ตรวจแถวอสังหาฯ อาเซียนล่าสุด

ก้าวหน้าของชาติอื่น แต่ไทยก็ต้อง Speed ตนเองขึ้นมา อย่าให้ใครมา “หายใจรดต้นคอ”!

เมื่อไม่กี่วันมานี้ (5-7 พฤษภาคม 2559) ผมได้ไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียนที่ผมเคยเป็นกรรมการอยู่ด้วย ครั้งนี้มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั้งระดับปฏิบัติงาน ข้าราชการ และอาจารย์ในอาเซียน เข้าร่วมประชุมประมาณ 300 ท่าน จึงขอนำสถานการณ์ล่าสุดมาเล่าให้ฟังครับ

พนมเปญจะสร้างตึกสูงสุด

ตอนนี้ในพนมเปญกำลังรื้อสวนสนุกที่อยู่ตรงข้ามกับนากาเวิลด์ซึ่งเป็นกาสิโนขนาดใหญ่ มาสร้างตึกที่สูงที่สุดในเอเซีย จะให้สูงถึง 500 เมตร เป็นอาคารตึกแฝด 133 ชั้น เจ้าของโครงการคือกลุ่มบริษัทไทบุนรุ่ง ซึ่งเป็นกลุ่มนักธุรกิจกัมพูชาที่ดำเนินกิจการโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล และอาจร่วมกับกลุ่มทุนจีนด้วย

ถ้าตึกนี้สร้างเสร็จก็จะสูงกว่าทวินทาวเวอร์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ซึ่งสูง 452 เมตร สูงกว่าตึกเคียงนามในกรุงฮานอยที่จะสูง 345 เมตร ซึ่งสูงถึง 77 ชั้น และสูงกว่าตึกใบหยก 2 ในกรุงเทพมหานครที่สูง 304 เมตร อย่างไรก็ตาม แต่ก็ยังไม่รู้ว่าจะได้สร้างจริงหรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้เมื่อ 6 ปีก่อน สมเด็จฮุนเซ็นก็ให้เกียรติเปิดตัวอาคารสุดถึง 555 เมตรบนเกาะเพชร ซึ่งตั้งอยู่ใกล้เคียงบริเวณนี้มาแล้ว แต่จนบัดนี้ก็ยังไม่ได้ลงมือก่อสร้าง!

สำหรับนโยบายให้เช่าที่ดินในกัมพูชานั้น เมื่อก่อนให้เช่า 99 ปี ปัจจุบันนี้ไม่มีการให้เช่าแล้ว โดยรัฐบาลให้เช่าแค่ 50 ปี แต่อาจต่อสัญญาในภายหลังได้ (ตามเงื่อนไขที่จะตกลงกัน) ขณะที่ไทยยังจะมีแผนให้เช่ายาวถึง 99 ปี ส่วนในกรณีห้องชุดต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดในกัมพูชาได้แล้ว โดยซื้อได้ในสัดส่วนไม่เกิน 70% ของพื้นที่ทั้งหมด สำหรับไทยให้ซื้ออยู่ได้ 49% แม้ว่าครั้งหนึ่งไทยเคยเปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 100% แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำปี 2542-2545 ไม่ค่อยมีใครมาซื้อ เลยลดสัดส่วนเหลือเพียง 49%

สิงคโปร์จะยกเลิกภาษีเก็งกำไร

ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์มีการเก็งกำไรกันสูงมาก รัฐบาลจึงจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพิ่มขึ้นสำหรับชาวสิงคโปร์ที่ซื้อไปเก็งกำไรโดยซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป และยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ หากไปซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ต้องเสียภาษี 10% เพราะถือว่ามาเอาประโยชน์จากเขา คล้ายกับกรณีเราส่งบุตรหลานไปเรียนหนังสือในออสเตรเลียหรือประเทศตะวันตก ก็ต้องเสียค่าเล่าเรียนสูงกว่าคนท้องถิ่นเพราะเราไม่เคยเสียภาษีให้เขาเลย จะมารับประโยชน์เช่นบุตรหลานของคนท้องถิ่นไม่ได้

แต่การเก็งกำไรในสิงคโปร์ก็ยังไม่สิ้นสุด ในปี 2554 รัฐบาลสิงคโปร์จึงกำหนดว่า ต่อไปนี้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ต้องเสียภาษี 15% เช่น ห้องชุดหน่วยละ 30 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีก่อนเลย 4.5 ล้านบาท ในขณะนี้มีแนวโน้มว่ารัฐบาลสิงคโปร์กำลังพิจารณาที่จะยกเลิกหรือลดหย่อนภาษีส่วนนี้เพราะสามารถควบคุมการเก็งกำไรได้แล้ว และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

จะสังเกตได้ว่ารัฐบาลสิงคโปร์ไม่เห็นแก่ “หน้าอินทร์หน้าพรหม” ที่ไหนเลย โดยบรรดาบริษัทนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ที่กำลังสนุกกับการพัฒนาโครงการอาคารชุดราคาแพงขายชาวต่างชาติก็สะดุดกึกลงทันทีที่รัฐบาลใช้ “ยาแรง” สกัดการขยายวงในการเก็งกำไร เนื่องจากในสิงคโปร์มีนายหน้าถึงราว 30,000 คน ส่วนหนึ่งก็ “ทำมาหากิน” กับต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็ “พลอยฟ้าพลอยฝน” ซวดเซไปด้วย แต่รัฐบาลไม่สนใจ โดยยึดประโยชน์ทางเศรษฐกิจของชาติเหนือกลุ่มธุรกิจ

กระบวนการประเมินขั้นสุดยอดของมาเลเซีย

ขณะที่ไทยมีการปรับราคาประเมินทุนทรัพย์ (ที่ดิน) เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทุก 4 ปี แต่ในมาเลเซียสามารถดำเนินการได้ทุกปีอย่างมีประสิทธิภาพดียิ่ง ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะข้อมูลการซื้อขายทรัพย์สินต่างๆ นั้นเป็นข้อมูลสาธารณะที่เปิดเผย เพื่อความโปร่งใส ป้องกันการฟอกเงิน จึงมีข้อมูลที่จะนำมาใช้เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่ของไทยยังมีข้อจำกัด เพราะไม่ยอมเปิดเผยข้อมูลการซื้อขาย และการถือครองทรัพย์สิน คงกลัวคนรู้ว่าใครมีทรัพย์มาก และบางส่วนก็โอนกันตามราคาประเมินของทางราชการในมูลค่าต่ำๆ เพื่อเลี่ยงภาษี ข้อนี้ไทยจึงควรปรับปรุงเป็นอย่างยิ่ง

ผมขอเพิ่มเติมเรื่องภาษีสักหน่อยว่า ในมาเลเซียมีการจัดเก็บภาษีกำไร (Capital Gain Tax) สูงถึง 20% เช่น ถ้าเราซื้อบ้านมาราคา 1 ล้านบาท ตอนขายในอีก 5 ปีถัดมา ราคาขึ้นเป็น 2 ล้านบาท กำไรส่วนเกิน 1 ล้านบาท ต้องนำมาเสียภาษี 20% หรือ 2 แสนบาท น่าเสียดายที่ประเทศไทยไม่มีภาษีนี้ เพราะขาดความโปร่งใสด้านข้อมูลราคาซื้อขายจริง และอาจเกรงใจ “ผู้รากมากดี” ที่ใหญ่ๆ โตๆ จะเดือดร้อนนั่นเอง

เขากำลังเติบโตกันใหญ่

พอดีหน้ากระดาษมีจำกัด ผมคงต้องเล่าเพียงสรุปดังนี้

1) เมียนมาร์เป็นดาวเด่นที่สุดในการลงทุนในขณะนี้ ทั้งบรูไน เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย ต่างวิ่งเข้าไปลงทุน แต่สำหรับไทยยังได้แต่จดๆ จ้องๆ

2) เวียดนามกำลังฟื้นขึ้นมาใหม่อย่างยิ่งยวด เชื่อว่าภายในเวลาประมาณ 2 ปีจากนี้คงจะเติบโตเฟื่องฟูขึ้นเพราะพื้นฐานของชนชั้นกลางเริ่มเติบโตอย่างมหาศาล

3) อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ยังคงเป็นประเทศที่น่าลงทุนในด้านที่อยู่อาศัยสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะความเป็นอยู่ด้านต่างๆ ก็ไม่แตกต่างจากไทยมากนัก

4) ลาวกับบรูไนคงไม่เหมาะที่ไทยจะไปลงทุนด้านโครงการที่อยู่อาศัย เพราะเป็นประเทศเล็กๆ

5) สิงคโปร์และมาเลเซียยังเป็นเสมือน “ตัวดูด” เศรษฐีขาใหญ่ให้ไปซื้อทรัพย์สิน โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากจีน รวมทั้งชาวจีนในประเทศเพื่อนบ้านอีกด้วย

ไทยต้องเร่งขจัดจุดด้อยที่เรา “ถอยหลังเข้าคลอง” มารับตำแหน่งรั้งท้ายแทนเมียนมาร์ในอดีต และเร่งสร้างแรงดึงดูดการลงทุนใหม่ๆ เพื่อความผาสุกของประชาชนเจ้าของประเทศ