ม้วนตัวฝ่าวิกฤติ เดินหน้าสร้างอาณาจักร ‘เนอวานา’

ในสมรภูมิ ”ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” แบรนด์เนอวานา ถือว่าเป็นแบรนด์น้องใหมแจ้งเกิดมาเพียง 16 ปี แต่ “จุดยืน” (Positioning) ของแบรนด์”ในบ้านเดี่ยวที่มีความหรูหรา (ลักซ์ชัวรี่) บนทำเลที่โดดเด่นชัดเจน ตั้งอยู่บนถนนใหญ่ นี่คือผลงานของ “ศรศักดิ์  สมวัฒนา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน)ผู้บริหารหนุ่มผู้ปั้นแบรนด์ “เนอวานา” ได้ก่อร่างสร้างธุรกิจอสังหาฯ ที่เริ่มจากศูนย์ (Ground Zero) เขาใช้องค์ความรู้จากการที่เคยเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ดูแลด้านการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ในธนาคารชื่อดังมากว่า 9 ปี ผันตัวมาโลดแล่น ปั้นธุรกิจอสังหาฯ โดยเงินทุนก้อนแรกได้มาจากการรวบรวมจากญาติพี่น้องด้วยเงินตั้งต้น

สิ่งที่ทำให้นักวิเคราะห์การเงินหาญกล้าพอผันตัวเองมาเป็นนักพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ เพราะมีองค์ความรู้ของฐานการเงินที่แน่น กับการดูแลหน่วยงานปรับโครงสร้างหนี้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540

นี่คือ “จิ๊กซอว์” สำคัญที่ทำให้เขามั่นใจได้ และมองภาพของอสังหาฯ เมืองไทยพร้อมกันกับค่อยๆ ก้าวเดินในจังหวะที่มั่นคง เลือกตลาด และทำเลที่ใช่ที่สุด โดยไม่ทำให้ธุรกิจล้มกลางคัน ถึงแม้สะดุดขาตัวเองบ้าง แต่ก็ลุกขึ้นมายืนได้อย่างรวดเร็ว อย่างคนที่เคยเห็นบทเรียนจากนักธุรกิจอสังหาฯ หลายรายเจ็บตัวมามากมาย

“ธุรกิจอสังหาฯ มีขึ้นมีลง เราต้องแก้ไขปัญหา และหาโอกาสในวิกฤติเพื่อให้ธุรกิจอยู่รอด รวมถึงเรื่องการบริหารการเงินเป็นเรื่องสำคัญ ที่ผ่านมาทุกคนเติบโตมาจากตลาดล่างที่ถือว่าเป็นตลาดใหญ่ที่สุด ซึ่งมีทั้งคนรอดและไม่รอด เพราะเมื่อถึงภาวะวิกฤติ กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือลูกค้ากลุ่มนี้”

การเห็นธุรกิจผ่านร้อนผ่านหนาวมายาวนานจึงทำให้ตกผลึกวิธีคิดได้ว่า 2 กุญแจดอกสำคัญที่พาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ามรสุมอยู่รอดได้มาทุกวิกฤติคือ การเลือก “ลูกค้า” กลุ่มเป้าหมาย และการเลือก “ทำเล” ในการพัฒนา

เป้าหมายสำหรับเนอวานา จึงโฟกัสไปที่กลุ่มลูกค้าระดับบน (Upper Class) โครงการที่เปิดตัวแรกๆ จึงเริ่มต้นจับตลาดที่มีกำลังซื้อบ้านราคาหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไป

“ลูกค้ากลุ่มอัพเพอร์ คลาส มีภูมิต้านทานต่อเศรษฐกิจสูง เมื่อเทียบกับตลาดล่าง แม้จะเกิดวิกฤติก็ตาม ถึงแม้ยอดการจองไม่หวือหวาแต่มีการเติบโตไปเรื่อยๆ อย่างระมัดระวังไม่ผลีผลาม โดยมากซื้อแล้วโอนฯแทบทุกราย มีส่วนน้อยที่จะเปลี่ยนใจไม่โอนฯ”

ส่วนด้าน  “ทำเล” เนอวานา เลือกที่จะพัฒนาบนทำเลที่เป็นไพร์มเอเรียเท่านั้น ที่ใกล้จุดสำคัญที่เป็นศูนย์กลางของแต่ละมุมเมืองของกรุงเทพฯ มีจุดเชื่อมต่อระบบการขนส่งสาธารณะ ต้องติดถนนใหญ่เท่านั้น ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่เน้นความสะดวกสบาย อยู่ในทำเลที่ดีในทุกโครงการ เป็นบ้านเดี่ยวที่ติดถนนเส้นหลัก เช่น เกษตร-นวมินทร์, พระราม9, กรุงเทพกรีฑา, บางนา-ตราด, กัลปพฤกษ์-สาทร, อ่อนนุช เป็นต้น เนื่องจากเป็นบ้านเดี่ยวติดถนนใหญ่ จึงเสมือนกับเป็นการลงทุนที่ซื้อแล้วราคาขึ้นตั้งแต่ปีแรกๆ ทันที

“นี่คือสาเหตุหลักที่ทำให้เนอวานาประคับประครองตัวเองให้ผ่านพ้นวิกฤติมาได้ เพราะเรามีฐานลูกค้าที่แข็งแรง ลูกค้าพึงพอใจกับสินค้าที่ได้รับ จากประสบการณ์ที่ดีในการอยู่อาศัย รวมถึงมูลค่าสินทรัพย์ที่ซื้อไป มีมูลค่าสูงขึ้นมาก (Land Value Appreciation) เพราะโครงการเนอวานาตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ติดถนนใหญ่เสมอ”

และ 2 ปัจจัยหลักนี้เองที่ช่วยให้ บริษัท “เนอวานา ไดอิ” ผ่านมรสุมความเสี่ยงจากวิกฤติที่รุนแรงอย่างไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด-19) มาได้ ซึ่งธุรกิจอสังหาฯมีหลายโครงการที่ปฏิเสธไม่ได้ว่าเจ็บตัวไปตามๆ กัน เพราะเงินหายไปจากระบบ กำลังซื้อลดลงหายไปจากตลาด ทุกนักพัฒนาอสังหาฯ จึงแก้โจทย์ในแบบคล้ายๆ กัน นั่นคือ โครงการที่เปิดตัวไปแล้วต้องประคับประคองตัวเองให้อยู่รอด เร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จดีกว่าแบกสต็อก และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อรอดูสถานการณ์ บางรายประสบภาวะเงินทุนจึงต้องมีการออกหุ้นกู้เพื่อแก้ไขปัญหาสภาพคล่องให้อยู่รอด อีกทั้งด้วยสภาวะตลาด ทำให้ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็อนุมัติยากขึ้น รวมถึงในมุมของดีเวลลอปเปอร์ การอนุมัติการพัฒนาโครงการก็ยากขึ้นด้วยเช่นกัน

“ตลอดเวลาที่ผ่านมา 16 ปี เนอวานาพัฒนาโครงการมากว่า 27 โครงการ องค์กรเราไม่ได้เติบโตแบบรวดเร็วสุดขีด เพราะหากวิ่งเร็วมาก ฐานทุนไม่แข็งแรงก็ล้มได้ แต่หากฐานทุนแข็งแรงแต่ไม่ระมัดระวัง เมื่อเจอวิกฤติ ก็ล้มได้เหมือนกัน เราจึงไม่ประมาท และเดินไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติ”

ที่ผ่านมาเนอวานาไม่มุ่งเน้นลงทุนในโครงการที่เสี่ยงจนเกินไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบ มีโครงการคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่โครงการ และเน้นจับตลาดลักซ์ชัวรี่เป็นหลัก เช่น โครงการ บันยันทรี เรสซิเดนซ์ (Banyan Tree Residences) คอนโด Branded Residence ที่ตั้งอยู่ริมโค้งน้ำเจ้าพระยา ย่านเจริญนคร ที่มียอดขายไปแล้วกว่า 70%

“เนอวานาเราเลือกที่จะมุ่งพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลัก เพราะโครงการคอนโดมิเนียมนั้นขายกระดาษ ทุกสิ่งจึงขึ้นอยู่กับผู้ซื้อจนถึงวันที่จะโอนฯ ซึ่งในทางปฏิบัติจะวัดรายได้จากการที่ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์จริงซึ่งไม่ใช่ทุกบริษัทที่จะปิดโอนฯได้จริงตามยอดจอง”

“ตลาดคอนโดมิเนียมถือว่าได้ผ่านพ้นช่วงพีคไปแล้ว นี่คือเหตุผลที่ทำให้เนอวานา พัฒนาคอนโดน้อย มุ่งเน้นแค่เพียงพอร์ต บ้านแนวราบ ซึ่งความเสี่ยงต่ำกว่า”

ในขณะที่โครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว ถือเป็นพอร์ตฟอลิโอใหญ่ในธุรกิจ ซึ่งตอบโจทย์ตลาดในยุคโควิด ในปี 2563 นี้มีการปรับแผนธุรกิจเปิดตัวโครงการ 2 โครงการจากที่วางแผนไว้5 โครงการ โดยตั้งอยู่ในโครงการ เนอวานา บางนา ทาวน์ชิป (Nirvana Bangna Township) โครงการบ้านเดี่ยวติดถนนใหญ่ บางนา-ตราด และอยู่ใน คอมมิวนิตี้ มอลล์ เปิดตัวแล้ว 2 โครงการ ประกอบด้วย เนอวานา บียอนด์ บางนา-แอท ยู พาร์ค (Nirvana BEYOND) บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ราคา 20-40 ล้านบาท และแบรนด์ใหม่

เนอวานา เอเลเมนท์ บางนา (Nirvana ELEMEN) บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 9-20 ล้านบาท

ในปี 2563 บริษัทฯตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 2,900 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 2,600 ล้านบาท โดยอีกประมาณ 300 ล้านบาท คาดว่าจะบรรลุตามเป้าหมายที่วางไว้ ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายก่อนสิ้นปี ท่ามกลางวิกฤติโควิด

ในช่วงระยะเวลาที่ยากลำบาก ทุกดีเวลลอปเปอร์ ไม่ว่าเล็กกลางใหญ่ ต่างดิ้นรนเอาตัวรอด กระโดดเข้าไปทำ“สงครามราคา” ลดราคาเพื่อระบายสต็อกสินค้า ชิงความต้องการซื้อ (ดีมานด์ในตลาด) สำหรับเนอวานาที่จับกลุ่มลูกค้าระดับบน กลับคิดต่างมุม เพราะฐานลูกค้าเป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อ จึงเลือกนำเสนอในสิ่งที่ลูกค้าต้องการ ไม่เข้าไปอยู่ในสงครามราคา แต่ส่งมอบความคุ้มค่า และช่วยลดภาระมากกว่าจะหวังการลดราคา

เพื่อกระตุ้นการขายและโอนในช่วง2 เดือนสุดท้ายก่อนสิ้นปี เนอวานาจึงจับมือกับพันธมิตรทางด้านการเงิน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าที่ยังกังวลเรื่องการซื้อบ้านในช่วงนี้ โดยให้แคมเปญพิเศษ สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำ 0.9% คงที่นาน 3 ปี สำหรับทุกโครงการพร้อมอยู่ในเครือเนอวานา  โดยบริษัทเป็นผู้แบกภาระดอกเบี้ยส่วนต่างให้กับลูกค้าที่เข้ามาซื้อบ้านในช่วงวิกฤติที่ทุกคนต่างกังวลและยังไม่เชื่อมันกับสภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้งในช่วง 1 ปีแรกยังเพิ่มความมั่นใจให้ลูกค้าว่าสามารถผ่อนชำระรายเดือนได้แบบสบายกระเป๋า ด้วยโปรโมชั่น ผ่อนล้านละ 1,000 บาท หรือผ่อนต่ำต่อเดือนเริ่มต้นเพียง 7,500 บาทเท่านั้น

ในปี 2564  คาดการณ์ว่าสถานการณ์จะยังไม่ดีขึ้นมากนัก แต่อยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น โดยบริษัทวางแผนเปิดตัวใหม่รวม 5 โครงการ ประกอบด้วย โครงการแบรนด์ใหม่ 2 แบรนด์ คือ เนอวานา คอลเลคชั่น (Nirvana  COLLECTION) บ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ราคาเริ่มต้นที่ 50 ล้านบาท และ เนอวานาแอปโซลูท (Nirvana ABSOLUTE) บ้านเดี่ยว 3 ชั้น รูปแบบใหม่จากเนอวานา รวมถึงยังมีโครงการ เนอวานา ดีฟายน์ (Nirvana  DEFINE) โครงการแฟลกชิปของเนอวานา บนทำเลใหม่

ซีอีโอ เนอวานา ไดอิ ยังกล่าวถึงแผนการรับมือในช่วงวิกฤติ คือการปรับตัวให้ยืดหยุ่นรองรับกับสถานการณ์ โดยเขาทำหน้าที่เป็นผู้นำ ที่คอยกระตุ้นให้พนักงานร่วมกันคิดและตัดสินใจ พร้อมมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ที่ตอบรับกับความต้องการของลูกค้าให้มากขึ้น อาทิธุรกิจบริการด้านการอยู่อาศัย ที่จะคอยดูแลประสบการณ์การอยู่อาศัยของลูกบ้านเนอวานา ไม่ว่าจะเป็นบริการทำความสะอาด การดูแลสวน หรือการซ่อมบำรุงต่างๆ โดยลูกบ้านสามารถเรียกใช้บริการง่ายๆผ่านปลายนิ้วใน Living Application ของเนอวานา

รวมถึงสิ่งที่ท้าทายในปีนี้คือพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ทำให้ต้องปรับวิธีการสื่อสารกับลูกค้า ให้เข้าถึงได้ง่ายขึ้น จึงเกิดดิจิทัลแพลตฟอร์มของเนอวานาขึ้นมาใหม่ เพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสประสบการณ์ที่อยู่อาศัยแบบเนอวานาได้จากทุกสถานที่

“เทรนด์ดิจิทัลแพลตฟอร์ม นั้นเกิดขึ้นในช่วงโควิด ดังนั้นจึงต้องทำองค์กรให้ยืดหยุ่น พร้อมเปลี่ยนแปลงมองหาโอกาสใหม่ๆ ธุรกิจใหม่ที่เข้ามา เพราะไม่มีใครรู้ว่า วันหนึ่งโอกาสธุรกิจจะมาพร้อมกับวิกฤติและการเปลี่ยนแปลง และทดลอง เข้าไปพัฒนาบางอย่างในองค์กร”

จุดแข็งสำคัญที่ทำให้ธุรกิจยังเดินหน้าต่อไปได้คือการถือที่ดินแปลงใหญ่ที่จะพัฒนาโครงการได้ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ แปลงใหญ่ที่สุดพื้นที่ 300 ไร่ ที่รอการพัฒนา จึงออกแบบโมเดลการพัฒนาโครงการเป็นชุมชน หรือ ทาวน์ชิป (Township) ซึ่งเป็นศูนย์รวมทุกสินค้าในพื้นที่ตั้งแต่ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท 20 ล้านบาท จนถึงระดับ 50 ล้านบาท พร้อมกันกับ มีศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่จะดึงพันธมิตรธุรกิจทั้งนักพัฒนารายอื่นที่สนใจลงทุน จนถึงพันธมิตรธุรกิจอื่นๆ ที่จะมาร่วมกันพัฒนาพื้นที่ให้เติบโต เป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ที่พร้อมในชุมชน นี่คือไลฟ์สไตล์แบบใหม่ที่คนในยุคนี้ต้องการ นั่นคือ มีทุกสิ่งตอบโจทย์ชีวิตในพื้นที่เดียวกัน