เจาะเคล็ดลับ “รวยอสังหาฯ”

         “วัดความร้อนแรง” ได้จาก 20 อันดับแรกหนังสือขายดี ที่มักหยิบยกเรื่องการลงทุนในตลาดหุ้น เป็นหนังสือแนะนำบนแผงหนังสือชั้นนำ        

       แต่ในความเป็นจริง การลงทุนในตลาดหุ้น อาจไม่ถูกจริตกับคนบางกลุ่ม ที่เลือกแสวงหากำไรจากสินทรัพย์ประเภทอื่นที่สามารถให้ผลตอบแทนคืนกลับมาได้คราวละมากๆ เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่วันนี้กำลังฮิตในหมู่ “มนุษย์เงินเดือน”   

        ผู้เขียนมีโอกาสเข้าฟังสัมมนา “เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ของ บริษัท แม็กซิมั่มโพเทนเชียลพาร์ทเนอร์ส จำกัด โดยมีเทรนเนอร์อายุน้อยอย่าง “ปิง-ขวัญชัย ยิ่งเจริญถาวรชัย” มาถ่ายทอดศิลปะการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่าราคาตลาด งานนี้มีผู้สนใจสมัครเข้าฟังคอร์ส เกือบ 60 คน 

        สำหรับเทคนิคการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เทรนเนอร์ส่งต่อถึงเม่ามือใหม่ คือ “จงกำไรตั้งแต่ซื้อ” วิธีการ คือ

        ข้อหนึ่ง จงซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ถูกกว่าราคาตลาด 20% ซึ่งวิธีนี้ใช้ได้ทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสอง

        ข้อสอง จงซื้ออสังหาริมทรัพย์มาแล้วสามารถปล่อยเช่าต่อให้ได้กำไร 8% เพราะในช่วง 3 ปีแรก ผู้กู้ต้องจ่ายดอกเบี้ยแบงก์เฉลี่ย 6% เท่ากับว่า เราจะได้ส่วนต่างมา 2%

        ข้อสาม จงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ในช่วงก่อนหรือหลังโครงการแล้วเสร็จ 2 เดือน เพราะช่วงดังกล่าวมักมีคนที่กู้แบงก์ไม่ผ่านออกมาประกาศขายเงินดาวน์ บางคนยอมขายขาดทุนจำนวนมาก เพราะไม่ต้องการให้แบงก์ยึดเงินดาวน์

        อย่างไรก็ดี นักลงทุนหลายราย มักมีความคิดที่ว่า หากอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไรครั้งละมากๆ ต้องซื้อในช่วง Pre Sale (เปิดขายอย่างไม่เป็นทางการ) หรือช่วงที่โครงการสร้างไปแล้ว 50% แต่ในความเป็นจริง ช่วงที่ทำกำไรได้ดีที่สุด คือ ช่วงโครงการใกล้เสร็จ หรือเสร็จแล้วต่างหาก

        เรื่องนี้ “เทรนเนอร์ปิง” แชร์ประสบการณ์ให้ฟังว่า ครั้งหนึ่งเขาเคยต่อรองขอซื้อเงินดาวน์คอนโดมิเนียมได้ถูกมาก จากราคาเปิด 400,000 บาท ลดเหลือ 40,000 บาท บางครั้งยังเคยต่อรองเจ้าของเดิม ด้วยการขอวางเงินดาวน์และขอรับโอนห้องในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า ซึ่งระหว่างนั้นยังขอตกแต่งห้อง เพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่เข้าอยู่อาศัย วิธีการดังกล่าว เราในฐานะเจ้าของรายใหม่ นอกจากจะยังไม่ต้องผ่อนเงินกู้กับแบงก์แล้วยังจะได้รับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าคนใหม่ด้วย   

        ท้ายที่สุดแล้วการจะได้มาซึ่งกำไรมากๆ คงหนีไม่พ้นการทำการบ้านอย่างหนัก อย่างน้อยก่อนจะตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง “มือใหม่” คงต้องเดินสายดูโครงการหลายสิบแห่ง เพื่อคัดทำเลที่ดีที่สุดมาเพียง 1 แห่ง

        โดยเทรนเนอร์คนเก่งบอกว่า ใช้เวลาดูโครงการเกือบร้อยแห่ง เพื่อคัดทำเลที่ดีที่สุดเพียง 10 แห่ง