WHART (16 มิ.ย.64)

• What’s new

ผู้ถือหน่วยอนุมัติการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม

ผู้ถือหน่วย WHART อนุมัติซื้อคลังสินค้าโลจิสติกส์ built-to-suit พื้นที่ 184,329 ตร.ม. สามแห่งจาก WHA ในราคาไม่เกิน 5.549พันลบ. คิดเป็นส่วนเพิ่ม 10% จากราคาประเมินเฉลี่ยของผู้ประเมินอิสระ

 

ระดมผ่านการเพิ่มทุนและสินเชื่อธนาคาร

เงินทุนจะมาจากการเพิ่มทุน (ไม่เกิน 400.6 ล้านหน่วยและประกาศราคาในภายหลัง) และสินเชื่อ จากจำนวนหน่วยเพิ่มทุน 400.6 ล้านหน่วย จะจัดสรรให้ ผู้ถืหน่วยเดิมไม่ต่ำกว่า 50%, ให้กลุ่ม WHA ไม่เกิน 15% และที่เหลือสำหรับบุคคลในวงจำกัด นอกจากนี้ผู้ถือหน่วยอนุมัติวงเงินสินเชื่อไม่เกิน 5.764พันลบ.

 

เพิ่มเพดานการออกหุ้นกู้

ผู้ถือหน่วยอนุมัติการปรับเพดานการออกหุ้นกู้เป็น 1.1หมื่นลบ. อายุไม่เกิน 7 ปี ปัจจุบันระดับสัดส่วนหนี้สินต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) อยู่ที่ 33% ต่ำกว่าเงื่อนไขทางการเงินที่ 35% เล็กน้อย 

 

• Analysis

IRR ของทรัพย์สินที่ 6.5%

Jay Capital Advisory ซึ่งเป็นที่ปรึกษาทางการเงินคาดการณ์ IRR ของทรัพย์สินที่ 6.5% และมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของสินทรัพย์ทั้งสามแห่งที่ 5.70พันลบ. เทียบกับมูลค่าประเมิน 5.06พันลบ.โดย Siam City Appraisal (SCA) และ 5.05พันลบ. โดย SouthEast Asia International (SEAI) ความแตกต่างคือสมมติฐานอัตราคิดลด (discount rate) ที่ 6.34% ของ Jay Capital Advisory อ้างอิงจาก WACC เทียบกับอัตราคิดลด 9.5% สำหรับคลังสินค้าที่วังน้อย 62 และบางนา - ตราด ก.ม. 23 และ 9.0% สำหรับ E-commerce Park ของผู้ประเมิน SCA และ SEAI  นอกจากนี้  Jay Capital Advisory สมมติ 35% ของเงินทุนมาจากเงินกู้และ 65% จากการเพิ่มทุน ส่วน SCA และ SEAI สมมติ 100% จากการเพิ่มทุน

 

• Action/ Recommendation

คาดธุรกรรมจะเกิดขึ้นภายในธ.ค. 2021

คาดว่าการเพิ่มทุนจะทำให้มูลค่าตลาด WHART เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4.0หมื่นลบ. ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับ 5 ในกลุ่มกองทุนอสังหาฯ, REIT และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และเป็นที่สนใจของนักลงทุนรายใหญ่มากขึ้น คาดว่าหลังเพิ่มทุน DPU จะไม่ลดลง ณ ราคาปิดล่าสุด กองทุนให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 5.5% จากสมมติฐาน DPU 0.76บาทเท่ากับปีก่อน