อสังหาริมทรัพย์

เสนาฯชี้โควิดแคมป์ก่อสร้าง-ลูกค้ากู้ยาก ปัจจัยเสี่ยงฉุดอสังหา

เสนาฯ เผยปัจจัยเสี่ยงอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง หวั่นคลัสเตอร์โควิดแคมป์คนงานกระทบแผนก่อสร้าง โอนไม่ทันเวลา จับตาสถานการณ์ใกล้ชิด ก่อนเปิดคอนโดใหม่ ขณะที่ความสามารถในการกู้ของลูกค้าลดลงพลิกกลยุทธ์ดันเรือธงคอนโดต่ำล้าน 8 โครงการจับเฟิร์สจ็อบเบอร์

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง มีความท้าทายอย่างมากต่อการขับเคลื่อนธุรกิจท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้เร็วในทุกด้าน พร้อมกับมองหากลยุทธ์ใหม่การทำตลาดใหม่ เพื่อสร้างการเติบโต ไม่ใช่แค่การประคองตัวให้รอด

โดยมี 2 ปัจจัยเสี่ยงที่ยากจะคาดการณ์ ความเสี่ยงแรก คือ การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในแคมป์หรือไซต์งานก่อสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาบางโครงการของเสนาฯ คนงานติดเชื้อโควิด ทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างต้องเลื่อนออกไป ส่งผลให้ไม่สามารถโอนได้ทันเวลาที่กำหนด ความเสี่ยงที่สอง ความสามารถในการกู้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลง จากผลกระทบวิกฤติโควิดต่อเนื่อง 3 ระลอก

“ที่ผ่านมา หลายๆ คนถูกลดเงินเดือนมาปีหนึ่งแล้ว ปีนี้ยังถูกตัดเงินเพิ่มอีกเพราะโควิดระลอกนี้รุนแรงขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ จึงมีความกังวลในการรับรู้รายได้จากยอดโอน แต่บริษัทยังพยายามที่จะรักษายอดขายให้เติบโตต่อเนื่อง”

นางสาวเกษรา กล่าวต่อว่า สิ่งที่กังวลอย่างมากในขณะนี้ คือ จะสามารถเปิดโครงการคอนโดมิเนียมได้หรือไม่ เพราะต้องใช้ผู้รับเหมาหลักรองรับการก่อสร้างจำนวนมาก ซึ่งผ่านมาแคมป์ก่อสร้างหลายแห่งมีคนงานติดเชื้อ ซึ่งเกือบทุกโครงการขณะนี้ผ่านการทำรายงานวิเคราะห์​ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ อีไอเอ (EIA : Environmental Impact Assessment Report) เรียบร้อยแล้ว สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ทันที

อย่างไรก็ตาม หากเกิดคลัสเตอร์โควิด จะทำให้ต้องปิดแคมป์คนงาน และหยุดการก่อสร้าง กรณีเช่นนี้จะทำให้การก่อสร้างหยุดชะงัก ระยะเวลา หรือช่วงผ่อนชำระเงินดาวน์ ต้องล่าช้าไปมากกว่าที่วางแผนไว้ ดังนั้น โครงการที่ใช้คนงานตั้งแต่ 300-400 คนขึ้นไป อาจต้องรอพิจารณาสถานการณ์ก่อน เพราะหากเปิดโครงการแล้วต้องสามารถทำงานได้ตามปกติ

รุกหนักเสนาคิทท์‘ต่ำล้าน’

สำหรับครึ่งปีหลังนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าเปิดโครงการตามแผนที่วางไว้ในปีนี้จะมีจำนวน 18 โครงการมูลค่า 16,764ล้านบาท เป็นเสนาคิทท์ 8 โครงการ มูลค่า 3,704 ล้านบาท ซึ่งเปิดไปแล้ว1 โครงการ, เสนา อีโค ทาวน์ 2 โครงการ มูลค่า 1,522 ล้านบาท โครงการบ้านเดี่ยว 5 โครงการ มูลค่า 4,118 ล้านบาท ที่เหลือ 3 โครงการเป็นคอนโดมิเนียม มูลค่ารวม 7,420 ล้านบาท

"เสนาคิทท์” เป็นแบรนด์เรือธงในกลุ่มคอนโดมิเนียมเซ็กเมนต์ “ต่ำกว่า 1 ล้านบาท” เตรียมเปิดตัวจำนวน 8 โครงการ เน้นทำเลแหล่งงาน นิคมอุตสาหกรรม โดยไตรมาสแรกแรก เปิดแล้ว 1 โครงการ ได้แก่ เสนาคิทท์ เวสต์เกต-บางบัวทอง ปัจจุบันมียอดขายแล้วกว่า 50% ส่วนอีก 7 โครงการ มีแผนทยอยเปิดตัวช่วงไตรมาส 3-4 ประกอบด้วย 1.เสนาคิทท์ ฉลองกรุง-ลาดกระบัง 2.เสนาคิทท์ บางปู 3.เสนาคิทท์ บีทีเอส สะพานใหม่ 4.เสนาคิทท์ รังสิต-คลอง 4

5.เสนาคิทท์ เอ็มอาร์ที-บางแค (เฟส 2) 6.เสนาคิทท์ ศรีนครินทร์-ศรีด่าน และ 7.เสนาคิทท์ ธรรมศาสตร์-คลอง 1 รองรับลูกค้าเป้าหมายกลุ่มคนเริ่มทำงาน ที่มีรายได้ 15,000-20,000 บาทได้มีโอกาสซื้อบ้านเป็นของตนเอง

“ปัญหาหลักของผู้ซื้อกลุ่มนี้ในการทำตลาด คือ ค่านิยมในการซื้อรถยนต์ก่อนที่ซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ซื้อบ้านไม่ได้ต้องรอให้ผ่อนรถหมดก่อน ซึ่งใช้เวลาอย่างน้อย 5ปี และความไม่เข้าใจในหลักการกู้เงินธนาคาร ที่ต้องมีวินัยทางการเงิน”

หวังครึ่งปีหลังสถานการณ์ขยับ

ทั้งนี้ ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ปีนี้ ช่วงครึ่งปีหลังน่าจะดีกว่าครึ่งปีแรกเนื่องจากโครงการหลักที่มียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนอยู่ที่ครึ่งปีหลัง ปัจจุบัน Backlog อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท คาดว่าจะโอนปีนี้ 5,000 ล้านบาท โดย 5 เดือนแรกที่ผ่านมา มียอดขาย 4,000-5,000 ล้านบาท มาจากยอดขายโครงการเสนาคิทท์และสต็อกนิชคอนโด

อย่างไรก็ดี จากวิกฤติโควิดส่งผลให้การแข่งขันทางด้านราคารุนแรงต่อเนื่อง โดยเฉพาะบางโซนที่มีซัพพลายมาก และสินค้าในเซ็กเมนต์ “ล่าง” ที่เน้นความคุ้มค่าเรื่องของราคาและแนวโน้มของการซื้อขายอสังหาฯ หลังโควิดเริ่มเปลี่ยนไป ลูกค้าเลือกซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งเกือบทุกทำเลมีคอนโดสร้างเสร็จให้เลือกไม่จำเป็นต้องผ่อนดาวน์เหมือนเดิม

“ตอนนี้ไม่เห็นคอนโดสร้างเสร็จผู้บริโภคไม่ซื้อ ถ้าเป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องใช้เงินมากขึ้นในการสร้างคอนโดให้เสร็จก่อนขาย ”

บริษัทยังคงเป้าหมายยอดขาย (Presale) รวมในปี 2564 ไว้ที่ 11,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 5 เดือนแรกที่ผ่านมา (ม.ค.-พ.ค.) ทำได้แล้ว 2,350 ล้านบาท