อสังหาริมทรัพย์

ออริจิ้นแนะตุนกระสุนสภาพคล่อง‘ชะลอโครงการใหม่’สู้โควิดยืดเยื้อ

"ออริจิ้น" เตือนดีเวลลอปเปอร์รับมือความผันผวน มุ่งรักษาสภาพคล่อง ทบทวนเปิดโครงการใหม่ รับมือโควิดแพร่ระบาด-ล็อกดาวน์ยืดเยื้อ ชี้วิกฤตินี้ผู้ประกอบการที่แข็งแรงอยู่รอดได้ ชงรัฐ ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-ค่าจดจำนอง ผ่อนปรนแอลทีวี หวังกระตุ้นตลาด

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังคงมีการแพร่ระบาดสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การขับเคลื่อนธุรกิจเวลานี้ ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอนที่จะเกิดขึ้น สิ่งสำคัญที่สุดในห้วงเวลานี้คือการรักษาสภาพคล่อง เพราะหากขาดสภาพคล่อง นั่นหมายถึง หนี้เสีย หรือ NPL (Non-performing Loan) ทันทีเมื่อไม่มีเงินจ่ายดอกเบี้ย เท่ากับเป็นการทำลายอนาคตของดีเวลลอปเปอร์นั้นๆ ฉะนั้นควรเตรียม “กระสุน” หรือสภาพคล่องให้เพียงพอ รองรับสถานการณ์แพร่ระบาดของไวัสโควิด และมาตรการล็อกดาวน์ที่อาจยืดเยื้อ

ขณะที่ การพัฒนาโครงการแต่ละโครงการจะต้องไปได้ด้วยตนเอง หากเปิดตัวโครงการแล้ว “ขายไม่ได้” จะกลายเป็นตัวฉุดรั้งโครงการอื่นทำให้การบริหารจัดการมีปัญหาตามมา ดังนั้น หากไม่มั่นใจว่าสามารถขายได้จริง อย่ารีบร้อนเปิดตัวโครงการใหม่

พร้อมกันนี้ ต้องเตรียมตัวหาเงินลงทุนใหม่ด้วยการออกหุ้นกู้ใหม่ จากก่อนหน้านี้ออกตราสารหนี้ และทยอยคืนแล้ว จึงต้องหาแหล่งทุน จากสถาบันการเงินต่างๆ

สำหรับ การนำสต็อกบ้านสำเร็จรูปมาทำไฟแนนซ์สต็อกเพื่อนำเงินส่วนนี้มาเป็นเงินทุนหมุนเวียนจะทำให้สภาพคล่องค่อนข้างดี อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องจะดีหรือไม่ดี อยู่ที่จุดเริ่มต้นว่า เงินกู้จำนวนเท่าไร มากแค่ไหน หรือที่เรียกว่า อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity ratio) หรือ D/E ratio ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรเกิน 2ต่อ1 บริษัทไหนกู้มากจะมีภาระดอกเบี้ยสูงทุนน้อย บริษัทที่มี D/E ratio น้อยแปลว่าทุนเยอะ ก็จะสามารถฟันผ่าอุปสรรคไปได้

“แนวทางการพัฒนาโครงการปัจจุบัน จะต้องมีการเซอร์เวย์เพื่อสร้างความมั่นใจว่าวิเคราะห์มาอย่างดี เปิดขึ้นมาแล้วขายได้ ไปรอด แต่ถ้าลองทำพรีเซลแล้วขายไม่ได้ก็ต้องปล่อย โดยเฉพาะตึกสูงถ้าเปิดมาแล้วขายไม่ได้ก็ต้องชะลอโครงการไปก่อน เพราะขายได้น้อยกว่าจุดค้มทุนไม่จำเป็นต้องทูซี้ขาย รอจังหวะดีแล้วค่อยเดินหน้าต่อ”

สิ่งสำคัญถัดมา ต้องรักษาความสัมพันธ์กับสถาบันการเงินและคู่ค้าให้ดี หากสถาบันการเงินมีความเชื่อมั่นจะได้รับสินเชื่ออย่างต่อเนื่องสามารถประคับประคองธุรกิจร่วมกันได้ ซึ่งหากผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่งล้มย่อมกระทบสถาบันการเงิน เพราะเกิดหนี้เสีย ดังนั้น บริษัทต้องวางแผนให้รัดกุมไม่ให้เกิดต้นทุนโครงการบานปลาย (cost overrun) ในบริษัทที่มีมาตรฐานน่าเชื่อถือ มีผลประกอบการที่ดีอย่างต่อเนื่อง

“ในวิกฤตินี้ผู้ประกอบการที่แข็งแรงจึงสามารถอยู่รอดได้ ซึ่งเป็นผลมาจากพื้นฐานการเงินที่มั่นคง ความสามารถในการบริหารจัดการที่ดี ขณะที่คู่แข่งต้องชะลอโครงการ เพราะขาดความพร้อม”

นายชาติชาย กล่าวต่อว่า ภาครัฐต้องวางนโยบายช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังเปิดแคมป์ก่อสร้างเพื่อให้ตลาดฟื้นตัวเร็วขึ้น อาทิ ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนองสำหรับผู้ซื้อบ้าน ปัจจุบันอยู่ในช่วงที่ลดค่าธรรมเนียมซึ่งมีอายุมาตรการถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2564 เป็นการช่วยผู้ประกอบการและผู้ซื้อในระดับหนึ่ง

นอกจากนี้ ควรมีมาตรการกระตุ้นอื่นๆ อาทิ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ การเอายอดเงินผ่อนชำระค่างวดไปลดหย่อนภาษี หรือการผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี เพื่อให้ลูกค้าใช้เงินน้อยลงในการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านหลังแรกไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือให้เงินอุดหนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือ ซอฟท์โลน เพื่อกระตุ้นตลาด

ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นอุตสาหกรรมที่มีความเกี่ยวเนื่องหลายภาคส่วนสร้างการเติบโตหลายธุรกิจ เช่น อุตสาหกรรมต้นน้ำอย่าง อิฐ หิน ปูน ทราย เฟอร์นิเจอร์ รวมทั้งแรงงาน ล้วนเป็นฟันเฟืองเศรษฐกิจ และวาระเร่งด่วน รัฐบาลต้องจัดหาและเร่งการฉีดวัคซีนให้ประชาชนโดยเร็วที่สุดเพื่อช่วยทำให้การติดเชื้อน้อยลง ลดการใช้มาตรการล็อกดาวน์ จะส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจได้เร็ว หาก “ช้า” ปัญหาต่างๆ จะยืดเยื้อต่อไป