อสังหาริมทรัพย์

ส่องทางรอดอสังหาฯติดล็อกดาวน์เร่งเคลียร์สต็อก-ชะลอโครงการใหม่

จากมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้าง สู่สถานการณ์ “ล็อกดาวน์” ที่ส่อแววจะยืดเยื้อ!! ส่งผลกระทบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หนึ่งในพื้นที่สีแดงเข้ม "นนทบุรี ”

“ปรีชา กุลไพศาลธรรม” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ผลกระทบจาก 2 มาตรการ ปิดแคมป์ก่อสร้าง และ ล็อกดาวน์ ท่ามกลางการแพร่ระบาดโควิด-19 รุนแรงในระลอก 4 นี้ น่ากังวลมากกว่าการระบาดทุกครั้งที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อลดลงมาก โอกาสเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น

“คนซื้อไม่มีกำลังซื้อ ทำให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นจึงต้องระวัง!! และหากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นกว่านี้ ธุรกิจจะเดินต่อไปไม่ได้แล้ว”

ปัจจุบัน ต้นทุนการลงทุนทำโครงการอสังหาฯ ในแง่ความ “คุ้มค่า” เริ่มไม่ดี ทำให้ภาพรวมของธุรกิจหดตัว เพราะไม่คุ้มกับการลงทุน จากดีมานด์ที่ลดลง การเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น เนื่องจากได้รับผลกระทบจากโควิด หากยังดันทุรังพัฒนาโครงการต่อ ถึงแม้ว่าโครงการดีแค่ไหน ลูกค้าก็ซื้อไม่ได้อยู่ดีส่วนหนึ่งไม่มีกำลังซื้อและอีกส่วนไร้อารมณ์ซื้อ

“ตลาดคอนโดมิเนียมไม่เพิ่มขึ้นในปีนี้ เพราะเจอสภาพเศรษฐกิจแบบนี้คงชะลอการเปิดตัวโครงการออกไปอีก ทุกคนต้องสำรองสภาพคล่องมากขึ้น ทำให้การเปิดตัวโครงการปีนี้ไม่น่าจะโตกว่าปีที่แล้ว และอาจติดลบ จากเดิมที่หลายคนมองว่าบ้านจะโต ปีนี้อาจไม่โต”

ปรีชา ระบุว่า มาตรการล็อกดาวน์ มีผลทาง “จิตวิทยา” ทำให้ลูกค้าเกิดความกังวลมากขึ้นจากสถานการณ์แพร่ระบาด รวมถึงการใช้จ่ายทำให้การขายยากขึ้น ขณะเดียวกันจากข้อจำกัดการเว้นระยะห่างทางสังคม สำนักงานขายไม่สามารถมีพนักงานให้บริการได้เต็มที่ คาดว่ากระทบยอดขายเดือนก.ค. ที่มีการล็อกดาวน์เต็มรูปแบบ “ลดลง” ขณะที่ต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ หนีไม่พ้น การควบคุมต้นทุน พร้อมกับเจรจากับสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องว่ามีโอกาสที่ขอผ่อนชำระค่าใช้จ่าย รวมถึงการขอวงเงินสินเชื่อพิเศษ อาทิ สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (soft loan)สินเชื่อเงินกู้เบิกเงินเกินบัญชี (OD) ตั๋วสัญญาใช้เงิน (PN) ที่เข้ามาช่วยเป็น​​​​​​​​​​เงินทุนหมุนเวียนเสริมสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ

ขณะเดียวกันต้องควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายในองค์กร อาทิ สวัสดิการ เบี้ยขยัน โบนัสของพนักงานที่อาจจำเป็นต้องลดทอนลง เพราะได้รับผลกระทบมาหลายระลอก หากบริษัทไหนที่สภาวะกระท่อนกระแท่นอาจต้องลดเงินดือนพนักงานบางส่วนเพื่อควบคุมต้นทุนให้ดีขึ้น

“สถานการณ์ในเวลานี้ ต้องรัดเข็มขัด เพราะ ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อและไม่เชื่อมั่น ดังนั้นจึงเลือกเก็บงบไว้ใช้หลังจากสถานการณ์คลี่คลาย ดังนั้นตัดงบการตลาดลดลง เพราะใช้ไปก็ไม่เกิดประโยชน์สู้รอจังหวะโอกาสที่เหมาะสมให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่า ”

นอกจากนี้ อาจชะลอการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่ หากยังไม่มั่นใจว่าจะสามารถปิดการขายได้เพราะจะกลายเป็นไปเพิ่มสต็อกสินค้า หรือต้นทุนในการลงทุน ขณะเดียวกันต้องพยายาม “เคลียร์สต็อก” ที่มีอยู่ ด้วยการจัดโปโมชั่นลดแลกแจกแถม แม้ว่าจะกำไรลดลง แต่จำเป็นต้องทำเพื่อรักษาสภาพคล่อง

แนวทางที่กล่าวว่ามา นี้เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบอสังหาฯพึ่งกระทำเพื่อประคองธุรกิจให้รอดจากวิกฤตินี้!!

ปรีชา ประเมินว่า มาตรการล็อกดาวน์ 14 วันไม่น่าจะจบ!! คงยืดเยื้อออกไปอีกแบบไม่รู้ชะตากรรม ปัญหาที่ประเทศไทยเผชิญตอนนี้ต่างประเทศเคยเผชิญมาก่อน แต่สามารถควบคุมได้ เพราะการบริหารจัดการที่ดี หากบางประเทศที่บริการจัดการไม่ดีปัญหาจบยาก ในส่วนประเทศไทยคงจบ! แต่ไม่เร็วอย่างที่ควรจะเป็น เกิดจากความบกพร่องและไม่เป็นมืออาชีพในหลายเรื่อง

“ล็อกดาวน์ 14 วันไม่จบอาจยืดเยื้อแต่คาดเดาไม่ถูกว่าจะจบเมื่อไร คงต้องใช้ความอดทนต่อไป กว่าทุกอย่างจะฟื้นตัวน่าจะกลางหรือปลายปี 2565"

ความกังวลจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิคสูงสุดขณะนี้ นั่นคือการ “กลายพันธุ์” เพราะในประเทศที่มีวัคซีนพอยังมีการติดเชื้อสูง จึงไม่แน่ใจว่าหากฉีดวัคซีนได้มากแล้วปัญหาการแพร่ระบาดจะยุติ จึงเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าระวังอย่างเข้มงวด