อยก็เท่าเดิม ในสิงคโปร์มีชาวต่างชาติย้ายเข้าไปอยู่เพิ่มขึ้น แต่ค่าเช่ากลับลดลง ทั้งนี้เพราะสิงคโปร์ได้สร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเกินความต้องการของผู้ซื้อไปในระดับหนึ่งนั่นเอง

ผู้ซื้อหลักของห้องชุดในสิงคโปร์ก็คือชาวจีนแผ่นดินใหญ่ แต่ภาวะตลาดขณะนี้อาจลดน้อยลงไปบ้างตามการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศจีน นักลงทุนจากอินโดนีเซียก็ซื้อน้อยลง เพราะขณะนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียกำลัง “บูม” การลงทุนจึงเน้นในประเทศเป็นหลัก ส่วนนักลงทุนจากมาเลเซียก็ชะลอตัวลงเช่นกัน นอกจากนั้นก็เป็นนักลงทุนจากประเทศอื่น ซึ่งยังถือว่าเป็นส่วนน้อย

นักพัฒนาที่ดินสิงคโปร์จึงออกไป “ลุย” ในต่างประเทศเป็นว่าเล่น เนื่องจากมีโอกาสพัฒนามาก โดยเฉพาะในกรุงจาการ์ตา กรุงมะนิลา กรุงพนมเปญ กรุงฮานอย นครโฮจิมินห์ซิตี้ จะเห็นได้ว่าบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ของสิงคโปร์ไป “ยีดหัวหาด” ไว้เป็นอันมาก ในขณะที่นักพัฒนาที่ดินไทยยังจดๆ จ้องๆ เพราะลำพังการพัฒนาที่ดินในประเทศไทย ยังมีโอกาสอยู่ แต่ขณะนี้อาจเป็นจุดเปลี่ยนของไทย ที่ภาวะฝืดเคืองกำลังเกิดขึ้น นักพัฒนาที่ดินไทยโดยเฉพาะบริษัทมหาชนอาจมีความจำเป็นต้องออกไปพัฒนาที่ดินในต่างประเทศบ้าง

การที่สิงคโปร์เป็นเสมือน “ศูนย์กลางทางการศึกษา” มีมหาวิทยาลัยดังๆ จากต่างประเทศมาเปิดสาขามากมาย บางแห่งยังเปิดสอน MBA เป็นภาษาจีนอีกต่างหาก จึงทำให้นักลงทุนจีนมาซื้อหาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์เพื่อลูกหลานกันเป็นอันมาก ส่วนกรณีของอินโดนีเซียนั้น เขามาเอาเงินมา “พัก” อยู่ที่สิงคโปร์ แต่เนื่องจากขณะนี้อินโดนีเซียกำลังบูม ประกอบกับรัฐบาลนิรโทษกรรมผู้ที่นำเงินออกไปนอกประเทศ สามารถนำกลับมาในประเทศได้โดยเสียค่าธรรมเนียมไม่มาก จึงทำให้เงินอินโดนีเซียไหลกลับประเทศอย่างมโหฬาร สร้างความสั่นสะเทือนแก่สิงคโปร์พอสมควรทีเดียว

ที่ผ่านมามีต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์กันมาก จนกระทั่งรัฐบาลต้องออกกฎหมายว่า ชาวต่างชาติที่มาซื้อ จะต้องเสียภาษี 10% ในทำนองเดียวกับที่คนไทยส่งลูกไปเรียนในออสเตรเลีย ก็ต้องเสียค่าเทอมแพงกว่าเด็กท้องถิ่นเพราะเราไม่เคยเสียภาษีให้เขานั่นเอง แต่ที่ผ่านมาก็ยังมีกระแสซื้ออสังหาริมทรัพย์ถาโถมเข้าสิงคโปร์อย่างไม่ขาดสาย จนรัฐบาลสิงคโปร์ต้องยกระดับการเก็บภาษีต่างชาติขึ้นเป็น 15%

กรณีนี้บ่งชี้ว่ารัฐบาลสิงคโปร์เห็นว่านักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ มุ่งไปที่ผลประโยชน์ของประเทศชาติเป็นสำคัญ จึงไม่คำนึงถึงผลเสียต่อบริษัทพัฒนาที่ดิน มุ่งเก็บภาษีมาบำรุงประเทศมากกว่าจะเห็นแก่นักธุรกิจนั่นเอง อย่างไรก็ตามด้วยภาวะชะลอตัวแบบนี้ มีโอกาสที่ในปี 2560 จะมีการลดทอนหรือไม่ก็ยกเลิกภาษีที่เก็บกับชาวต่างชาติ เพื่อกระตุ้นให้ต่างชาติกลับมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง

สิงคโปร์ยังไม่กลัวต่างชาติเพราะมี “ไม้เด็ด” ก็คือมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่สำหรับไทย ผู้มีอำนาจทั้งหลายคงไม่ต้องการการเสียภาษีนี้มาบำรุงประเทศ จึงกำหนดให้เก็บภาษีนี้สำหรับบ้านที่มีราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเสมือน “Joke” ที่น่าขมขื่นเพราะการเห็นแก่ประโยชน์ตนมากกว่าประโยชน์ของชาติ

การเห็นแก่ประโยชน์ของชาติที่มากกว่า จึงเป็นเครื่องบ่งชี้ว่าทำไมสิงคโปร์จึงเจริญกว่าไทย