Overviewอดีต-อนาคตอสังหาฯ ความท้าทายและCOVID-19 (ตอนที่3)

ต่อเนื่องใน 2 ตอนที่ผ่านมา สำหรับ สรุปความจริง และความท้าทาย 20 ข้อของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่เกิดขึ้นในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา และสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วง 10 ปีข้าง ต่อเนื่องโดยเริ่มเป็นหัวข้อที่ 6
ประเด็นที่ 6. ดัชนีราคาคอนโดมิเนียม ทรงตัวครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส
รายงาน DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ค่อนข้างทรงตัว สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก แม้ว่าในช่วงไตรมาส 1/2562 จะยังเติบโตได้ดี แต่เป็นผลมาจากอัตราเร่งก่อนการบังคับใช้มาตรการ LTV ในช่วงไตรมาส 2/2562
ที่น่าสังเกตคือ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมทรงตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส โดยปัจจุบันราคากลาง (Median Asking Price) อยู่ที่ 1.43 แสนบาทต่อตารางเมตร สะท้อนได้ว่า Developer เห็นแล้วว่าท่ามกลางสภาวะขณะนี้มี Supply ในตลาดพอสมควรแล้ว เพราะฉะนั้นถ้าทำคอนโดมิเนียม ในราคาสูงเกินไป จะยิ่งขายได้ยากมากขึ้น
แต่ทั้งนี้ต้องพิจารณาปัจจัย “โลเกชัน” ประกอบด้วยเช่นกัน เพราะถ้าตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือย่าน CBD มูลค่าที่ดิน และราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยับสูงขึ้น
ประเด็นที่ 7. ที่อยู่อาศัยราคา 5 – 15 ล้าน เติบโต 10% สวนทางราคาต่ำกว่า 3 ล้าน โต 1%
อสังหาริมทรัพย์ มูลค่ามากกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เติบโต 1% ซึ่งตลาดนี้ถือว่าอยู่ยอดบนพีระมิด ไม่มีปัจจัยเสี่ยงด้านหนี้ครัวเรือน และผู้ซื้อสามารถซื้อได้ทุกโอกาสตามที่เขาต้องการ
ขณะที่ตลาดรองลงมา ราคา 8.5 – 15 ล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาโต 10% เป็นเซ็กเมนต์ที่โตมากที่สุด โดยได้อานิสงค์จากมาตรการต่างๆ ของภาครัฐที่ออกมา และการทำโปรโมชั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ
ส่วนเซ็กเมนต์ 3.5 – 8 ล้านบาท และต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการเติบโต 1%
ประเด็นที่ 8. ทำเลเด่น “บางกะปิ – คลองสาน – บางนา”
การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และ Landmark ใหม่ๆ กลายเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของ “ทำเลเด่น” ในกรุงเทพฯ ปี 2562 ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ City Fringe ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และรถไฟฟ้าสายใหม่ มี 3 ทำเลเด่นที่น่าสนใจ คือ
เขตบางกะปิ เติบโตต่อเนื่องมา 8 ไตรมาสแล้ว ได้อานิสงค์จากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

เขตคลองสาน เติบโตต่อเนื่องมา 5 ไตรมาส ปัจจัยส่วนสำคัญมาจากการเกิดขึ้นของโครงการ ICONSIAM ทำให้คอนโดมิเนียม และอสังหาฯ ในย่านนั้นสามารถปิดการขายได้รวดเร็ว ทั้งยังทำให้ย่านคลองสาน กลายเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ด้านการท่องเที่ยว และการอยู่อาศัย
เขตบางนา เติบโตต่อเนื่องมา 2 ไตรมาส เป็นผลมาจากรถไฟฟ้า BTS ที่เชื่อมต่อถึงสมุทรปราการ และในอนาคตจะเชื่อมต่อถึงคูคต ทำให้มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นตลอดปี 2562

ประเด็นที่ 9. “คอนโด” ยังเป็นอสังหาฯ ที่มี Supply มากสุด – เฝ้าระวัง “โซนบุคคโล” Oversupply
ปัจจุบัน “คอนโดมิเนียม” เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนมากที่สุด ถ้าเทียบ 100% คิดเป็นสัดส่วน 91% โดยเฉพาะในระดับราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาท มีสัดส่วนมากสุด
ขณะที่ “ทาวน์เฮ้าส์” มี Supply เพิ่มขึ้น 5% และ “บ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 8%
เมื่อเจาะลึกทำเลในกรุงเทพฯ ที่มี Supply มากที่สุด แบ่งตามประเภที่อยู่อาศัย พบว่า “คอนโดมิเนียม” หนาแน่นใน 3 เขตหลักคือ วัฒนา, คลองเตย, ห้วยขวาง
ส่วน “ทาวน์เฮ้าส์” เน้นขยายในเขตวัฒนา, ลาดพร้าว, ประเวศ ขณะที่ “บ้านเดี่ยว” ส่วนใหญ่อยู่รอบนอกออกจากโซน CBD ไม่ว่าจะเป็นประเวศ, คลองสามวา และสายไหม
ทั้งนี้ ปัจจุบันพบว่าบางพื้นที่ของกรุงเทพฯ เกิดภาวะ Oversupply แล้ว แต่ยังไม่ถึงกับน่ากังวลมากนัก เพียงแต่ต้องเฝ้าระวัง เช่น เขตธนบุรี โซนบุคคโล มีปริมาณอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 3 – 3.5 ล้านบาทพอสมควร
ส่วนแนวโน้มการพัฒนาโครงการของ Developer ปี 2563 คาดว่าผู้ประกอบการยังคงพัฒนาโครงการในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และพื้นที่ City Fringe รวมทั้งหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่ม Real Demand ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรที่หายไปจากมาตรการ LTV
ประเด็นที่ 10. โซน EEC ทำเลอนาคตใหม่อสังหาฯ ไทย
แม้อสังหาฯ ต่างจังหวัดชะลอตัว แต่จังหวัดภาคตะวันออก เช่น ชลบุรี อำเภอสัตหีบ ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 8% (เทียบไตรมาสต่อไตรมาส) และ 17% (เทียบปีต่อปี) ซึ่งได้รับอนิสงค์จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ที่ภาครัฐ จะพัฒนารถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน, รถไฟทางคู่เชื่อม 3 ท่าเรือ, ทางหลวง และมอเตอร์เวย์, โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล
ดังนั้น นอกจากลูกค้าไทยที่เข้าไปซื้ออสังหาฯ ในโซน EEC แล้ว คาดการณ์ว่าจะมีชาวต่างชาติ เข้าไปลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าว

ประเด็นที่ 11. ความพึงพอใจของผู้บริโภคต่ออสังหาฯ ลดลง ปัจจัยหลักมาจาก “ราคาแพงเกินไป”
จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Consumer Sentiment Survey ล่าสุดพบว่า ความพึงพอใจของผู้บริโภคปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 61% จาก 66% ในการสำรวจครั้งก่อนหน้า โดยมีสาเหตุดังต่อไปนี้
80% ของผู้ตอบแบบสอบถาม บอกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันแพงเกินไป
เช่น ราคาคอนโดมิเนียในย่าน CBD ปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โดยเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ราคาอยู่ที่ 140,000 บาทต่อตารางเมตร
78% บอกว่าราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
67% บอกว่ากลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ทำให้อสังหาฯ ราคาสูงขึ้น
63% บอกว่าไม่สามารถคาดการณ์ภาวะตลาดอสังหาฯ ได้
56% บอกว่ามีขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด
นอกจากนี้ยังพบว่า 75% บอกว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี และ 40% รู้สึกไม่พึงพอใจที่รัฐบาลไม่ได้ออกมาตรการใดๆ ที่จะช่วยสนับสนุนให้ผู้บริโภคสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ยขึ้น โดยสูงขึ้นจากการสำรวจครั้งก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่เพียง 27%
สิ่งที่น่าสังเกตประการหนึ่ง คือ เวลานี้เริ่มเห็นตลาด “ปล่อยเช่า” และ “เช่า” มีมากขึ้น
ประเด็นที่ 12. ทุกช่วงวัยให้ความสำคัญกับ “ทำเล” มากสุด – กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกกังวล “ดอกเบี้ยบ้าน”
เมื่อถามถึงปัจจัยพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พบว่าคนทุกวัยยังคงให้ความสำคัญกับ “ทำเล” เป็นปัจจัยแรก แต่ยังมีปัจจัยอื่นที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญแตกต่างกันออกไป
กลุ่มวัยใกล้เกษียณ (อายุ 50 – 59 ปี) มากถึง 42% มองว่าความปลอดภัยของทำเลเป็นปัจจัยสำคัญ
กลุ่มผู้สูงอายุ 60 – 69 ปี ถึง 45% มองเรื่องระบบขนส่งสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวก
กลุ่มที่อยากขยับขยาย ถึง 40% ให้ความสำคัญกับระบบขนส่งสาธารณะ
กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก ถึง 26% มีความกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยมากกว่ากลุ่มอื่น
ซึ่งในตอนนี้ จะเน้นไปในเชิงลงรายละเอียดเฉพาะที่ลงรายละเอียดมากขึ้น เพื่อทราบแนวทางในสอดคล้องกับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเชิงมหภาค และเชิงจุลภาค อ่ะครับผม
ประเด็นที่ 6-12 ใน 20 ประเด็น ที่ผมจะสรุปให้ทางท่านผู้อ่าน เป็นแนวทางในเชิงความรู้ และข้อมูลสำหรับ เปิดสมองในด้านธุรกิจอสังหาฯ และที่เกี่ยวเนื่อง ในตอนที่ 4 อีก 8 ประเด็นที่เหลือต่อไปครับ