ม้วนตัวฝ่าวิกฤติ เดินหน้าสร้างอาณาจักร ‘เนอวานา’

ม้วนตัวฝ่าวิกฤติ  เดินหน้าสร้างอาณาจักร ‘เนอวานา’
10 พฤศจิกายน 2563
292

ในสมรภูมิ ”ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” แบรนด์เนอวานา ถือว่าเป็นแบรนด์น้องใหมแจ้งเกิดมาเพียง 16 ปี แต่ “จุดยืน” (Positioning) ของแบรนด์”ในบ้านเดี่ยวที่มีความหรูหรา (ลักซ์ชัวรี่) บนทำเลที่โดดเด่นชัดเจน ตั้งอยู่บนถนนใหญ่ นี่คือผลงานของ “ศรศักดิ์  สมวัฒนา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน)ผู้บริหารหนุ่มผู้ปั้นแบรนด์ “เนอวานา” ได้ก่อร่างสร้างธุรกิจอสังหาฯ ที่เริ่มจากศูนย์ (Ground Zero) เขาใช้องค์ความรู้จากการที่เคยเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ดูแลด้านการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ในธนาคารชื่อดังมากว่า 9 ปี ผันตัวมาโลดแล่น ปั้นธุรกิจอสังหาฯ โดยเงินทุนก้อนแรกได้มาจากการรวบรวมจากญาติพี่น้องด้วยเงินตั้งต้น

สิ่งที่ทำให้นักวิเคราะห์การเงินหาญกล้าพอผันตัวเองมาเป็นนักพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ เพราะมีองค์ความรู้ของฐานการเงินที่แน่น กับการดูแลหน่วยงานปรับโครงสร้างหนี้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540

นี่คือ “จิ๊กซอว์” สำคัญที่ทำให้เขามั่นใจได้ และมองภาพของอสังหาฯ เมืองไทยพร้อมกันกับค่อยๆ ก้าวเดินในจังหวะที่มั่นคง เลือกตลาด และทำเลที่ใช่ที่สุด โดยไม่ทำให้ธุรกิจล้มกลางคัน ถึงแม้สะดุดขาตัวเองบ้าง แต่ก็ลุกขึ้นมายืนได้อย่างรวดเร็ว อย่างคนที่เคยเห็นบทเรียนจากนักธุรกิจอสังหาฯ หลายรายเจ็บตัวมามากมาย

“ธุรกิจอสังหาฯ มีขึ้นมีลง เราต้องแก้ไขปัญหา และหาโอกาสในวิกฤติเพื่อให้ธุรกิจอยู่รอด รวมถึงเรื่องการบริหารการเงินเป็นเรื่องสำคัญ ที่ผ่านมาทุกคนเติบโตมาจากตลาดล่างที่ถือว่าเป็นตลาดใหญ่ที่สุด ซึ่งมีทั้งคนรอดและไม่รอด เพราะเมื่อถึงภาวะวิกฤติ กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือลูกค้ากลุ่มนี้”

การเห็นธุรกิจผ่านร้อนผ่านหนาวมายาวนานจึงทำให้ตกผลึกวิธีคิดได้ว่า 2 กุญแจดอกสำคัญที่พาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ามรสุมอยู่รอดได้มาทุกวิกฤติคือ การเลือก “ลูกค้า” กลุ่มเป้าหมาย และการเลือก “ทำเล” ในการพัฒนา

เป้าหมายสำหรับเนอวานา จึงโฟกัสไปที่กลุ่มลูกค้าระดับบน (Upper Class) โครงการที่เปิดตัวแรกๆ จึงเริ่มต้นจับตลาดที่มีกำลังซื้อบ้านราคาหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไป

“ลูกค้ากลุ่มอัพเพอร์ คลาส มีภูมิต้านทานต่อเศรษฐกิจสูง เมื่อเทียบกับตลาดล่าง แม้จะเกิดวิกฤติก็ตาม ถึงแม้ยอดการจองไม่หวือหวาแต่มีการเติบโตไปเรื่อยๆ อย่างระมัดระวังไม่ผลีผลาม โดยมากซื้อแล้วโอนฯแทบทุกราย มีส่วนน้อยที่จะเปลี่ยนใจไม่โอนฯ”

ส่วนด้าน  “ทำเล” เนอวานา เลือกที่จะพัฒนาบนทำเลที่เป็นไพร์มเอเรียเท่านั้น ที่ใกล้จุดสำคัญที่เป็นศูนย์กลางของแต่ละมุมเมืองของกรุงเทพฯ มีจุดเชื่อมต่อระบบการขนส่งสาธารณะ ต้องติดถนนใหญ่เท่านั้น ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่เน้นความสะดวกสบาย อยู่ในทำเลที่ดีในทุกโครงการ เป็นบ้านเดี่ยวที่ติดถนนเส้นหลัก เช่น เกษตร-นวมินทร์, พระราม9, กรุงเทพกรีฑา, บางนา-ตราด, กัลปพฤกษ์-สาทร, อ่อนนุช เป็นต้น เนื่องจากเป็นบ้านเดี่ยวติดถนนใหญ่ จึงเสมือนกับเป็นการลงทุนที่ซื้อแล้วราคาขึ้นตั้งแต่ปีแรกๆ ทันที

“นี่คือสาเหตุหลักที่ทำให้เนอวานาประคับประครองตัวเองให้ผ่านพ้นวิกฤติมาได้ เพราะเรามีฐานลูกค้าที่แข็งแรง ลูกค้าพึงพอใจกับสินค้าที่ได้รับ จากประสบการณ์ที่ดีในการอยู่อาศัย รวมถึงมูลค่าสินทรัพย์ที่ซื้อไป มีมูลค่าสูงขึ้นมาก (Land Value Appreciation) เพราะโครงการเนอวานาตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ติดถนนใหญ่เสมอ”

และ 2 ปัจจัยหลักนี้เองที่ช่วยให้ บริษัท “เนอวานา ไดอิ” ผ่านมรสุมความเสี่ยงจากวิกฤติที่รุนแรงอย่างไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด-19) มาได้ ซึ่งธุรกิจอสังหาฯมีหลายโครงการที่ปฏิเสธไม่ได้ว่าเจ็บตัวไปตามๆ กัน เพราะเงินหายไปจากระบบ กำลังซื้อลดลงหายไปจากตลาด ทุกนักพัฒนาอสังหาฯ จึงแก้โจทย์ในแบบคล้ายๆ กัน นั่นคือ โครงการที่เปิดตัวไปแล้วต้องประคับประคองตัวเองให้อยู่รอด เร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จดีกว่าแบกสต็อก และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อรอดูสถานการณ์ บางรายประสบภาวะเงินทุนจึงต้องมีการออกหุ้นกู้เพื่อแก้ไขปัญหาสภาพคล่องให้อยู่รอด อีกทั้งด้วยสภาวะตลาด ทำให้ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็อนุมัติยากขึ้น รวมถึงในมุมของดีเวลลอปเปอร์ การอนุมัติการพัฒนาโครงการก็ยากขึ้นด้วยเช่นกัน

“ตลอดเวลาที่ผ่านมา 16 ปี เนอวานาพัฒนาโครงการมากว่า 27 โครงการ องค์กรเราไม่ได้เติบโตแบบรวดเร็วสุดขีด เพราะหากวิ่งเร็วมาก ฐานทุนไม่แข็งแรงก็ล้มได้ แต่หากฐานทุนแข็งแรงแต่ไม่ระมัดระวัง เมื่อเจอวิกฤติ ก็ล้มได้เหมือนกัน เราจึงไม่ประมาท และเดินไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติ”

ที่ผ่านมาเนอวานาไม่มุ่งเน้นลงทุนในโครงการที่เสี่ยงจนเกินไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบ มีโครงการคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่โครงการ และเน้นจับตลาดลักซ์ชัวรี่เป็นหลัก เช่น โครงการ บันยันทรี เรสซิเดนซ์ (Banyan Tree Residences) คอนโด Branded Residence ที่ตั้งอยู่ริมโค้งน้ำเจ้าพระยา ย่านเจริญนคร ที่มียอดขายไปแล้วกว่า 70%

“เนอวานาเราเลือกที่จะมุ่งพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลัก เพราะโครงการคอนโดมิเนียมนั้นขายกระดาษ ทุกสิ่งจึงขึ้นอยู่กับผู้ซื้อจนถึงวันที่จะโอนฯ ซึ่งในทางปฏิบัติจะวัดรายได้จากการที่ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์จริงซึ่งไม่ใช่ทุกบริษัทที่จะปิดโอนฯได้จริงตามยอดจอง”

“ตลาดคอนโดมิเนียมถือว่าได้ผ่านพ้นช่วงพีคไปแล้ว นี่คือเหตุผลที่ทำให้เนอวานา พัฒนาคอนโดน้อย มุ่งเน้นแค่เพียงพอร์ต บ้านแนวราบ ซึ่งความเสี่ยงต่ำกว่า”

ในขณะที่โครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว ถือเป็นพอร์ตฟอลิโอใหญ่ในธุรกิจ ซึ่งตอบโจทย์ตลาดในยุคโควิด ในปี 2563 นี้มีการปรับแผนธุรกิจเปิดตัวโครงการ 2 โครงการจากที่วางแผนไว้5 โครงการ โดยตั้งอยู่ในโครงการ เนอวานา บางนา ทาวน์ชิป (Nirvana Bangna Township) โครงการบ้านเดี่ยวติดถนนใหญ่ บางนา-ตราด และอยู่ใน คอมมิวนิตี้ มอลล์ เปิดตัวแล้ว 2 โครงการ ประกอบด้วย เนอวานา บียอนด์ บางนา-แอท ยู พาร์ค (Nirvana BEYOND) บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ราคา 20-40 ล้านบาท และแบรนด์ใหม่

เนอวานา เอเลเมนท์ บางนา (Nirvana ELEMEN) บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 9-20 ล้านบาท

ในปี 2563 บริษัทฯตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 2,900 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 2,600 ล้านบาท โดยอีกประมาณ 300 ล้านบาท คาดว่าจะบรรลุตามเป้าหมายที่วางไว้ ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายก่อนสิ้นปี ท่ามกลางวิกฤติโควิด

ในช่วงระยะเวลาที่ยากลำบาก ทุกดีเวลลอปเปอร์ ไม่ว่าเล็กกลางใหญ่ ต่างดิ้นรนเอาตัวรอด กระโดดเข้าไปทำ“สงครามราคา” ลดราคาเพื่อระบายสต็อกสินค้า ชิงความต้องการซื้อ (ดีมานด์ในตลาด) สำหรับเนอวานาที่จับกลุ่มลูกค้าระดับบน กลับคิดต่างมุม เพราะฐานลูกค้าเป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อ จึงเลือกนำเสนอในสิ่งที่ลูกค้าต้องการ ไม่เข้าไปอยู่ในสงครามราคา แต่ส่งมอบความคุ้มค่า และช่วยลดภาระมากกว่าจะหวังการลดราคา

เพื่อกระตุ้นการขายและโอนในช่วง2 เดือนสุดท้ายก่อนสิ้นปี เนอวานาจึงจับมือกับพันธมิตรทางด้านการเงิน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าที่ยังกังวลเรื่องการซื้อบ้านในช่วงนี้ โดยให้แคมเปญพิเศษ สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำ 0.9% คงที่นาน 3 ปี สำหรับทุกโครงการพร้อมอยู่ในเครือเนอวานา  โดยบริษัทเป็นผู้แบกภาระดอกเบี้ยส่วนต่างให้กับลูกค้าที่เข้ามาซื้อบ้านในช่วงวิกฤติที่ทุกคนต่างกังวลและยังไม่เชื่อมันกับสภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้งในช่วง 1 ปีแรกยังเพิ่มความมั่นใจให้ลูกค้าว่าสามารถผ่อนชำระรายเดือนได้แบบสบายกระเป๋า ด้วยโปรโมชั่น ผ่อนล้านละ 1,000 บาท หรือผ่อนต่ำต่อเดือนเริ่มต้นเพียง 7,500 บาทเท่านั้น

ในปี 2564  คาดการณ์ว่าสถานการณ์จะยังไม่ดีขึ้นมากนัก แต่อยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น โดยบริษัทวางแผนเปิดตัวใหม่รวม 5 โครงการ ประกอบด้วย โครงการแบรนด์ใหม่ 2 แบรนด์ คือ เนอวานา คอลเลคชั่น (Nirvana  COLLECTION) บ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ราคาเริ่มต้นที่ 50 ล้านบาท และ เนอวานาแอปโซลูท (Nirvana ABSOLUTE) บ้านเดี่ยว 3 ชั้น รูปแบบใหม่จากเนอวานา รวมถึงยังมีโครงการ เนอวานา ดีฟายน์ (Nirvana  DEFINE) โครงการแฟลกชิปของเนอวานา บนทำเลใหม่

ซีอีโอ เนอวานา ไดอิ ยังกล่าวถึงแผนการรับมือในช่วงวิกฤติ คือการปรับตัวให้ยืดหยุ่นรองรับกับสถานการณ์ โดยเขาทำหน้าที่เป็นผู้นำ ที่คอยกระตุ้นให้พนักงานร่วมกันคิดและตัดสินใจ พร้อมมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ที่ตอบรับกับความต้องการของลูกค้าให้มากขึ้น อาทิธุรกิจบริการด้านการอยู่อาศัย ที่จะคอยดูแลประสบการณ์การอยู่อาศัยของลูกบ้านเนอวานา ไม่ว่าจะเป็นบริการทำความสะอาด การดูแลสวน หรือการซ่อมบำรุงต่างๆ โดยลูกบ้านสามารถเรียกใช้บริการง่ายๆผ่านปลายนิ้วใน Living Application ของเนอวานา

รวมถึงสิ่งที่ท้าทายในปีนี้คือพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ทำให้ต้องปรับวิธีการสื่อสารกับลูกค้า ให้เข้าถึงได้ง่ายขึ้น จึงเกิดดิจิทัลแพลตฟอร์มของเนอวานาขึ้นมาใหม่ เพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสประสบการณ์ที่อยู่อาศัยแบบเนอวานาได้จากทุกสถานที่

“เทรนด์ดิจิทัลแพลตฟอร์ม นั้นเกิดขึ้นในช่วงโควิด ดังนั้นจึงต้องทำองค์กรให้ยืดหยุ่น พร้อมเปลี่ยนแปลงมองหาโอกาสใหม่ๆ ธุรกิจใหม่ที่เข้ามา เพราะไม่มีใครรู้ว่า วันหนึ่งโอกาสธุรกิจจะมาพร้อมกับวิกฤติและการเปลี่ยนแปลง และทดลอง เข้าไปพัฒนาบางอย่างในองค์กร”

จุดแข็งสำคัญที่ทำให้ธุรกิจยังเดินหน้าต่อไปได้คือการถือที่ดินแปลงใหญ่ที่จะพัฒนาโครงการได้ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ แปลงใหญ่ที่สุดพื้นที่ 300 ไร่ ที่รอการพัฒนา จึงออกแบบโมเดลการพัฒนาโครงการเป็นชุมชน หรือ ทาวน์ชิป (Township) ซึ่งเป็นศูนย์รวมทุกสินค้าในพื้นที่ตั้งแต่ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท 20 ล้านบาท จนถึงระดับ 50 ล้านบาท พร้อมกันกับ มีศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่จะดึงพันธมิตรธุรกิจทั้งนักพัฒนารายอื่นที่สนใจลงทุน จนถึงพันธมิตรธุรกิจอื่นๆ ที่จะมาร่วมกันพัฒนาพื้นที่ให้เติบโต เป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ที่พร้อมในชุมชน นี่คือไลฟ์สไตล์แบบใหม่ที่คนในยุคนี้ต้องการ นั่นคือ มีทุกสิ่งตอบโจทย์ชีวิตในพื้นที่เดียวกัน

แชร์ข่าว :
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง