อสังหาฯงานเข้า“อีไอเอ” ใหม่ กระทบเปิดตัวลามยอดขาย

การยื่นขอจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA  ฉบับใหม่ออกมาใช่จริง  จะกระทบโครงการใหม่ที่เจอปัจจัยลบอยู่แล้ว

สำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ได้ประกาศเกณฑ์ดังกล่าว จะมีการทำประชาพิจารณ์ 18 มิ.ย. นี้ ประเด็นสำคัญและเป็นความกังวลของเหล่าผู้ประกอบการ การกำหนดเกณฑ์อาคารที่บดบังแสงอาทิตย์ครอบคลุมอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป  และอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป

เกณฑ์อาคารบดบังทิศทางของลมคลอบคลุมอาคารที่สูงตั้งแต่ 8 ชั้น หรือ 23 เมตรขึ้นไป ,อาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป และอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้น หรือ 60 เมตรขึ้นไป   ต้องมีการยื่นขอ EIA  ชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนในอดีตที่ผ่านมา

ถือว่าเป็นความยากลำบากของผู้ประกอบการโดยเฉพาะคอนโดมีเนียม  เพราะมีการกำหนดให้การจะปรับเปลี่ยนแบบอาคารไม่ให้บดบังแดดและลมแล้ว  เจ้าของอาคารต้องใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริงเข้ามาดำเนินการซึ่งทำให้เปิดตัวโครงการมีความล่าช้าออกไป

ยังไม่นับรวมประเด็น การคำนึงผลกระทบหลัก 2 ด้าน คือ สุขภาพเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยรอบพื้นที่โครงการได้รับแสงแดด สร้างวิตามินดีและสารซีโรโทนนินไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง  และด้านการใช้ประโยชน์แสงอาทิตย์ เป็นพลังงานทดทแนเช่น ติดตั้งโซลาร์รูฟท๊อป การตากผ้า เป็นต้น

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชีย เวลท์  ประเมินว่าเกณฑ์ EIA ใหม่ ยังต้องฟังความเห็น เชื่อผู้ประกอบการปรับตัวได้) ประเด็นที่สำคัญอยู่ที่กรณีเกณฑ์ EIA ใหม่ ห้ามสร้างตึกสูง-ใหญ่ บังแดด-บังลม มีผล 1 มิ.ย. 2564 สั่งออกแบบ EIA จำลองตึกเสมือนจริง 3D   เปิดประชาพิจารณ์ให้ชาวบ้านอย่างชัดเจน โดยชุมชนมีสิทธิ์ สั่งห้ามขึ้นโครงการสมาคมอสังหาฯนั้น

จากการตรวจสอบข้อมูลของทางสำนักงาน สพ. พบว่าเกณฑ์ EIA ที่ปรากฏในข่าวข้างต้น ยังไม่มีการบังคับใช้ โดยจะมีการรับฟัง ความคิดเห็นในวันที่ 18 มิ.ย. ก่อนมีการพิจารณาบังคับใช้ ซึ่งหากมีการบังคับใช้จริง คาดว่าจะเริ่มในช่วง ครึ่งปีหลัง 2564  

ประเมินว่าประเด็นดังกล่าวจะกระทบผู้ประกอบการโครงการแนวสูงเพียงเล็กน้อย โดยอาจทำให้ ขั้นตอนการขอ EIA ในการก่อสร้างใช้เวลานานขึ้น แต่เนื่องด้วยผู้ประกอบการมีการปรับตัว และปรับรูปแบบ โครงการให้สอดคล้องกับเกณฑ์ EIA อยู่ตลอดเวลา ทำให้เชื่อว่าจะไม่กระทบต่อแผนการก่อสร้างและรับรู้รายได้

กลยุทธ์ระยะสั้นหากราคาปรับตัวลงมามองเป็นจังหวะในการสะสม เนื่องจากกลุ่มพัฒนา อสังหาริมทรัพย์มี Valuation ที่ไม่แพง และมีอัตราเงินปันผลที่สูง โดยเราเลือกบริษัทที่มี Backlog รองรับ การรับรู้รายได้ และได้ประโยชน์จากการเปิดประเทศ รวมทั้งมีแผนเพิ่มสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวราบที่ เพิ่มขึ้น ได้แก่ SPALI (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 24.00 บาท) ORI (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.80 บาท) และ NOBLE (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.90 บาท)

บล. ทรีนีตี้  เกณฑ์ EIA ใหม่ นั้นสำหรับ อาคารที่เข้าเกณฑ์ได้แก่ คอนโดฯ สูง 23 เมตรขึ้นไป จำนวนหน่วย 80 ห้องขึ้นไป   โดยกำหนดให้ทุก โครงการที่ยื่นขออีไอเอต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ ติดกับโครงการ ห้าม สุ่มตัวอย่าง เหมือนทุกครั้งที่ผ่านมา

ขณะเกณฑ์ใหม่มองว่าหลายโครงการอาจไม่ผ่าน ความเห็นชอบเพราะนอกจากชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่เป็นทุนอยู่แล้ว สผ.ยังกำหนดให้เจ้าของอาคารใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือน จริงทำให้เห็นว่าเงาของอาคารตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใดก่อนลงมือก่อสร้าง

ส่วนทิศทางลม ผู้ประกอบการต้องประมวลทั้งปีว่าทิศทางลมทำเลนั้นไปทางใดบ้างอย่างไรก็ตามมองว่าการใช้ เทคโนโลยี 3D อยู่ในข่ายล็อกสเปกให้กับบริษัทที่ปรึกษารายใหญ่เพียงไม่กี่รายได้รับงานศึกษา

อย่างไรก็ตามการปรับเกณฑ์ดังกล่าวยังไม่ได้เกิดขึ้นจริงแต่สผ.จะเปิดรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะก่อน เพื่อหาข้อสรุป แต่หากมีการปรับเกณฑ์ EIA ใหม่นี้จริงจะส่งผลกระทบต่อกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากการการสร้างคอนโดที่มีขนาดใหญ่จะทำได้ยากขึ้น มีโอกาสที่โครงการที่ออกแบบไปแล้วและอยู่ระหว่างขอ EIA มีโอกาสที่จะต้องทำการปรับแบบโครงการใหม่

ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้น จากการออกแบบ 3D และการประมวลทิศทางลม ซึ่งที่ปรึกษารายใหญ่มีเพียงไม่กี่รายที่รับงานศึกษาผลกระทบอีไอเอนี้ และการทำประชาพิจารณ์ที่ต้องทำทุกครัวเรือนในบริเวณใกล้เคียง จะส่งผลให้ระยะเวลาการขึ้นโครงการใหม่นานขึ้น และจากข้อมูล ข้างต้น การสร้างคอนโดที่มีจำนวน 30-40 ชั้น จะมีรัศมีเงายาวถึง 500 เมตร  ซึ่งจะเป็นผลกระทบในวง กว้าง โอกาสที่โครงการที่อยู่ระหว่างการขอ EIA จะไม่สามารถขึ้นโครงการได้

สำหรับผลกระทบต่อปี 2564 มองว่าจะเป็นผลกระทบต่อยอดพรีเซลล์เป็นหลักเนื่องจากการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่จะยังไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ในปี 2564 และบริษัทที่มีสัดส่วนการเปิดตัว โครงการใหม่ที่เป็นคอนโดสูงจะได้รับผลกระทบมากที่สุด

อาทิ ANAN, LPN, SPALI และ AP ในขณะที่ การเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ยังไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับเกณฑ์นี้  จึงยังคง Top Pick ตามเดิม ได้แก่ QH (ซื้อ 2.78 บาท), LH (ซื้อ 9.45 บาท) ที่มีสัดส่วนรายได้และยอดขายที่มาจาก โครงการแนวราบเป็นหลัก และ AP (ซื้อ 8.80 บาท) ที่ถึงแม้ว่าจะมีแผนเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ที่ ยังอยู่ระหว่างการขอ EIA แต่การเปิดตัวโครงการแนวราบและยอดขายยังเติบโตต่อเนื่อง