ศึกษาแบบอย่างญี่ปุ่นมาใช้ในไทย

เพราะพาผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงาน ไปเรียนรู้จากญี่ปุ่น แม้แต่ปีที่เกิดสึนามิและแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ในปี 2554 ผมก็พาคณะกลับมาโดยสวัสดิภาพก่อน 1 วันพอดี


ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์โตเกียว


ญี่ปุ่นมีขนาด 364,485 ตร.กม. หรือเท่ากับ 71% ของไทย แต่มีประชากรถึง 127.103 ล้านคน มากกว่าไทยถึง 88% ความหนาแน่นของประชากรก็สูงถึง 349 คนต่อตารางกิโลเมตร (ไทยมีเพียง 132 คน) ขนาดเศรษฐกิจญี่ปุ่นซึ่งวัดจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ เป็นอันดับ 3 ของโลก มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 7.03 เท่า มีรายได้ต่อหัวเท่ากับ 3.74 เท่าของรายได้ต่อหัวของไทย ญี่ปุ่นมีรายได้ประชาชาติจากภาคการเกษตรเพียง 1.1% ในขณะที่ไทยเป็น 13.3%


สำหรับภาคมหานครโตเกียวมีประชากร 32 ล้านคน เมื่อรวมเมืองเล็กๆ ที่เป็นเมืองพักอาศัย (bed city) แต่ถ้าคิดเฉพาะกรุงโตเกียว เหมือนกับกรุงเทพมหานคร ก็จะมีประชากร 9 ล้านคนใน 23 เขต (Ward) กรุงโตเกียวมีขนาด 2,188 ตารางกิโลเมตร ที่มีค่าครองชีพที่แพงที่สุดแห่งหนึ่งสำหรับต่างชาติ ใกล้เคียงกับกรุงมอสโก นครโอซากา กรุงเจนีวา และ ฮ่องกง ทำให้คนที่จะมาอยู่โตเกียวได้ ต้องมีฐานะดีพอสมควร


ราคาที่ดินของญี่ปุ่นเพิ่มสูงสุดในปี 2532 ที่ดินในย่านที่แพงที่สุด คือ Ginza นั้น มีมูลค่าสูงถึง 60 ล้านบาทต่อตารางวา ใน 16 ปีต่อมา ราคาลดลงเหลือเพียงหนึ่งในสิบ ขณะนี้มีแนวโน้มดีขึ้นตามลำดับ ในญี่ปุ่นมี “บ้านว่าง” หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือย้ายออกไปแล้วถึง 7.56 ล้านหน่วย จาก 50 ล้านหน่วยทั่วประเทศ หรือราว 15% ของทั้งหมด ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านลดลง 50%


โตเกียวสกายทรี


อสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่น่าสนใจอาคาร Tokyo Sky Tree ซึ่งเป็นอาคารส่งสัญญาณโทรทัศน์ที่สูงที่สุดแห่งหนึ่ง (โดยมีความสูง 450 เมตร) และเพิ่งเปิดเมื่อ 17 พฤศจิกายน 2554 ในโครงการยังมีสนามกีฬา อาคารสำนักงาน และแหล่งบันเทิงต่างๆ พื้นที่ก่อสร้างรวม 230,000 ตารางเมตร สร้างอยู่บนที่ดินขนาด 23 ไร่ หรือมีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินเท่ากับ 6.2 ต่อ 1


บนโตเกียวสกายทรีจะเห็นว่าทั่วกรุงโตเกียว สิ่งก่อก่อสร้างเบียดเสียดกันโดยไม่ต้องร่นระยะมากมายเช่นในกรุงเทพมหานคร เพราะเขาถือว่า ที่ดินแพง ในซอยแคบๆ ก็มีอาคารสูง เขาคงมีระบบดับเพลิงที่ดีแม้ใต้พื้นดินเต็มไปด้วยท่อแก๊สก็ตาม บริเวณริมแม่น้ำในกรุงโตเกียว มักจะก่อสร้างถนนให้รถวิ่ง ถือเป็นการเพิ่มพื้นที่ถนนให้มากขึ้น ไม่ใช่นำมาสร้างเป็นทางจักรยานอย่างที่กรุงเทพมหานครของเราจะทำ ยิ่งกว่านั้นอาคารเก่าแก่ก็ยังได้รับการอนุรักษ์โดยสร้างอาคารใหม่คร่อม ไม่ใช่ “ห้ามแตะต้อง” เช่นที่ “ดรามา” ในไทย เป็นต้น


บ้านประหยัดพลังงานมิซาวา


ครั้งนี้เป็นครั้งที่สองที่ผมพาคณะไปดูบ้านตัวอย่างของบริษัทนี้ ก่อนหน้านี้ผมพาไปดูของไดวาบ้าง เซกิซุยบ้าง ซึ่งทั้งสองเจ้านี้เป็นบริษัทรับสร้างบ้านรายใหญ่ที่คุยว่าขนาดเกิดสึนามิเมื่อปี 2554 บ้านของพวกเขาก็ยังแข็งแรงไม่พังไปเช่นบ้านของบริษัทอื่น แต่ที่ผมพาไปดูของมิซาวา ก็เพราะบ้านของบริษัทนี้ ก่อสร้างอย่างประณีตกว่า ไม่เป็นในเชิงอุตสาหกรรมจนเกินไปนัก


บ้านของบริษัทนี้มีขนาด 125 ตารางเมตร สนนราคาค่าก่อสร้างคือ 26 ล้านเยน หรือราว 7 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 65,160 บาท ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างบ้านเดี่ยวคุณภาพดีของไทย ตกเป็นเงินเพียง 15,000 บาท หรืออย่างสุดหรูก็ไม่เกิน 25,000 บาทเท่านั้น ท่านที่สนใจรู้รายละเอียดของค่าก่อสร้างอาคารในไทย ดูที่ http://goo.gl/1v1LQO ซึ่งกำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่าฯ ที่ผมเป็นประธานก่อตั้ง


ยิ่งหากเป็นบ้านรุ่นท็อปที่ประหยัดพลังงานอย่างยิ่ง ก็ตกเป็นเงิน 30 ล้านเยน สำหรับบ้านขนาดเพียง 100 ตารางเมตร สนนราคาที่คิดเป็นราคาต่อตารางเมตรก็คือ 81,000 บาท นี่แสดงว่าหากเราต้องการรักษาสิ่งแวดล้อมจริงๆ เราต้องใช้เงินมากเป็นพิเศษ ไม่ใช่แค่พูดเพียงลมปากว่า “รักษ์โลก” แต่การสร้างบ้านประหยัดพลังงาน ก็ทำให้ผู้อยู่อาศัยได้กำไรจากการประหยัดพลังงานเช่นกัน


แนวโน้มของบริษัทรับสร้างบ้านใหญ่ๆ ในญี่ปุ่นนั้นใช้ระบบอุตสาหกรรม โดยนำชิ้นส่วนต่าง ๆ มาประกอบเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตามรายได้ของบริษัทรับสร้างบ้าน ก็มีรายได้เกี่ยวเนื่องอื่น เช่น บริษัทมิซาวาที่ผมพาไปดูงาน ก็มีรายได้จากการสร้างบ้านเพียง 47% จากการปรับปรุง-ซ่อมแซม 15% จากการจัดสรรที่ดิน 7% จากการให้เช่าบ้าน 5% นอกนั้นเป็นรายได้ทางอื่น


ห้องชุดพักอาศัยระดับกลาง


ผมพาคณะไปดูโครงการอาคารชุดพักอาศัยระดับสุดหรูของญี่ปุ่นที่สร้างโดยกลุ่มสุมิโตโม ปรากฏว่านักพัฒนาที่ดินไทยถึงกับหัวเราะ เพราะของไทยสร้างได้สวยสดงดงามกว่า ตกแต่งหรูเลิศกว่าเสียอีก แต่ของญี่ปุ่นนั้นเขาเน้นความเรียบหรู และโดยที่ราคาที่ดินของเขาแพงกว่าไทยมาก จึงทำให้แม้ราคาเฉียดล้านบาทต่อตารางเมตร แต่ตัวห้องชุดอาจไม่ได้ดูอลังการเท่าของไทย


อย่างไรก็ตาม สำหรับห้องชุดราคาปานกลางของญี่ปุ่นนั้น เหมาะสมที่คนไทยจะไปซื้ออยู่ เช่น ย่านชูอิเทนกุ ซึ่งห่างจากสถานีโตเกียวเพียง 2.1 กิโลเมตร มีห้องชุดขนาด 43 ตารางเมตรขายตารางเมตรละ 283,000 บาท และขนาด 63 ตารางเมตร ราคาตารางเมตรละ 300,000 บาท หากเทียบราคานี้กับทรัพย์สินของไทย ก็จะพบว่า ราคาค่อนข้างถูก ห้องชุดในญี่ปุ่นมีความปลอดภัย ไปไหนสะดวกด้วยรถไฟฟ้า


โครงการนี้มีชาวต่างชาติซื้อถึง 50% จริงๆ ซื้อได้ทั้ง 100% ชาติที่ไปซื้อมากที่สุดได้แก่ชาวสิงคโปร์ ฮ่องกง มาเลย์ และอินโดนีเซียถึงประมาณ 60% 30% 5% และ 5% ตามลำดับ ไม่พบ “พี่ไทย” ไปซื้อ ในการซื้อห้องชุด ขณะนี้ต้องเสียค่าโอน 3% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี 2.7% และภาษีที่กำไรจากการขาย 5% ทั้งนี้เป็นไปตามราคาประเมินราชการเท่ากับ 60-70% ของราคาตลาด สำหรับค่าส่วนกลางเป็นเงิน 70-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องชุดไม่มีที่จอดรถให้ ต้องเสียค่าจอดเดือนละ 13,000 - 16,000 บาท อย่างอาคารชุดที่ไปชมที่มีห้องชุด 43 หน่วยนั้น มีที่จอดรถแค่ 12 คันเท่านั้น


คงไม่สามารถเล่าได้หมดในฉบับนี้เสียแล้ว แต่ก็ขอทิ้งท้ายว่า ถ้าเราสามารถทำกรุงเทพมหานครของเรามีความมั่นคงปลอดภัยทางการเมือง ไม่มัวปากปรองดอง ย่องจับ-ปรับทัศนคติกันให้วุ่น ก็คงมีคนมาลงทุนซื้อทรัพย์สินบ้านเราอีกมาก ไทยจะเป็นศูนย์กลางความเจริญของอาเซียนได้