เศรษฐกิจ

ส่องการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ใน EEC 2021

สำหรับผลของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะทำให้ผู้ประกอบการทางธุรกิจต่างๆ

สำหรับผลของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะทำให้ผู้ประกอบการทางธุรกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทไทยหรือต่างชาติ ขยายกิจการมาในภูมิภาคนี้กันมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้เกิดการพลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะการหลั่งไหลของผู้ประกอบการนั้น ทำให้ภูมิภาคนี้เป็นพื้นที่ยอดนิยมแห่งใหม่ในการขายบ้าน และที่ดินในปัจจุบัน
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นที่น่าจับตาว่า มีผู้มาลงทุนเพื่อสร้างโครงการบ้านและคอนโดมีเนียมในภาคตะวันออกมากขึ้น อาจเนื่องจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แออัดขึ้นทุกที โดยตามสถิติจำนวนประชากรในปี 2563 มีผู้อาศัยในกรุงเทพฯ มากถึง 7.5 ล้านคน และสภาพการจราจรก็ย่ำแย่ขึ้นเช่นกัน เนื่องจากมีคนไทยจำนวนมากเลือกมาทำงานในเมืองหลวงนี้ จึงเป็นไปได้ว่าสักวันหนึ่งจะไม่มีพื้นที่เหลือให้สร้างโครงการบ้านหรือคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ อีกทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจคิดริเริ่มขยายกิจการมายังเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ
รวมทั้งมีผู้ย้ายถิ่นฐานจากกรุงเทพฯ มาอาศัยอยู่ในภาคตะวันออกมากขึ้น อันเนื่องจากมีการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว อุตสาหกรรม และธุรกิจอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจนี้ ไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยวในเขตปกครองพิเศษพัทยาในจังหวัดชลบุรี ที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนไม่ต่ำกว่า 15 ล้านคนต่อปี หรือธุรกิจน้ำมันในจังหวัดระยองที่เติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง แน่นอนว่าความต้องการแรงงานก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
ที่สำคัญจากโครงการ EEC ทำให้มีชาวต่างชาติสนใจซื้อหรือเช่าบ้านหรือคอนโดในบริเวณนี้มากขึ้น เนื่องจากบริษัทจากต่างประเทศมาลงทุนใน EEC กันมากขึ้น และนายจ้างหรือพนักงานต่างชาติที่เดินทางมาทำงานในประเทศไทยจึงต้องการที่อยู่อาศัย นี่ยังไม่รวมถึงชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตในวัยเกษียณในเขตนี้ ด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่าในต่างประเทศหรือในกรุงเทพฯ สภาพแวดล้อมทางธรรมชาติที่น่าอยู่ทั้งทะเลและภูเขา รวมถึงความสะดวกสบายในการเดินทางจากกรุงเทพฯ เพียง 1-2 ชั่วโมง
จะเห็นได้ว่า EEC ส่งผลดีต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ กระนั้นข้อมูลล่าสุดจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในปี 2563 และประเมินแนวโน้มภาพรวมปี 2564 ตามปัจจัยประกอบต่างๆ ที่เกิดขึ้น ได้ระบุว่าในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์
ความต้องการที่อยู่อาศัยใน EEC

ภาพรวมในปี 2563 ทั้งปี มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 50,675 หน่วย และมีมูลค่า 99,905 ล้านบาท ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อยร้อยละ -0.3 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยแบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 36,718 หน่วย มีมูลค่า 69,316 ล้านบาท และอาคารชุด จำนวน13,957 หน่วยมีมูลค่า 30,589 ล้านบาท
เมื่อพิจารณารายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด(เรียงตามมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์) อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรีมีจำนวน 21,888 หน่วย และมีมูลค่า 45,010 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี) อันดับ 2 จังหวัดระยองมีจำนวน 10,967 หน่วย และมีมูลค่า 17,381 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และบ้านฉาง) อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน 3,863 หน่วย และมีมูลค่า 6,924 ล้านบาท (ส่วนใหญ่ อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์)
ส่วนจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดมากที่สุด
อันดับ 1 จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 12,705 หน่วย และมีมูลค่า 29,096 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และสัตหีบ)
อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 711 หน่วย และมีมูลค่า 963 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง แกลง และปลวกแดง)
อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 541 หน่วย และมีมูลค่า 530 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บ้านโพธิ์ และบางปะกง)
ในปี 2563 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 28,817 หน่วย และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 21,858 หน่วย ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในปี 2562 เท่ากับ 57: 43 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 64: 36
สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 44,657 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 จากปี 2562โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 40,191 - 49,123 หน่วย และมีมูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -21.5 จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 70,599 - 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562
Supply ด้านที่อยู่อาศัยใน EEC
1. การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน: ปี 2563 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 175 โครงการ 21,814 หน่วย เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย เมื่อเทียบกับปี 2561 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 และร้อยละ 22.6 ตามลำดับ

โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 14,066 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.5 ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 3,978 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.2 และบ้านแฝดจำนวน 3,461 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 เป็น อาคารพาณิชย์จำนวน 218 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.0 และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร
ในพื้นที่ EEC ในปี 2563 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด อันดับ 1 คือ ‘ระยอง’ มีสัดส่วนร้อยละ 44.5 ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอปลวกแดงอำเภอนิคมพัฒนาและอำเภอเมืองระยอง รองลงมาคือ 'ชลบุรี' มีสัดส่วนร้อยละ 44.4 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอนิคมเมืองชลบุรี และอำเภอพานทอง และ 'ฉะเชิงเทรา' มีสัดส่วนร้อยละ 11.1 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางปะกง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา และอำเภอแปลงยาว ตามลำดับ
สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 17,938 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 17.8 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 16,145-16,938 หน่วยและลดลงจากปี 2562 ระหว่างร้อยละ -26.0 ถึง -9.5
2. การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย : ภาพรวมในปี 2563 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 41,949 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.0 เมื่อเทียบกับปี 2562 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 29,845 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 และอาคารชุดจำนวน 11,649 หน่วย เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 151.6
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2563 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุด อันดับ 1 คือ ‘ชลบุรี’ มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 26,527 หน่วยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 63.9 ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอเมืองชลบุรี และอำเภอสัตหีบ
รองลงมาคือ 'ระยอง' มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 10,378 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25 ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และอำเภอแกลง ตามลำดับ และ 'ฉะเชิงเทรา' มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 4,590 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.1 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว และอำเภอพนมสารคาม
สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 35,166 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.3 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 31,649 -37,275 หน่วย ขยายตัวลดลงระหว่างร้อยละ -23.7 ถึง -10.2 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 41,494 หน่วย โดยคาดว่าจะมีการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลงร้อยละ -43.7 และที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลงร้อยละ 4.1
ทำไม? อสังหาฯ 63 ใน EEC จึงลดลง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าภาพรวมในปี 2563 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในด้านอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ ปี 2562 ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ ปี 2562
แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2563 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าปี 2562 และเป็นที่สังเกตว่าในพื้นที่อำเภอสัตหีบ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศให้เป็น “เมืองการบินภาคตะวันออก” มีผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุกพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น
สำหรับในปี 2563-2564 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก สาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรงมีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลง ราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่มีผลไปถึงสิ้นปี 2563 และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ตาม
ด้วยเหตุนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงคาดการณ์ว่าในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยในด้านอุปทานการขออนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 17.8 และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 15.3 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะหดตัวร้อยละ 11.9 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวร้อยละ 21.5
โอกาสที่มากกว่าความต้องการด้านอยู่อาศัย
อย่างไรก็ตามเป็นที่ทราบดีว่า EEC คือแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ของนักลงทุนที่เกิดจากการเข้ามาลงทุนของบริษัทต่างชาติ ที่จะเกิดการย้ายถิ่นฐานครั้งสำคัญ เพราะนักธุรกิจต่างนำพาครอบครัวเข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่ด้วย ดังนั้นการหดตัวดังกล่าวจึงเป็นการหดตัวของภาคอสังหาฯ ในภาวะที่เศรษฐกิจทั่วโลกได้รับผลกระทบจากการระบาดของไวรัส COVID-19
ดังนั้นเมื่อทุกอย่างกลับสู่ปกติ หลังจากได้รับวัคซีน อสังหาฯ ใน EEC ก็จะยังคงเติบโตได้เป็นเลขสองหลักต่อไป ที่สำคัญจะเกิดเป็นธุรกิจใหม่ๆ จากการย้ายถิ่นฐานของภาคแรงงานครั้งสำคัญนี้อย่างมากมาย จนเกิดเป็นอุปสงค์ที่มากมายกว่าแค่ที่อยู่อาศัย
เพราะคนเข้ามานอกจากการต้องการปัจจัยสี่ ยังต้องการสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งอีกมาก ไม่เพียงแค่นั้นการเคลื่อนย้ายแรงงานขั้นสูงจากต่างประเทศที่หลังไหลเข้ามาพื้นที่ ซึ่งนักธุรกิจส่วนใหญ่นำครอบครัวย้ายเข้ามาด้วย นี่จึงเป็นโอกาสของการเติบโตของธุรกิจพื้นฐานในทุกรูปแบบ อาทิ การเดินทาง ค้าปลีก บริการ ความบันเทิง สุขภาพ ความงาม แม้แต่ธุรกิจด้านการศึกษา ซึ่งจะเป็นโอกาสจากการขยายของเมืองและความต้องการของประชากรในพื้นที่
เรื่องนี้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีสามารถเตรียมการตั้งรับไว้ได้ เพราะหากมองอนาคต ยกตัวอย่าง ‘ศรีราชา’ หรือกระทั้ง ‘พัทยา’ ผู้ประกอบการจะมองภาพ EEC ที่ไม่จำกัดแค่การลงทุนจากต่างชาติเพียงอย่างเดียวแน่นอน